Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 stycznia 2015 roku J. Z. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą (...) w W. wniósł o zasądzenie od H. T. kwoty 18.084,88 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od kwot i dat szczegółowo wskazanych w pozwie oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 lutego 2011 roku A. B. wynajęła pozwanej H. T. lokal mieszkalny przy ul. (...). Czynsz najmu został ustalony na kwotę 1.400 złotych miesięcznie i wraz z opłatami eksploatacyjnymi miał być płatny do 10 dnia każdego miesiąca. Najemca miał ponosić opłaty eksploatacyjne, tj. za energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę, odprowadzenie ścieków, centralne ogrzewanie oraz wywóz nieczystości stałych.

Dalej powód podniósł, że pozwana zalegała z płatnościami, wobec czego umowa najmu została wypowiedziana, a następnie pozwana opuściła w/w lokal w dniu 28 lutego 2014 roku. Pozwana regulowała płatności nieregularnie, łącznie wpłaciła 48.045,27 złotych. A. B. zaliczyła je oraz kaucję w wysokości 1.400 złotych na poczet długu najdawniej wymagalnego, tj. czynszu najmu za okres od lutego 2011 roku do kwietnia 2013 roku, z tym, że za kwiecień 2013 roku w kwocie 1.353,76 złotych oraz opłat eksploatacyjnych za okres od lutego 2011 roku do marca 2013 roku. W związku z tym pozwana nie uregulowała należności tytułem czynszu najmu w kwocie 46,24 zł za kwiecień 2013 roku oraz w kwotach po 1.400 zł za okres od maja 2013 roku do lutego 2014 roku, a także opłat eksploatacyjnych za okres od maja 2013 roku do lutego 2014 roku.

Kolejno wskazano, że A. B. na podstawie umowy cesji wierzytelności z dnia 29 października 2014 roku zbyła przysługującą jej od pozwanej wierzytelność wraz ze wszystkimi przysługującymi prawami na rzecz powoda. Pozwana została powiadomiona o cesji oraz wezwana do zapłaty, czego nie uczyniła ( pozew k. 3-8).

Nakazem zapłaty z dnia 24 lutego 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt II Nc 2551/15 tut. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu ( nakaz zapłaty k. 41).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana zaskarżyła go w całości i wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych. Przyznała w pierwszej kolejności, że od dnia 1 lutego 2011 roku do 28 lutego 2014 roku wynajmowała od A. B. przedmiotowy lokal. Podniosła jednak, iż brak jest dokumentów przedstawiających sposób rozliczenia kosztów eksploatacyjnych. Wskazała, że trudno uznać wskazane w pozwie kwoty z tytułu opłat eksploatacyjnych bez przedstawienia przez A. B. faktur za ciepłą wodę, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości, energię elektryczną i MPWiK ( sprzeciw k. 101-102).

W piśmie procesowym z dnia 2 października 2015 roku powód podniósł, że opłaty eksploatacyjne, których powód dochodzi od pozwanej za okres od maja 2013 roku do lutego 2014 roku, zostały obliczone przez (...) prowadzącego działalność pod firma (...), zgodnie z zawartą z pozwaną umową najmu. Wskazał też, że pozwana nigdy nie kwestionowała wysokości kosztów eksploatacyjnych ( pismo procesowe k. 121-123).

W toku procesu pozwana oświadczyła, że nie kwestionuje żądania powoda co do zasady, ale co do wysokości, podnosząc jednocześnie, że zwracała się do powoda o przedstawienie szczegółowego rozliczenia, ale nigdy go nie otrzymała, co uniemożliwia jej weryfikację kwestionowanie wysokości poszczególnych kosztów eksploatacyjnych. Podniosła także, że ustaliła z A. B., że dokonane przez nią wpłaty miały być przeznaczone na poczet zaległości czynszowych ( protokół rozprawy z dnia 10 listopada 2015 roku k. 167, pismo pozwanej k. 172-174).

W dalszym toku postępowania, w tym i przed zamknięciem rozprawy, strony podtrzymywały dotychczasowe stanowiska.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 lutego 2011 roku A. B. jako wynajmujący i H. T. jako najemca zawarły, na okres do 1 lutego 2012 roku, umowę najmu lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W.. Wydanie lokalu miało nastąpić do dnia 1 lutego 2011 roku, jednak nie wcześniej niż po uiszczeniu przez najemcę pierwszej raty kaucji w wysokości 1.400 złotych. Zgodnie z § 7 ust. 4 umowy strony postanowiły, że począwszy od dnia 1 lutego 2011 roku najemca zobowiązuje się co miesiąc płacić przelewem czynsz w wysokości 1.400 złotych oraz opłaty eksploatacyjne, tj. za energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę, odprowadzenie ścieków, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych związanych bezpośrednio z użytkowaniem przedmiotu najmu.

Opłaty za energię elektryczną, wodę i odprowadzanie ścieków miały być wyliczane na podstawie faktycznego ich zużycia odczytanego z liczników pomnożonego przez cenę określonego przez dostawcę.

Opłaty za wywóz nieczystości miały być wyliczane jako iloczyn ilorazu ilości osób zamieszkujących lokal do ilości osób zamieszkujących wszystkie lokale, ilości wywiezionych pojemników na śmieci w danym miesiącu i ceny za pojemnik określonej przez odbiorcę nieczystości stałych.

Poza sezonem grzewczym rozliczenie faktycznego zużycia gazu służącego do podgrzania ciepłej wody i do centralnego ogrzewania miało być dokonywane na podstawie całkowitego zużycia gazu w danym okresie, podzielonego na lokale proporcjonalnie do ilości zużytej ciepłej wody (m ³) w danym lokalu, w odniesieniu do zużytej ciepłej wody przez wszystkie lokale razem. W sezonie grzewczym miało to być obliczane jako suma średniego zużycia gazu potrzebnego do ogrzania 1 m ³ wody pomnożonego przez liczbę m ³ zużytej ciepłej wody oraz pozostałej ilości zużytego gazu pomnożonej przez procentowy udział powierzchni danego lokalu do powierzchni wszystkich lokali w budynku. Dla lokalu (...) udział ten wyniósł 28,32%.

Ponadto postanowiono, że zestawienie opłat eksploatacyjnych dotyczących danego miesiąca zostanie dostarczone przez podmiot wyznaczony przez Wynajmującego na ręce zamieszkującego wynajmowany lokal na początku następnego miesiąca. Najemca zobowiązał się uiszczać na rzecz wynajmującego czynsz i opłaty eksploatacyjne do 10-tego każdego miesiąca na wskazany rachunek bankowy (§ 7 ust. 7). Kaucja miała zostać zwrócona w wysokości nominalnej po zakończeniu umowy i uiszczeniu przez najemcę wszystkich należności. Wynajmujący miał jednakże prawo zatrzymać kaucję na poczet usunięcia zniszczeń dokonanych przez najemcę w wynajmowanym lokalu lub budynku, w którym lokal się znajduje (§ 7 ust. 8-9). Ponadto w § 6 ust. 8 umowy najemca zobowiązał się na przełomie każdego miesiąca udostępnić lokal osobie upoważnionej przez wynajmującego w celu odczytania liczników ciepłej i zimnej wody ( umowa k. 12-17).

Po upływie okresu, na który powyższa umowa została zawarta, uległa ona przedłużeniu wobec dalszego zamieszkiwania H. T. w lokalu. Umowa ta została rozwiązana z dniem 28 lutego 2014 roku ( okoliczności bezsporne).

Właściciel nieruchomości miał zawarte umowy z dostawcami mediów, tj. energii elektrycznej, wody i gazu ( okoliczność bezsporna).

Comiesięczne rozliczenia wysokości opłat eksploatacyjnych sporządzał (...) prowadzący działalność pod firmą (...), który umieszczał je w skrzynkach pocztowych lokatorów. Rozliczenia te obejmowały: ciepłą wodę, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych, wywóz nieczystości płynnych, energię elektryczną i MPWiK. Administrator pod koniec miesiąca spisywał liczniki energii elektrycznej dla poszczególnych lokali, znajdujące się na klatce schodowej, oraz wodomierze, jeśli lokator je udostępnił. Od ok. 2008 roku administrator umieszczał w drzwiach lokali karteczki z prośbą o podanie stanu licznika, które można było wrzucić do skrzynki (...) lub przesłać informację SMS-em. W comiesięcznych rozliczeniach kosztów eksploatacyjnych zawarta była informacja o konieczności udostępniania lokalu dla administratora na początku każdego miesiąca w celu spisania stanu liczników z jednoczesną informacją, że w przypadku braku możliwości dokonania spisu przyjmowane będą wartości uśrednione.

W przypadku lokalu H. T. opłaty za zużycie ciepłej i zimnej wody, począwszy od listopada 2011 roku, wyliczone były o wartości uśrednione. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji S.A. w W. wystawiało faktury VAT za dostawę wody do nieruchomości przy ul. (...) w oparciu o dokonywane co pół roku odczyty wodomierza głównego. Faktury z tytułu opłaty za dostawę energii elektrycznej były wystawiane w oparciu o faktyczne zużycie energii w lokalu wynajmowanym przez H. T.. Z kolei dostawca gazu wystawiał faktury VAT za dostawę gazu do całego budynku przy ul. (...), a następnie kwoty tam wskazane były rozliczane na poszczególne lokale w oparciu o udział procentowy wskazany w umowie ( zeznania A. B. k. 191-193, zeznania R. R. k. 193-194, zeznania I. I. k. 373-374; rozliczenia k. 26-61, faktury wystawiane przez (...) k. 270-276, 309-321, faktury wystawiane przez (...) k. 68-73, faktury MPWiK k. 205-211, pismo MPWiK k. 419, wydruk wiadomości e-mail k. 149-151).

Ponadto właściciel nieruchomości miał zawartą umowę z T. W. Nieczystości Płynnych i Stałych, przedmiotem której było wykonanie usługi polegającej na wywozie własnym staraniem i transportem nieczystości płynnych pochodzenia socjalno-bytowego z budynku przy ul. (...), w oparciu o którą wystawiane były co miesiąc faktury VAT ( umowa k. 134-135; faktury za wywóz nieczystości płynnych za okres od maja 2013 do lutego 2014 k. 136-145).

H. T. w czasie najmu lokalu kwestionowała wysokość kosztów eksploatacyjnych. W wiadomości e-mail z dnia 30 sierpnia 2013 roku administrator udzielił jej informacji dotyczącej sposobu rozliczenia mediów. Wskazano w niej m.in. że opłata za wywóz śmieci od 1 lipca 2013 roku naliczana jest według stawek narzuconych przez (...) W. zgodnie z liczbą osób zgłoszoną przez właściciela budynku, zaś w przypadku lokalu nr (...) zgłoszono dwie osoby ( wydruk wiadomości e-mail k. 149-151).

Pozwana regulowała płatności nieregularnie. Na poczet czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych uiściła następujące wpłaty: 1 lutego 2011 roku – 1.800 zł, 25 lutego 2011 roku – 1.400 zł, 22 kwietnia 2011 roku – 1.000 zł, 7 lipca 2011 roku – 500 zł, 2 sierpnia 2011 roku – 6.900 zł, 24 sierpnia 2011 roku – 1.547,18 zł, 21 października 2011 roku – 2.698,09 zł, 2 marca 2012 roku – 4.200 zł, 2 stycznia 2013 roku – 7.000 zł, 9 kwietnia 2013 roku – 4.000 zł, 10 kwietnia 2013 roku – 4.000 zł, 17 maja 2013 roku – 4.000 zł, 7 czerwca 2013 roku – 1.400 zł, 18 listopada 2013 roku – 500 zł, 20 grudnia 2013 roku – 2.300 zł, 20 stycznia 2014 roku – 2.800 zł, 19 lutego 2014 roku – 2.000 zł. A. B. zaliczyła powyższe wpłaty oraz kaucję w wysokości 1.400 zł na poczet najdawniej wymagalnych należności, czyli czynszu najmu za okres od lutego 2011 roku do kwietnia 2013 roku, z tym, że za kwiecień 2013 roku w kwocie 1.353,76 zł, oraz opłat eksploatacyjnych za okres od lutego 2011 roku do marca 2013 roku ( okoliczności bezsporne).

H. T. nie uiściła opłat czynszowych za miesiące od maja 2013 roku do lutego 2014 roku w kwotach po 1.400 zł oraz opłat eksploatacyjnych w łącznej wysokości 2.531,34 złotych ( opinia biegłego sądowego wraz z opiniami uzupełniającymi k. 431-440, k. 479-484, k. 517).

W dniu 29 października 2014 roku A. B. zbyła na rzecz (...) J. Z. w W. wierzytelność przysługującą jej wobec H. T. ( umowa cesji k. 78). W dniu 30 października 2014 roku nabywca wierzytelności wezwał H. T. do zapłaty do dnia 6 listopada 2014 roku kwoty 20.581,94 złotych, na którą składały się: 18.084,88 zł należności głównej oraz odsetki ustawowe na dzień 30 października 2014 roku w wysokości 2.497,06 zł ( wezwanie do zapłaty k. 79).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów złożonych do akt przez strony. W odniesieniu do dokumentów, które zostały przedłożone w formie zwykłych kserokopii, strony nie zakwestionowały rzetelności ich sporządzenia ani nie żądały złożenia przez stronę przeciwną ich oryginałów (zgodnie z art. 129 kpc). Również i Sąd badając te dokumenty z urzędu, nie dopatrzył się w nich niczego, co uzasadniałoby powzięcie jakichkolwiek wątpliwości co do ich wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego stanowiły podstawę dla poczynionych w sprawie ustaleń. W ocenie Sądu dowody te, w zakresie, w jakim stanowiły podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych, tworzą razem zasadniczo spójny i nie budzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to zasługujący na wiarę materiał dowodowy. Podstawą ustalenia stanu faktycznego stały się zeznania świadków A. B., R. R. i I. I., którym Sąd dał wiarę w całości. Dodatkowo czyniąc ustalenia faktyczne Sąd uwzględnił zgodne twierdzenia stron w trybie art. 229 kpc oraz twierdzenia strony, którym przeciwnik nie zaprzeczył w trybie art. 230 kpc.

W niniejszej sprawie Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu rachunkowości na okoliczność prawidłowości dokonywania przez stronę powodową rozliczeń zużycia gazu, wody, prądu i czynszu w okresie objętym pozwem.

W opinii z dnia 12 grudnia 2016 roku biegły sądowy z zakresu finansów, rachunkowości i audytu finansowego R. D. ( k. 431-440) stwierdził, że opłaty z tytułu czynszu były prawidłowe. Co do opłaty za zużycie wody wskazał, że od lutego do października 2011 roku zużycie wody było określane na podstawie liczników, od listopada 2011 roku w sposób szacunkowy, ale z odczytu liczników po zdaniu lokalu wynika, że faktyczne zużycie nie odbiegało w istotny sposób od szacowanego, a ceny jednostkowe za m ³ wody odpowiadały cenom stosowanym przez MPWiK – zatem opłaty z tytułu zużycia wody prawidłowo wykazane.

Odnośnie opłat za energię elektryczną biegły uznał, że zużycie na podstawie odczytu licznika określone zostało prawidłowo, ale nieprawidłowo określone były stawki opłat jednostkowych za energię elektryczną, tj. w kwotach nieodpowiadających danym z faktur. Ponadto pozwana obciążana była za oświetlenie klatki schodowej w budynku, co było niezgodne z zawartą umową. W przedmiocie opłat za gaz biegły zaopiniował, iż określony w umowie algorytm rozliczania gazu na centralne ogrzewanie i podgrzanie wody można uznać za prawidłowy, tak samo jak dane dotyczące zużycia ciepłej wody przez pozwaną, z zastrzeżeniami analogicznie jak dotyczącymi zużycia wody. Wskazał, że stawki opłat jednostkowych określone zostały nieprawidłowo (w kwotach nieodpowiadających danym z faktur), dodatkowo pozwana była obciążana za zużycie gazu dla ogrzewania części wspólnych nieruchomości (klatka schodowa), co było niezgodne z zawartą umową, nadto została przyjęta błędna powierzchnia lokalu (62 m ² zamiast 61 m ²). Stwierdził też, że opłaty za wywóz nieczystości ustalone zostały nieprawidłowo, w wartościach nie wynikających z faktur dostawcy i algorytmu rozliczeń zawartego w umowie.

Wobec powyższego biegły dokonał odpowiednich korekt i wyliczył opłaty eksploatacyjne za okres objęty pozwem (maj 2013 roku – luty 2014 roku) w następujących wysokościach:

	(...) elektryczna	Gaz (ciepła woda i c.o.)	Wywóz nieczystości stałych i płynnych	Woda	Łącznie
maj 2013	78,46	49,46	137,04	22,70	287,66
czerwiec 2013	70,44	38,92	118,32	22,70	250,38
lipiec 2013	89,69	41,34	107,20	22,70	260,39
sierpień 2013	80,60	65,73	107,20	22,70	276,22
wrzesień 2013	84,88	41,02	107,20	22,70	269,25
październik 2013	91,30	144,71	107,20	22,70	365,91
listopad 2013	98,25	220,31	107,20	22,70	448,46
grudzień 2013	88,09	269,85	107,20	22,70	462,46
styczeń 2014	87,16	410,02	107,20	22,70	627,08
luty 2014	83,57	269,06	107,20	22,70	482,53

Łącznie wysokość w/w opłat czynszowych miała wynieść 3.730,34 złote. Powód nie kwestionował ustaleń biegłego w zakresie poprawności obliczenia wysokości opłat należnych od pozwanej tytułem czynszu oraz zużycia wody ( pismo powoda k. 456-457).

Zastrzeżenia do opinii wniosła pozwana podnosząc, że biegły nie wziął pod uwagę, że faktury za zużycie wody są wystawione na innego odbiorcę i nie wynika z nich, że dotyczą budynku przy ul. (...). Ponadto podniosła, że przy wyliczeniu opłat za zużycie energii elektrycznej biegły błędnie naliczył opłaty stałe, co jest niezgodne z umową – opłata stała nie wchodzi w skład czynników zaliczanych do ceny i jest niezależna od zużycia prądu. Kolejno pozwana zakwestionowała wyliczenie zużycia gazu na centralne ogrzewanie i podgrzanie wody w oparciu o algorytm wskazany w umowie, wskazując, że dane użyte do wyliczeń według tego algorytmu (całkowite zużycie ciepłej wody w budynku, zużycie zimnej wody w poszczególnych lokalach i całkowite zużycie wody wykazane na fakturze) nie zostały zweryfikowane, co wpływa na wysokość współczynnika służącego do określenia wysokości opłat za zużyty do podgrzania wody gaz. Zakwestionowała także wzięcie do rozliczenia stałych opłat miesięcznych, nie wymienionych w umowie najmu. Co do opłat za wywóz nieczystości stałych podniosła, że zostały błędnie naliczone za dwie osoby, a co do opłat za wywóz nieczystości płynnych wskazała na brak odpowiednich faktur w aktach sprawy ( odpowiedź na opinię k. 459-467).

W pisemnej i ustnej opinii uzupełniającej biegły podtrzymał dotychczasową opinię. W odpowiedzi na powyższe zarzuty biegły stwierdził, że wynajmujący stosował rozliczenie z tytułu dostarczanej wody jako iloczyn ilości zużytej wody (według odczytów liczników lub szacunków) i stawek jednostkowych dostawcy – MPWiK. W ocenie biegłego, ponieważ niewątpliwie woda była dostarczana do lokalu pozwanej, a jedynym dostawcą jest MPWiK, istotna dla ustalenia wysokości opłat była tylko ilość zużytej wody (ustalona przez administratora) i jej cena jednostkowa. Odnośnie zarzutów dotyczących wyliczenia gazu, biegły zauważył, że wskaźnik podgrzania wody został ustalony przez administratora w ciągu pierwszych dwóch lat eksploatacji budynku i nie podlegał weryfikacji. Ponadto stwierdził, że w celu ustalenia zużycia gazu administrator musiał opierać się na danych uśrednionych, jednakże odczyt liczników po zdaniu lokalu wykazał, że zużycie wody przez pozwaną było nieznacznie wyższe od ujętego w rozliczeniach ( opinie uzupełniające biegłego k. 479-484, k. 517).

W ocenie Sądu powyższa opinia biegłego została sporządzona w sposób profesjonalny, przez kompetentną osobę, posiadającą stosowne kwalifikacje zawodowe, zaś przedstawione w tej opinii wnioski co do zasady są jasne i należycie uzasadnione. Opinia biegłego jest w przeważającej części prawidłowa i rzetelna, dlatego może stanowić pełnowartościowy dowód w sprawie. Pewne zastrzeżenia co do ustaleń opinii zawarte w są w dalszej części uzasadnienia. Należy podkreślić, że zarzuty pozwanej do przedmiotowej opinii sprowadzały się w istocie do danych, na których opierał się biegły, nie zaś na prawidłowości samych wyliczeń.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Nie ulega wątpliwości, iż podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia każdej sprawy cywilnej stanowi materiał procesowy (tzn. fakty i dowody) zebrany w toku postępowania, o czym przesądza treść art. 316 § 1 i art. 328 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822 ze zm., powoływany dalej w skrócie jako kpc). Jednak zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, powoływany dalej w skrócie jako kc) oraz art. 232 kpc to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Powyższe przepisy stanowią normatywną podstawę zasady kontradyktoryjności, zgodnie z którą ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania, do nich należy gromadzenie materiału i wreszcie to one ponoszą odpowiedzialność za jego wynik ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6–7, poz. 76, z glosą A. Zielińskiego, Palestra 1998, nr 1–2, s. 204; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 roku, II CKN 70/96, OSNC 1997, nr 8, poz. 113).

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia była umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 1 lutego 2011 roku między A. B. i H. T.. Do łączącego strony stosunku obligacyjnego zastosowanie mają zatem przepisy art. 659-672 kc oraz przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2016 roku, poz. 1610, dalej jako „uopl”). Zgodnie zaś z art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei, stosownie do art. 9 ust. 5 i 6 uopl w stosunkach najmu, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Za opłaty te należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8). Szczegółowy sposób rozliczeń należnych od pozwanej opłat za media związanych z najmem regulowała natomiast umowa najmu, w szczególności jej § 7.

Na wstępie zauważyć należy, że choć umowa ta została zawarta na czas oznaczony, tj. do dnia 1 lutego 2012 roku, okolicznością bezsporną w sprawie było, że uległa ona przedłużeniu na czas nieoznaczony. Stosownie bowiem do art. 674 kc, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie, zaś umowa najmu – co także stanowiło okoliczność bezsporną – została rozwiązana z dniem 28 lutego 2014 roku.

W pierwszej kolejności odnieść się trzeba do kwestii okresu, za jaki powód dochodził opłat z tytułu umowy najmu, co istotne jest dla ustalenia zakresu przedmiotowego roszczenia powoda. Pozwana podnosiła bowiem, że uiszczone przez nią opłaty – zgodnie z ustaleniami z wynajmującą – miały zostać zaliczone na poczet należności czynszowych, zaś opłat z tytułu kosztów eksploatacyjnych miały zostać opłacone po przedstawieniu jej szczegółowych rozliczeń. W tym względzie stanowisko pozwanej nie zasługiwało na uwzględnienie. Po pierwsze A. B. nie potwierdziła, jakoby takie ustalenia miały w ogóle miejsce. Jak wynika z jej zeznań, to pozwana jedynie oświadczyła jej, że wpłaca na czynsz ( k. 192). A zatem nie było to wiążące ustalenie między stronami umowy. Ponadto wynajmująca nie była w żaden sposób zobowiązana, by płatności dokonywane przez pozwaną zaliczać na poczet zaległości czynszowych. Stosownie bowiem do art. 451 § 1 kc dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Nie ulega wątpliwości, że świadczeniem głównym umowy były przewidziane w § 7 umowy czynsz oraz opłaty eksploatacyjne. Co prawda przeważnie H. T. wskazywała w tytułach przelewu „czynsz” lub np. „5 x 1400”, jednakże niektóre przelewy zatytułowane były po prostu „wpłata” ( potwierdzenia przelewów k. 21 i 24). Wobec zaś niewątpliwej okoliczności, że pozwana regulowała płatności w sposób zupełnie dowolny, wierzyciel miał prawo zaliczać wpłaty na poczet istniejących już zaległości czynszowych i z tytułu opłat eksploatacyjnych. Należy nadto podkreślić, że pozwana nie udowodniła w toku procesu, od kiedy kwestionowała wysokość opłat eksploatacyjnych w doręczanych jej rozliczeniach. Wzmianka o stanowisku pozwanej w kwestii rozliczeń mediów zawarta jest dopiero w odpowiedzi administratora na e-mail pozwanej z dnia 25 sierpnia 2013 roku. Z samego zaś faktu niewnoszenia przez pozwaną należnych opłat nie można wywieść, że przed wspomnianą datą wnosiła ona jakiekolwiek zastrzeżenia w omawianym zakresie. Skutkiem tego było przyjęcie przez Sąd, że powód skutecznie zaliczył wpłaconą przez pozwaną łączną kwotę 49.445,27 złotych, obejmującą również kaucję, na poczet czynszu i opłat eksploatacyjnych, wobec czego przedmiotem żądania były zaległe opłaty z obydwu tych tytułów za okres wskazany w pozwie, nie tylko – jak wskazywała pozwana, niewielka część pozostałego do zapłaty czynszu i opłaty eksploatacyjne za cały okres trwania umowy.

Podkreślenia wymaga, że pozwana nie kwestionowała powództwa co do zasady, jak również co do wysokości w zakresie opłat czynszowych w kwocie 1.400 złotych miesięcznie, jako jasno sprecyzowanych w umowie. Okolicznością niesporną było także przejście uprawnień wynikających z umowy najmu przysługujących A. B. na rzecz J. Z. na podstawie art. 509 kc. Wobec tego na kwotę zasądzoną w pkt I wyroku składała się przede wszystkim kwota 14.000 złotych stanowiąca równowartość czynszu za 10 miesięcy (od maja 2013 roku do lutego 2013 roku) najmu lokalu mieszkalnego.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się w zasadzie jedynie do kwestii wysokości należnych opłat eksploatacyjnych. Sąd po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie w zakresie opłat za energię elektryczną, gaz i wywóz nieczystości stałych, nie zasługuje zaś na uwzględnienie w zakresie opłat za zimną wodę oraz za wywóz nieczystości płynnych.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do opłat, co do których Sąd oddalił powództwo, stwierdzić należy, że nie znalazły one oparcia w łączącej strony umowie najmu lokalu mieszkalnego.

Postanowienie § 7 ust. 4b) umowy przewidywał, że opłaty za wodę są wyliczane na podstawie faktycznego zużycia wody odczytanego z liczników pomnożonego przez cenę określoną przez dostawcę wody. Co prawda z umowy wynikał obowiązek pozwanej udostępniania lokalu celem spisania liczników wody, jednakże to wynajmującego obciążał obowiązek wyliczenia tych opłat w sposób zgodny z umową. W konsekwencji, w toczącym się procesie ciężar udowodnienia powództwa w części co do wysokości żądanych opłat za wodę, stosownie do art. 6 kc w zw. z art. 232 kpc, spoczywał na stronie powodowej . Obowiązkowi temu powód nie sprostał. Jak wynika z ustalonego w sprawie stanu faktycznego, w okresie dochodzonym niniejszym pozwem wodomierz w lokalu wynajmowanym przez pozwaną nie był spisywany, a więc faktyczne zużycie zimnej wody w ogóle nie jest znane. Tym samym Sąd nie mógł ustalić faktycznego zużycia wody przez pozwaną w okresie objętym pozwem.

Podkreślić też trzeba, że umowa nie przewidywała, że w razie nieudostępnienia lokalu przez najemcę wynajmujący w rozliczeniu będzie stosował stawki uśrednione. Wobec tego także opinia biegłego sądowego, który opierał się na danych przyjętych przez administratora, nie była w tym zakresie przydatna i nie mogła stanowić podstawy ustalenia stanu faktycznego.

W ocenie Sądu nie można natomiast przyjąć, że w rozliczeniach między stronami umowy obowiązywały przeciętne normy zużycia wody ustalone w rozporządzeniu z dnia 14 stycznia 2002 roku Ministra Infrastruktury w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody (Dz.U. Nr 8, poz. 70). Stosownie bowiem do art. 26 ust 2 w zw. z art. 27 ust. 1 i 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 7 czerwca 2001 roku (tj. Dz.U. z 2017 roku poz. 328), wspomniane przeciętne normy mógł stosować zarządca w rozliczeniach między nim a MPWiK za dostarczenie wody do nieruchomości przy ul. (...), bowiem pozwana nie miała zawartej odrębnej umowy o zaopatrzenie w wodę. Jednakże w rozliczeniach między zarządcą a pozwaną obowiązywały ustalenia umowne, które nie przewidywały innych stawek za wodę niż w oparciu o faktyczne zużycie.

W ocenie Sądu powód nie był uprawniony także do żądania od pozwanej opłat za wywóz nieczystości płynnych, albowiem nie zostały one przewidziane w ogóle umową. Zauważyć w tym miejscu trzeba, że opłaty eksploatacyjne wymienione w § 7 umowy nie stanowiły jedynie przykładowego zbioru opłat, do których ponoszenia zobowiązany był najemca, lecz był to niewątpliwe katalog zamknięty. Brzmienie tego paragrafu wyraźnie bowiem stanowi, że „najemca zobowiązuje się co miesiąc płacić (…) opłaty eksploatacyjne, tj. za energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę, odprowadzenie ścieków, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych związanych bezpośrednio z użytkowaniem przedmiotu najmu”. Nawet zaś gdyby uznać zasadność dochodzenia przez powoda zapłaty z tego tytułu na podstawie art. 9 ust. 5 uopl, to umowa w żaden sposób nie precyzowała, w jaki sposób koszty te miałyby być rozliczane, ograniczając się w tym zakresie jedynie do regulacji kosztów związanych z wywozem nieczystości stałych. Zatem i w tym zakresie opinia biegłego nie była przydatna, bowiem bazowała na sposobie rozliczeń przyjętych przez administratora nieruchomości, który jednak nie miał oparcia w łączącym strony stosunku umownym. Z uwagi zaś na to, że faktury wystawione przez usługodawcę dotyczyły całego budynku przy ul. (...), nie sposób na ich podstawie ustalić, jaki koszt przypadłby na lokal, z którego korzystała pozwana.

Zgodnie z opinią biegłego, z tytułu opłat za wodę właściciel pobierał miesięcznie kwotę 22,70 zł, zaś z tytułu opłat za wywóz nieczystości płynnych – kwotę 97,20 zł. Wobec nieuwzględnienia zasadności roszczenia powoda w tym zakresie, wskazane przez biegłego opłaty miesięczne w okresie dochodzonym pozwem zostały pomniejszone o w/w kwoty, łącznie 119,90 złotych miesięcznie, a zatem 1.199 złotych za objęty pozwem okres 10 miesięcy.

Przechodząc do analizy rozstrzygnięcia w zakresie pozostałych opłat eksploatacyjnych żądanych przez stronę powodową, Sąd stwierdził, że powództwo zostało udowodnione co do wysokości za pomocą dopuszczonej w sprawie opinii biegłego sądowego i nie podzielił zarzutów podnoszonych przez pozwaną. Przy tym, jak już wspomniano wyżej, opłat za energię elektryczną pozwana nie kwestionowała w ogóle, dodatkowo były one rozliczane na podstawie odczytów liczników należących do przedmiotowego lokalu, zatem zasadność żądania powoda nie budziła w tym zakresie wątpliwości Sądu.

Pozwana podniosła w zarzutach do opinii błędne wyliczenie opłaty za wywóz nieczystości stałych, oparte na wskazaniu przez administratora nieruchomości, że w lokalu zamieszkują dwie osoby. Sąd jednakże nie uwzględnił w tym zakresie twierdzeń pozwanej. Po pierwsze należy zauważyć, że kwestia ta została poruszona już w wysłanej przez administratora nieruchomości do pozwanej informacji z dnia 30 sierpnia 2013 roku. Wskazano tam wyraźnie, że opłata ta liczona jest według liczby osób zgłoszonej przez właściciela budynku, zaś w przypadku lokalu nr (...) zgłoszono dwie osoby. Pozwana nie zakwestionowała w tym zakresie sposobu rozliczeń ani też nie ustosunkowała się do powyższej informacji.

Ponadto, co istotniejsze dla niniejszej sprawy, zarzutu tego pozwana nie podniosła w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Stosownie zaś do art. 503 § 1 kpc, w piśmie zawierającym sprzeciw pozwany powinien przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy, oraz okoliczności faktyczne i dowody. Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w sprzeciwie bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności. Pozwana w toku procesu tego nie uprawdopodobniła. Co więcej, kwestia ta w ogóle nie stanowiła przedmiotu zarzutu w zasadzie do chwili przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Ponadto świadkowie A. B. i R. R. zeznali, że pozwana zgłosiła oprócz siebie jedną osobę mieszkającą w lokalu, jednakże – wobec braku wniosków dowodowych w tym zakresie – Sąd nie badał, czy w czasie trwania umowy stan ten nie uległ zmianie. Pozwana zaś nie wniosła o przesłuchanie jej w charakterze strony w niniejszym postępowaniu.

Sąd uwzględnił również powództwo w części ustalonych przez biegłego opłat za gaz. Choć pozwana zgłaszała różnorakie zarzuty co do tej części opinii, w ocenie Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, nie podważyły one jej mocy dowodowej. Należy podkreślić, że zarzuty pozwanej stanowiły częściowo polemikę z oceną biegłego. Co ważne natomiast, biegły dokonując obliczeń skorygował rozliczenia dokonane przez administratora co do stawek opłat jednostkowych, dodatkowego obciążania pozwanej za zużycie gazu dla ogrzewania części wspólnych nieruchomości (klatki schodowej) oraz co do powierzchni lokalu. Z uwagi na to, że jednocześnie zaopiniował, iż określony w umowie sposób rozliczania gazu na centralne ogrzewanie i podgrzanie wody jest prawidłowy, Sąd ustalił w tej części należne od pozwanej opłaty w wysokości wskazanej przez biegłego. Pozwana nie wykazała faktycznych uchybień biegłego w tym zakresie.

Mając na względzie powyższe okoliczności i rozważania Sąd uznał, iż zasadne jest żądanie powoda w zakresie czynszu najmu za 10 miesięcy po 1.400 złotych, a więc kwota 14.000 złotych. Ponadto w świetle opinii biegłego łączna wysokość należność z tytułu mediów miała wynieść 3.730,34 złote. Po odjęciu od niej kwoty 1.199 złotych dotyczącej dostarczania wody i odprowadzania nieczystości płynnych, zasądzona należność z tytułu dostaw mediów wyniosła 2.531,34 złote (3.730,34 – 1.199 = 2.531,34). W konsekwencji Sąd w punkcie I sentencji wyroku zasądził od pozwanej H. T. na rzecz powoda J. Z. kwotę 16.531,34 złotych (tj. 14.000 złotych tytułem czynszu i 2.531,34 złotych tytułem opłat eksploatacyjnych) wraz z odsetkami.

Roszczenie odsetkowe powoda znalazło podstawę w treści art. 481 § 1 kc, znowelizowanym w dniu 1 stycznia 2016 roku, zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienie, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Co do opłat z tytułu czynszu najmu, datę ich wymagalności Sąd ustalił na podstawie umowy, zgodnie z którą były one płatne do 10 dnia każdego miesiąca. Wobec tego od zasądzonych kwot po 1.400 złotych odsetki ustawowe należały się od dnia 11 miesiąca w okresie objętym pozwem (czyli od maja 2013 roku do lutego 2014 roku) do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty oraz (jak w ppkt 1-10 pkt I sentencji). Z kolei od kwoty 2.531,34 złotych, zasądzonej tytułem opłat eksploatacyjnych, Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 31 maja 2017 roku do dnia zapłaty. Sąd uznał bowiem, że wysokość tych opłat została ustalona dopiero po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w niniejszym procesie, a zatem z dniem wydania wyroku (art. 316 kpc). W ocenie Sądu nie sposób przyjąć, by pozwana mogła wcześniej wiedzieć, jaka wysokość obciążających ją opłat eksploatacyjnych. Istotnie strona powodowa – wbrew swoim obowiązkom umownym – nie przedstawiała rzetelnego wyliczenia pozwanej. Zatem trudno zarzucać pozwanej by pozostawała w opóźnieniu płatności w zakresie w/w opłat za media. W konsekwencji nie można było zasądzić odsetek za wcześniejszy okres niż data wydania wyroku.

Orzekając w pkt III sentencji wyroku o kosztach postępowania Sąd uznał, iż zasadnym jest ich stosunkowe rozdzielenie pomiędzy stronami na podstawie art. 100 kpc, wobec częściowego uwzględnienia żądań każdej ze stron. Mając na uwadze kwotę dochodzoną pozwem i zasądzoną wyrokiem, należy przyjąć, iż powód wygrał niniejszy proces w 91,04%, zaś pozwana – w 8,96%.

Koszty w niniejszej sprawie wyniosły: 905 złotych uiszczone przez powoda tytułem opłaty od pozwu, 2.400 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika powoda (ustalone zgodnie z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, tj. Dz. U. z 2013 roku, poz. 490) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych. Ponadto strona powodowa uiściła zaliczkę na poczet wynagrodzenia biegłego w wysokości 500 złotych ( potwierdzenie przelewu k. 424v). Łącznie koszty procesu wyniosły więc 3.822 złotych, a pozwana powinna ponieść koszt w wysokości 3.493,30 złotych. Mając na uwadze wynik sprawy, Sąd zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej strony powyższą kwotę tytułem zwrotu kosztów procesu.

Zgodnie z art. 83 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. Dz. U. z 2016 roku, poz. 623 ze zm.), jeżeli przepisy ustawy przewidują obowiązek działania i dokonywania czynności połączonej z wydatkami z urzędu, sąd zarządzi wykonanie tej czynności, a kwotę potrzebną na ich pokrycie wykłada tymczasowo Skarb Państwa. W orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie sąd orzeka o poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkach, stosując odpowiednio przepisy art. 113 uksc który stanowi, iż kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. W niniejszej sprawie strony należało obciążyć wydatkami stosownie do wyniku sprawy.

W niniejszej sprawie został dopuszczony dowód z opinii biegłego, którego łączne wynagrodzenie w kwocie 1.673,41 zł zostało tymczasowo wypłacone z środków Skarbu Państwa ( postanowienie k. 444, 505, rachunek k. 516). Biorąc pod uwagę finalny wynik sprawy, w pkt IV i V sentencji na rzecz Skarbu Państwa należało ścignąć od pozwanej kwotę 1.523,47 złotych (tj. 1.673,41 x 91,04% ≈ 1.523,47) , a od powoda kwotę 149,94 zł (tj. 1.673,41 x 8,96% ≈ 149,94).

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji.

Zarządzenie:(...)