Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 14 września 2017 roku (data stempla pocztowego) nadanego za pośrednictwem operatora pocztowego, strona powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego M. T. kwoty 30 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa oraz zwrotu kosztów postępowania. Argumentując swoje stanowisko strona powodowa wskazała, że przedmiotowa kwota stanowi żądanie zapłaty zadatku, w związku z odstąpieniem przez pozwanego od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 21 czerwca 2017 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Uzasadniając swoje stanowisko wskazał, że odstąpił od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, a nadto uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli tj. ustanowienia jego pełnomocnikiem (...) sp. z o.o. oraz K. C..

W kolejnym piśmie przygotowawczym strona powodowa zakwestionowała skuteczność odstąpienia przez pozwanego od umowy pośrednictwa, wobec faktu że umowa ta została zawarta w lokalu przedsiębiorstwa. Zakwestionowała również skuteczność złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli o udzieleniu pełnomocnictw do sprzedaży nieruchomości, a także by istniały podstawy dla przyjęcia, że oświadczenie to mogło być skuteczne.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. T. jest właścicielem udziału w wysokości ½ w lokalu mieszkalnym
nr 33 położonym przy ul. (...) w L.

(okoliczność bezsporna) .

K. C., działający w ramach (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zajmował się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. W ramach swojej działalności powziął wiedzę o możliwości zakupu nieruchomości, stanowiącej własność M. T. i jego żony w udziałach po ½, położonej w L. przy ul. (...). W stosunku do tej nieruchomości toczyło się postępowanie egzekucyjne, był wyznaczony termin jej licytacji. K. C. zgłosił się do M. T. z propozycją pośrednictwa w zbyciu lokalu. K. C. przyjechał z W. do L. zobaczyć mieszkanie, a następnie udali się razem z M. T. do komornika celem ustalenia wysokości zadłużenia. Następnie K. C. swoim samochodem oraz M. T. wraz z żoną, córką i jeszcze jedną osobą, ich samochodem, udali się do W. w celu podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Przejazd do W. wynikał z propozycji K. C., który w L. nie był gotowy na podpisanie nieruchomości.

Dowód: zeznania świadka K. C. – k. 77-80, czas nagrania – 00:13:10 – 00:50:22).

Dnia 21 czerwca 2017 roku, w biurze (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., położonym przy ul. (...) w W., została zawarta umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości pomiędzy (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako pośrednikiem), reprezentowaną przez K. C., a M. T. (jako zamawiającym), na podstawie której pośrednik zobowiązał się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a zamawiający zobowiązał się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Zamawiający oświadczył, że jest właścicielem udziału w wielkości ½ lokalu stanowiącego wyodrębnioną nieruchomość – lokal nr (...) położony w L. ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Strony ustaliły cenę ofertową nieruchomości w wysokości 111 100 zł. W § 8 pkt 6 Umowy zawarto zapis, iż zamawiający może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od jej podpisania (umowa poza lokalem przedsiębiorcy).

Dowód: umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – k. 10-13.

Następnie K. C. jednym samochodem oraz M. T. z w/w osobami drugim samochodem udali się do wskazanego przez K. C. notariusza, gdzie jeszcze tego samego dnia, M. T. wraz z żoną udzielili K. C. oraz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. pełnomocnictw do samodzielnej reprezentacji w celu sprzedaży całych należących do nich udziałów w nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny położony przy ul. (...) w L.. Pełnomocnicy zostali upoważnieni do dokonania wszelkich czynności, które mogłyby okazać się koniecznie, zwłaszcza do zawierania wszelkich umów, w tym umów przedwstępnych i umowy przyrzeczonej, które okażą się konieczne do realizacji celów niniejszego pełnomocnictwa. Ponadto umożliwiono pełnomocnikowi bycie drugą stroną czynności prawnych, do których został umocowany. Po podpisaniu aktu notarialnego M. T. wraz z osobami mu towarzyszącymi wrócili do L..

Dowód: pełnomocnictwo – k. 14 –16, zeznania świadka K. C. – k. 77-80, czas nagrania – 00:13:10 – 00:50:22.

W oparciu o przytoczone pełnomocnictwo także tego samego dnia tj. 21 czerwca 2017 roku K. C., jako pełnomocnik M. T., zawarł z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako kupującym), będąc prezesem zarządu tejże spółki i także przy tej czynności ją reprezentując, umowę przedwstępną sprzedaży wyżej wskazanej nieruchomości. Umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Strony przedmiotowej umowy ustaliły termin zawarcia umowy przyrzeczonej na datę do dnia 15 lipca 2017 roku oraz uzgodniły obowiązek zapłaty zadatku przez (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. w wysokości 30 000 zł. Zadatek został przelany na konto (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. K. C. pismem z dnia 28 czerwca 2017 roku poinformował o zwarciu przedmiotowej umowy M. T..

Dowód: umowa przedwstępna sprzedaży – k. 17-20; potwierdzenie przelewu – k. 21, pismo z dnia 28 czerwca 2017 roku – k. 22 - 24).

W dniu 22 czerwca 2017 roku przed notariuszem B. M., M. T. odwołał pełnomocnictwo z dnia 21 czerwca 2017 roku, udzielone K. C. oraz spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w W..

Dowód: odwołanie pełnomocnictwa – k. 40-41.

W tym samym dniu M. T. złożył wobec (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oświadczenie o odstąpieniu od umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z dnia 21 czerwca 2017 roku w oparciu o § 8 ust. 6 Umowy. Oświadczenie doręczono dnia 10 lipca 2017 roku.

Dowód: odstąpienie od umowy – k. 39; potwierdzenie nadania pisma dot. odstąpienia od umowy – k. 46 akt sprawy XVI Co 1554/17, kopia – k. 84, śledzenie przesyłek – k. 74 – 74v).

Dnia 17 lipca 2017 roku M. T. złożył pisemnie oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli o udzieleniu pełnomocnictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz K. C. do sprzedaży nieruchomości.

Dowód: oświadczenie – k. 47 akt dołączonych XVI Co 1554/17, kopia – k. 86

Nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej, M. T. nie stawił się na podpisanie akt notarialnego.

Okoliczność bezsporna

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane w jego opisie dokumenty, które nie budziły wątpliwości Sądu co do ich prawdziwości oraz mocy dowodowej, a nadto nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Sąd oparł także ustalenia o niesporne, bądź nie zaprzeczone twierdzenia stron (art. 229 i 230 k.p.c.)

Sąd przeprowadził dowód z nagrania rozmów pozwanego z K. C.. Nagranie to należało uznać za wiarygodne, niemniej nie miało ostatecznie znaczenia dla rozstrzygnięcia, wobec uznania, że złożone przez pozwanego oświadczenie o odstąpieniu od umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości było skuteczne. Podobnie, jako wiarygodne należało ocenić zeznania świadka A. G. (notariusza), lecz także i one nie miały ostatecznie znaczenia dla wyniku sporu.

Jako wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadka K. C.. Szczególnie istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy miał bowiem przedstawiony przez świadka opis okoliczności w jakich doszło do zawarcia umowy o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, w tym sekwencja czasowa kolejnych wydarzeń.

Wobec niestawiennictwa stron na rozprawie Sąd pominął dowód z ich zeznań.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Niewątpliwym jest, że w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta (Dz.U. z 2017 r. poz. 683) (dalej jako uopk).

W pierwszej kolejności w tym względzie wyjaśnić należy, że ustawa ta znajduje tu zastosowanie pomimo, że zgodnie z art. 4 § 1 uopk wynika, że przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej. Zauważyć należy bowiem, że przedmiotowa ustawa została uchwalona w wykonaniu Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów, zmieniającej dyrektywę Rady 93/13/EWG i dyrektywę 1999/44/WE Parlamentu Europejskiego i Rady uchylającej dyrektywę Rady 85/577/EWG i dyrektywę 97/7/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 25 października 2011 r. (Dz.Urz.UE.L Nr 304, str. 64). Jak zaś wynika z pkt 26 preambuły tejże Dyrektywy, umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości lub ustanowienia lub nabycia własności nieruchomości lub praw do niej, umowy dotyczące budowy nowych budynków lub istotnej przebudowy istniejących budynków, a także umowy najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, podlegają już licznym wymogom szczególnym zawartym w ustawodawstwie krajowym. Umowy te obejmują na przykład sprzedaż nieruchomości, które mają być dopiero wybudowane oraz najem nieruchomości z prawem nabycia. Przepisy niniejszej dyrektywy nie są odpowiednie dla tych umów, dlatego też powinny one być wyłączone z zakresu jej stosowania. Istotna przebudowa to przebudowa porównywalna z budową nowego budynku, na przykład w przypadku gdy zachowuje się jedynie fasadę starego budynku. Umowy o świadczenie usług, w szczególności umowy dotyczące budowy dobudówek do budynków (na przykład garażu lub werandy) oraz umowy dotyczące naprawy i renowacji budynków innej niż istotna przebudowa, powinny wchodzić w zakres niniejszej dyrektywy, podobnie jak umowy dotyczące usług pośredników nieruchomości oraz umowy dotyczące najmu pomieszczeń do celów innych niż mieszkalne.

Dokonując więc wykładni autentycznej sposobu implementacji Dyrektywy Sąd uznał, że właściwa interpretacja art. 4 § 1 uopk nakazuje jej stosowanie także w sprawach wynikających na kanwie umów o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości.

Kolejno więc zauważyć należy, że zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt c) uopk za umowę zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa rozumie się umowę z konsumentem zawartą w lokalu przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy lub za pomocą środków porozumiewania się na odległość bezpośrednio po tym, jak nawiązano indywidualny i osobisty kontakt z konsumentem w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy, przy jednoczesnej fizycznej obecności stron.

U podłoża tej regulacji istnieje argumentacja, że nawiązanie przez przedsiębiorcę indywidualnego i osobistego kontaktu z konsumentem w miejscu, w którym nie spodziewa się on zawarcia umowy stanowi element zaskoczenia i może wiązać się z wywieraniem presji przez przedsiębiorcę na konsumencie.

Z taką właśnie sytuacją mieliśmy do czynienia w sprawie niniejszej. Nie jest przedmiotem kontrowersji, że K. C. działający w imieniu (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., przy zawieraniu umowy o pośrednictwie w sprzedaży nieruchomości występował jako przedsiębiorca, zaś M. T. jako konsument. Ustalony stan faktyczny wskazywał następnie na okoliczność, iż do nawiązania kontaktu z pozwanym, udania się do komornika, przyjechania z L. do W. i zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości doszło tego samego dnia. Wypełniona została więc w pełni dyspozycja art. 2 ust. 2c) uopk, co nakazywało przyjąć, że umowa została z punktu widzenia tej ustawy zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa. O świadomości tej okoliczności po stronie (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. świadczyć może także fakt, że w § 8 ust, 6 umowy pośrednictwa umieszczono zapis o możliwości odstąpienia przez zamawiającego od Umowy w terminie 30 dni od jej podpisania (umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa). Strony zgodnie więc wydłużyły ustawowy termin na odstąpienie od tej umowy.

Kolejno, oświadczenie o odstąpieniu od umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zostało złożone już nazajutrz tj. 22 czerwca 2017 roku i skutecznie przesłane pośrednikowi.

W związku z powyższym, w niniejszej sprawie, niezależnie od regulacji zawartej w § 8 ust. 6 Umowy (w zakresie wydłużonego terminu), mają także uzupełniająco zastosowanie przepisy dotyczące ochrony konsumenta, a w szczególności uregulowania dotyczące prawa odstąpienia od umowy. Zgodnie z art. 27 uopk konsument, który zawarł umowę na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa, może w terminie czternastu dni odstąpić od niej bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów. Zgodnie z art. 28 ust. 2 uopk bieg terminu do rozwiązania umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa rozpoczyna się od dnia zawarcia umowy. Art. 31 ust. 1 uopk stanowi zaś, że w przypadku odstąpienia od umowy zawartej na odległość lub umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa umowę uważa się za niezawartą.

Skuteczne, a więc terminowe rozwiązanie umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa powoduje więc wygaśnięcie obowiązków stron w zakresie wykonania takiej umowy. Tym samym, w razie odstąpienia od umowy, wszelkie skutki zostają zniesione z mocą wsteczną (ex tunc).

Kolejno zauważyć należy, iż zgodnie z art. 37 ust. 1 uopk w chwili odstąpienia przez konsumenta od umowy zawartej na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa wygasają powiązane z nią umowy dodatkowe zawarte przez konsumenta, jeżeli na ich podstawie świadczenie jest spełniane przez przedsiębiorcę lub osobę trzecią na podstawie porozumienia z przedsiębiorcą. Konsument nie ponosi kosztów związanych z wygaśnięciem tych umów, z wyjątkiem kosztów określonych w art. 33, art. 34 ust. 2 i art. 35.

Regulacja ta wprost znosi więc skuteczność przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez K. C. jako pełnomocnika pozwanego ze stroną powodową, którą także reprezentował.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że żądanie zapłaty zadatku wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, która wygasła, podobnie jak umowa o pośrednictwie w sprzedaży nieruchomości wobec skutecznego odstąpienia od niej przez pozwanego ze skutkiem ex tunc, nie zasługuje na uwzględnienie.

Niezależnie od powyższej kwestii należało jeszcze zasygnalizować, iż w ocenie Sądu zawarcie w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości uzgodnień, co do zadatku nastąpiło z przekroczeniem granic udzielonego przez pozwanego K. C. pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo z dnia 21 czerwca 2017 roku stanowi bowiem, że K. C. został umocowany do wszelkich czynności, które w zakresie niniejszego pełnomocnictwa mogłyby się okazać konieczne, z ich przykładowym wyszczególnieniem (k. 15). Żaden z uszczegóławiających punktów nie odnosi się do możliwości uzgodnienia zadatku. Zdaniem Sądu upoważnienie do uzgodnienia zadatku nie wchodzi także w zakres ogólnej formuły czynności koniecznych do wykonania pełnomocnictwa. Porozumienie w przedmiocie zadatku jest bowiem regulacją dobrowolną, dodatkową, mającą na celu wzmocnienie zobowiązań wzajemnych stron do wykonania przedwstępnej umowy. Niewątpliwie jednakże w dalszym ciągu pozostaje to zobowiązanie uboczne, bez którego umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta. Mając zaś na uwadze istotne konsekwencje ewentualnego przyjęcia zadatku przez pełnomocnika, przy braku zawarcia umowy ostatecznej, zdaniem Sądu, umocowanie do jego przyjęcia musi być wyrażone w sposób jednoznaczny. W konsekwencji Sąd uznał, że porozumienie w przedmiocie zadatku nastąpiło z przekroczeniem granic umocowania, a jako takie, wobec braku potwierdzenia przez pozwanego tej czynności, było bezskuteczne (art. 103 k.c.)

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie 1. sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu, obciążając nimi stronę w całości przegrywającą spór – stronę powodową (art. 98 § 1 k.p.c.). Na zasądzoną kwotę w wysokości 3 872 zł, składały się: kwota 3 600 zł tytułem wynagrodzenia ustanowionego w sprawie przez pozwanego pełnomocnika będącego radcą prawnym (§ 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 roku Dz.U. z 2015 r. poz. 1804) oraz kwota 225 za reprezentowanie pozwanego w postępowaniu zabezpieczającym przed wszczęciem postępowania na etapie postępowania zażaleniowego w sprawie o sygn. XVI Co 1554/17 (art. 745 § 1 k.p.c. w zw. z § 20 w zw. z § 8 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 2 pkt 5 i w zw. z § 10 ust. 2 pkt 1 w/w Rozporządzenia), kwota 30 zł uiszczona tytułem opłaty od zażalenia w sprawie o sygn. akt XVI Co 1554/17 oraz kwota 17 zł poniesiona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Omyłkowo wskazana w wyroku kwota 3 862 zł podlegała sprostowaniu.

Zarządzenie: (...)