Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 8 stycznia 2016 roku (data nadania w placówce pocztowej) – zastępującym pozew – strona powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w W., dzielnicy W., nr ewidencyjny (...)z obrębu(...)o powierzchni 0,3031 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) dokonana w piśmie z dnia 8 grudnia 2015 roku, jest nieuzasadniona i wniosła o ustalenie, że opłata ta od 1 stycznia 2016 roku wynosić powinna 16 448,33 zł, przy dotychczasowej wartości nieruchomości oraz stawce 1%. Argumentując wniosek strona powodowa wskazała, że przed sądami toczą się obecnie sprawy dotyczące aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości za lata wcześniejsze, obejmujące swym zakresem także prawidłowość ustalonej stawki na poziomie 3%. W zakresie opłaty za 2009 rok, także z wniosku strony powodowej, toczy się spór sądowy o ustalenie stawki na poziomie 1% z uwagi na wykorzystywanie nieruchomości na cele rolne. Posłużenie się więc w przedmiotowym wypowiedzeniu pojęciem, „przy dotychczasowej stawce 3%” oznacza, że właściciel nie zamierzał wypowiedzieć wysokości wcześniejszej stawki, która w ocenie powoda powinna wynosić 1%. Strona powodowa zakwestionowała także prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości.

Po rozpoznaniu powyższego wniosku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 16 marca 2017 roku wydanym w sprawie o sygn. akt KOX/1129/Po/16 uznało wypowiedzenie za bezskuteczne.

W sprzeciwie z dnia 23 maja 2017 roku (data złożenia w SKO) od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego Agencja Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W. wniosła o przekazanie sprawy do rozpoznania przez sąd.

Postanowieniem z dnia 7 stycznia 2018 roku Sąd zawiesił postępowanie w sprawie oraz podjął je z udziałem następcy prawnego strony pozwanej Krajowego Ośrodka (...) w W. (dalej także: (...)).

W odpowiedz na pozew strona pozwana (...) wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Argumentując stanowisko strona pozwana wskazała, że prawidłowo wskazała aktualną wartość nieruchomości. Odnośnie przyjętej stawki 3%, strona pozwana podniosła, że w chwili wypowiedzenia wysokości opłaty, nieruchomość była wykorzystywana na cele gospodarcze tj. usług hotelarskich, zaś toczenie się postępowań w przedmiocie ustalenia wysokości stawki opłaty za lata poprzednie nie ma wpływu na niniejsze postępowanie, w którym Sąd samodzielnie ustala wysokość stawki za objęty wypowiedzeniem okres.

W piśmie przygotowawczym datowanym na dzień 29 marca 2021 roku strona pozwana dodatkowo podniosła, że podział nieruchomości nr 2/101, z której wyodrębniono m.in. przedmiotową nieruchomość o nr ewidencyjnym 2/245 dokonany przez użytkownika wieczystego, był nieważny, jako przeprowadzony bez zgody właściciela nieruchomości.

W odpowiedzi w piśmie przygotowawczym datowanym na dzień 24 sierpnia 2021 roku strona powodowa wskazała, że gdyby przyjąć tezę strony pozwanej o nieważności podziału nieruchomości nr 2/101, to oznaczałoby, że odrębna nieruchomość w postaci działki ewidencyjnej nr (...) nie istnieje, a zatem skierowanie oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty, związanego jedynie z tą działką, jako skierowane do części nieruchomości, byłoby bezskuteczne. Tymczasem strona pozwana takie oświadczenia także, co do działek nr (...) składała. Niezależne od powyższego, strona powodowa podniosła, że strona pozwana wyraziła zgodę na dokonanie podziału nieruchomości per facta concludentia. Po pierwsze, była ona stroną postepowań wieczystoksięgowych dotyczących założenia ksiąg wieczystych dla w/w wyodrębnionych nieruchomości i nie złożyła skargi na orzeczenie referendarza sądowego. Co więcej, składała stronie powodowej osobno oświadczenia o wypowiedzeniu opłaty rocznej, co do każdej nieruchomości dla której założono księgę wieczystą. Wytaczała także szereg postepowań sądowych związanych z opłatami za użytkowanie wieczyste w stosunku do każdej z nowo powstałych działek z osobna. Kolejno zaś, strona powodowa uiszczała opłaty związane z poszczególnymi nowo powstałymi nieruchomościami z osobna, a strona pozwana opłaty te przyjmowała.

Strona pozwana do powyższej argumentacji się już nie odniosła.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. w W., dzielnicy W., nr ewidencyjny (...)z obrębu (...)o powierzchni 0,3031 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Ustawowy zarząd nad nieruchomością sprawowała w chwili dokonania wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste Agencja Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W., a następnie (...).

Użytkownikiem wieczystym nieruchomości jest (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (wcześniej działająca pod firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą w G.).

( okoliczności bezsporne, a nadto: KRS – k. 217 – 232, KW – k. 111 – 139v).

Decyzją Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 26 marca 2014 roku orzeczono o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym 2/101 w ten sposób, że w wyniku podziału powstaną następujące działki gruntu: 2/244, 2/245, 2/246, 2/247, 2/248 wykazane na dołączonej, zaewidencjonowanej mapie sytuacyjnej. W sentencji decyzji wskazano następnie, że zgodnie z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione.

( okoliczność bezsporna, a nadto : decyzja – k. 312 - 313).

Dla nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną (...) została założona księga wieczysta nr (...), na skutek wniosku użytkownika wieczystego (...) sp. z o.o. z siedzibą w G.. Agencja Nieruchomości Rolnych była uczestnikiem postepowania wieczystoksięgowego i nie złożyła skargi na orzeczenie referendarza sądowego. Następnie Agencja Nieruchomości Rolnych dokonywała wypowiedzeń opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego osobno wobec nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) jak i osobno wobec pozostałych działek powstałych na skutek podziału nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...). Kierowała także wobec użytkownika wieczystego liczne pozwy o zapłatę, określając żądanie wobec każdej z nowo powstałych nieruchomości z osobna.

( okoliczności bezsporne, a nadto : kopie zawiadomień o wypowiedzeniu wysokości opłaty – k. 462 – 466, kopie pozwów o zapłatę – k. 467 – 569).

Pismem nr WA. (...). (...).915.1. (...).2015. (...) z dnia 8 grudnia 2015 roku Agencja Nieruchomości Rolnych wypowiedziała użytkownikowi wieczystemu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2015 roku dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...)o powierzchni 0,3031 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) i zaoferowała począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku nową opłatę roczną w wysokości 71 516,46 zł w związku z jej aktualizacją przy dotychczasowej stawce 3% wartości nieruchomości.

( okoliczność bezsporna, a nadto: wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej – k. 16)

Podstawę ustalenia przez Agencję Nieruchomości Rolnej w W. nowej wysokości opłaty rocznej obciążającej stronę powodową stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu 30 września 2015 roku przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. (1), która dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej na kwotę 2 383 882 zł (786,50 zł / 1 m ²).

( dowód: prywatny operat szacunkowy wraz z załącznikami – k. 19 - 44).

Decyzją Prezydenta (...) W. nr 62/ (...)/15 z dnia 25 lutego 2015 roku zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę zespołu hotelarskiego z usługami uzupełniającymi na działce (...).

( okoliczność bezsporna, a nadto: decyzja – k. 108 110v)

Wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2016 roku wynosiła 1 907 984 zł (629,49 zł/m ²)

( dowód: opinia biegłej M. G. (2) – k. 167 - 199, pisemna opinia uzupełniająca – k. 248 - 253, ustna opinia uzupełniająca – k. 301 – 302, druga pisemna opinia uzupełniająca – k. 385 – 387, druga ustna opinia uzupełniająca – k. 588 – 289).

Dnia 1 stycznia 2016 roku nieruchomość nie była wykorzystywana na żaden cel, była niezabudowana, nieogrodzona, pokryta roślinnością – drzewami, krzewami oraz trawą.

(dowód: opis z opinii biegłej M. G. (1) – k. 24, dokumentacja fotograficzna – 38 – 39., protokół z oględzin – k. 42, opinia biegłej M. G. (2) – k. 167 - 199, pisemna opinia uzupełniająca – k. 248 - 253, ustna opinia uzupełniająca – k. 301 – 302, druga pisemna opinia uzupełniająca – k. 385 – 387, druga ustna opinia uzupełniająca – k. 588 – 289).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wymienionych dokumentów, złożonych w niniejszej sprawie, które uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i autentyczność w sporządzeniu nie była przez strony kwestionowana.

Większość okoliczności w niniejszej sprawie zostało uznanych przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane (229 k.p.c.), bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 230 k.p.c. Na tej zasadzie Sąd ocenił też tezy wynikające z kopii dokumentów dołączonych do akt sprawy. Sporna pozostawała jedynie wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, na dzień 1 stycznia 2016 roku oraz ocena wypowiedzenia dokonanego przez stronę pozwaną, tj. czy doszło do wypowiedzenia wysokości opłaty jedynie z uwagi na zmianę wartości gruntu, czy też doszło także do wypowiedzenia wysokości stawki opłaty za użytkowanie wieczyste.

Podstawą dokonywanych ustaleń stanu faktycznego, co do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, nie mogła być opinia prywatna złożona do akt sprawy przez stronę pozwaną na etapie postępowania przed SKO. Sąd pominął w tym zakresie także wniosek dowodowy strony pozwanej, by dowód z opinii tej przeprowadzić w trybie art. 278 ¹ k.p.c. Zauważyć bowiem należy, że prywatna opinia rzeczoznawcy majątkowego M. G. (1) została sporządzona na zlecenie strony pozwanej, nie zaś na zlecenie organu władzy publicznej. Także wykorzystanie jej w postępowaniu przed SKO nie nadało jej charakteru o jakim mowa w w/w przepisie. Dla ustalenia wartości nieruchomości niezbędne było zatem skorzystanie z wiedzy specjalnej, a tę można było uzyskać jedynie w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego. Opinia prywatna mogła być zaś traktowana jedynie w kategoriach umotywowanego stanowiska strony. Dla wykazania faktu wartości nieruchomości była więc nieprzydatna (art. 235 ² § 1 pkt 3 k.p.c.)

Niemniej, możliwe było wykorzystanie w ramach niniejszego postępowania dokumentów dołączonych do prywatnej opinii, w szczególności w postaci zdjęć nieruchomości oraz ich opisu. Ocena tych dowodów nie wymagała bowiem wiedzy specjalnej. Strony w toku niniejszego postępowania nie przedstawiły przy tym żadnych dalszych dowodów mogących zobrazować rzeczywisty stan nieruchomości dnia 1 stycznia 2016 roku, a w szczególności mogących wykazać fakt, czy tego dnia doszło już do rozpoczęcia prac budowlanych w oparciu o wydaną już wcześniej decyzję o pozwoleniu na budowę, czy też może nieruchomość ta była wykorzystywana na cele rolne, czy też była nieużytkiem. Ze zdjęć dołączonych do opinii (opinia została sporządzona dnia 30 września 2015 roku, czyli 3 miesiące przed datą wejścia w życie zaktualizowanej opłaty) oraz protokołu oględzin wynika, że był to nieużytek, porośnięty trawą, krzewami i drzewami (k. 38 – 39 i k. 42). Sąd uznał ten materiał dowodowy za wiarygodny.

W celu ustalenia spornej wartości przedmiotowej nieruchomości, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Podstawę dla rozstrzygania w sprawie niniejszej stanowiła więc opinia biegłej sądowej M. G. (2). Po uzyskaniu od biegłej dalszych dwóch opinii uzupełniających pisemnych oraz dwóch ustnych opinii uzupełniających Sąd uznał je za pełnowartościowy materiał dowodowy, podzielając ostateczne, skorygowane wnioski biegłej oraz większą część argumentacji biegłej.

Konieczność uzupełniania opinii przez biegłą wynikała z zarzutów stron, sprowadzających się finalnie do dwóch zasadniczych kwestii. Pierwsza z nich dotyczyła określenia przeznaczenia nieruchomości przez biegłą, zaś druga dostępu do drogi publicznej.

Określając przeznaczenie nieruchomości na dzień 1 stycznia 2016 roku biegła uznała w pierwszej kolejności, że nieruchomość była niezabudowana, co wynikało z faktu ujawnienia zabudowy w ewidencji gruntów i budynków dopiero w 2017 roku. Nie dysponując także dokumentem stanowiącym podstawę ustanowienia użytkowania wieczystego, biegła uznała, że przeznaczenie to powinno być określone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ten zaś określał jako przeznaczenie podstawowe: zabudowa jednorodzinna wolnostojąca z wykluczeniem zabudowy szeregowej i bliźniaczej oraz budynków gospodarczych. Jako przeznaczenie uzupełniające: wolnostojące obiekty usług oświaty (…), zaś jako dopuszczalne: w strefie uciążliwości układu komunikacyjnego obiekty usługowe typu hotelowego (…). Biegła przyjęła więc, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z mpzp było pod zabudowę jednorodzinną ekstensywną.

Obie strony ten sposób oceny zakwestionowały. Strona pozwana argumentowała, że biegła powinna przyjąć przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę hotelarską zgodnie z wcześniejszą decyzją z dnia 25 lutego 2015 roku o pozwoleniu na budowę oraz faktem ujawnienia tej zabudowy w ewidencji gruntów i budynków w 2017 roku. Skoro na nieruchomości tej powstała zabudowa komercyjna, to w ocenie strony pozwanej, biegła nie powinna od faktu tego abstrahować. Analogiczne zarzuty przedstawiła w tej kwestii strona powodowa, także wskazując, że biegła powinna przyjąć przeznaczenie gruntu pod zabudowę hotelarską (błędnie wówczas zakładając, że wartość nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę hotelarską będzie niższa niż pod zabudowę jednorodzinną).

Odnosząc się do tych zarzutów, biegła podtrzymała dotychczasowe stanowisko, choć odwołała się w tym zakresie do nieprawidłowych ocen prawnych wypracowanych na tle ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm., dalej też: „u.g.n.”), nie zaś o ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa (Dz.U. Nr 107, poz. 464, ze zm., dalej także: „u.g.n.r.”), tzn. pojęciem „trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu” (o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia). Niemniej, wniosek biegłej pozostawał w ocenie Sądu prawidłowy, tj. dnia 1 stycznia 2016 roku, nieruchomość ta nie była wykorzystywana na żaden cel, stanowiła zarośnięty roślinnością nieużytek, toteż prawidłowym było przyjęcie dla jej wyceny przeznaczenia zgodnie z podstawowym przeznaczeniem w mpzp tj. pod zabudowę jednorodzinną.

W zarzutach do opinii uzupełniającej strona pozwana wniosła o zobowiązanie biegłej do weryfikacji opinii poprzez m.in. „ustalenie w oparciu o dziennik budowy daty rozpoczęcia budowy” argumentując, że wycena powinna uwzględniać rozpoczęcie prac budowlanych na tej nieruchomości. Wyjaśniono także uzupełniająco, że w stosunku do przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego nie była zawierana umowa tylko doszło do ustawowego uwłaszczenia.

W toku rozprawy dnia 22 lipca 2020 roku Sąd dopuścił dowód z uzupełniającej ustnej opinii biegłej, celem m.in. wyjaśnienia jaki był rzeczywisty stan nieruchomości dnia 1 stycznia 2016 roku. Biegła wskazała, że ma wiedzę w tym względzie jedynie z dokumentów dołączonych do opinii, a z nich nie wynika kiedy doszło do rozpoczęcia budowy. Pełnomocnik strony pozwanej (który zgłosił wniosek o „ustalenie w oparciu o dziennik budowy daty rozpoczęcia budowy”) oświadczył, że nigdy nie dysponował dziennikiem budowy. Na pytanie Przewodniczącego żadna ze stron nie była w stanie wskazać tego terminu. Jednocześnie pełnomocnik strony pozwanej wniósł o zobowiązanie biegłej do ustalenia tej daty. Sąd pominął ten wniosek, jako niedopuszczalny. Podkreślić bowiem należy, że zadaniem biegłego sądowego nie jest szukanie dowodów na wykazanie faktów za stronę, lecz jedynie ocena zaoferowanych przez strony i dopuszczonych przez Sąd dowodów, z wykorzystaniem posiadanej przez biegłego wiedzy specjalnej. O ile można się przy tym zgodzić, że specyfika dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, co wynika ze szczegółowych uregulowań określających wymogi dla sporządzania operatów szacunkowych, wymaga badania przez biegłego dokumentów źródłowych, włącznie z sięganiem po nie we własnym zakresie (uzyskiwaniem dokumentów z ksiąg wieczystych czy ewidencji gruntów i budynków) o tyle podkreślić należy z całą mocą, że obowiązek ten nie dotyczy poszukiwania dowodów mogących wskazywać rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości w dacie historycznej, w tym poszukiwania, jak w sprawie niniejszej, dziennika budowy. Nie jest to bowiem dokument powszechnie dostępny i niezbędny dla dokonania wyceny gruntu. Co więcej, biegła przed oględzinami nieruchomości zawiadomiła o niech strony, zwracając się o przedłożenie wszelkich dokumentów mogących zobrazować stan nieruchomości na wyceniany dzień. Żaden z pełnomocników stron nie wziął jednak udziału w oględzinach. Jeżeli więc strona pozwana twierdziła, że dnia 1 stycznia 2016 roku trwała już budowa obiektu hotelarskiego, należało fakt ten wykazać. Wówczas dopiero możliwe byłoby ustosunkowanie się do tego faktu przez biegłą. Cedowanie obowiązku poszukiwania dziennika budowy na biegłą stanowiło przekroczenie granicy celu przeznaczenia dowodu z opinii biegłego, a więc wniosek w tym przedmiocie podlegał pominięciu.

W konsekwencji Sąd przyjął za biegłą, że w dacie wejścia w życie wypowiedzianej wysokości opłaty, nieruchomość należało uznać, na potrzeby wyceny, za przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną i takich też poszukiwać nieruchomości porównawczych.

Drugą kontrowersję w opinii biegłej stanowiła kwestia dostępu do drogi publicznej. W pierwotnej opinii biegła wskazała, że nieruchomość posiada pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (...) tj. ulicy gminnej we własności (...) W.. W zakresie skali tej cechy przyjęła jedynie: „bardzo dobra” oraz „dobra” i wycenianą nieruchomość określiła jako posiadająca tę cechę na poziomie „bardzo dobra”.

Strona powodowa w zarzutach do opinii wskazała, że wobec jedynie pośredniego dostępu do drogi publicznej, zgodnie z kryteriami przyjętymi przez biegłą, właściwa była ocena „dobra”.

W pisemnej opinii uzupełniającej oraz ustnej opinii uzupełniającej biegła podtrzymała swoje stanowisko, wskazując że nieruchomość ma dostęp do drogi ogólnodostępnej.

W ramach kolejnych zastrzeżeń do opinii uzupełniających strona powodowa zwróciła uwagę, że nieruchomość wycenianą od ul. (...) oddziela cienki pas gruntu, stanowiący część działki (...). Wobec powyższego Sąd dopuścił dowód z drugiej pisemnej opinii uzupełniającej biegłej, celem ustosunkowania się do tej okoliczności. Uwzględniając tę okoliczność biegła zweryfikowała założenia opinii głównej przyjmując gradację cechy dostęp do drogi publicznej na: „bardzo dobra”, „dobra” i „średnia”. Opis pojęcia „średnia” biegła przyjęła jako: „najniższy współczynnik dla gruntów z ustanowioną odpłatną służebnością dostępu do drogi publicznej lub bez dostępu do drogi publicznej, wymagane ustanowienie służebności”. W stosunku do wycenianej nieruchomości przyjęto ocenę: „średni”. Konsekwencją była także korekta wartości nieruchomości (z 2 150 191 zł na 1 907 984 zł).

W kolejnych zarzutach do opinii uzupełniającej strona powodowa wniosła o dalsze skorygowanie cechy dostęp do drogi publicznej oraz wagi tej cechy. Strona pozwana wskazała zaś, że wyceniana działka miała cały czas dostęp do drogi publicznej tj. ul. (...), przy której położona byłą działka nr (...), z której wyodrębniona została przedmiotowa działka. Wszystkie nowo powstałe nieruchomości były zaś w posiadaniu tego samego użytkownika wieczystego i finalnie po zrealizowaniu inwestycji hotelowej, dostęp do drogi publicznej – ul. (...) – został zapewniony w drodze służebności poprzez działkę nr (...).

W drugiej ustnej opinii uzupełniającej biegła stwierdziła brak podstaw do dalszej korekty tej cechy.

W ramach kolejnego stanowiska w przedmiocie opinii strona powodowa wniosła o zobowiązanie biegłej do sporządzenia opinii uzupełniającej przy przyjęciu, że nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej, argumentując że wskazywany przez biegłą faktyczny dostęp do drogi publicznej nie może być utożsamiany z prawnym dostępem, bez którego nie jest możliwa sprzedaż nieruchomości.

Sąd pominął wniosek o dopuszczenie dowodu z dalszej uzupełniającej opinii biegłej, uznając, że biegła prawidłowo oceniła dostęp do drogi publicznej jako „średni” także prawidłowo przyjmując w tej kategorii zarówno nieruchomości, które wymagają uregulowania tego dostępu w drodze służebności, jak i już posiadające takie służebności. Trafnie wskazywała bowiem w tym względzie strona pozwana, że dostęp ten nie został już od razu zapewniony w chwili podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym (...), tylko wobec faktu, że wszystkie nowo powstałe nieruchomości zostały skupione w rękach dotychczasowego właściciela i użytkownika wieczystego. Zastrzeżono jednakże w decyzji podziałowej warunek o konieczności ustanowienia takich służebności w wypadku ich zbycia (art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 u.g.n.). Tym samym analizując stan prawny i faktyczny na dzień oceny tj. 1 stycznia 2016 roku, istniała zarówno faktyczna jak i prawna, bezproblematyczna możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej do ul. (...), co później, w 2017 roku się ziściło. Sąd nie znalazł więc wystarczających argumentów dla kwestionowania stanowiska biegłej, co do sposobu opisu poszczególnych cech charakteryzujących przyjęte stopnie oceny dostępu do drogi publicznej.

Odnośnie pozostałych zarzutów do opinii biegłej, zostały one wyjaśnione w opiniach uzupełniających i na dalszym etapie sprawy nie były już podnoszone.

W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Jak już sygnalizowano na wstępie, spór w sprawie niniejszej sprowadzał się do ustalenia wartości spornej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2016 roku oraz tego czy doszło do skutecznego wypowiedzenia stawki opłaty i ustaleniu jej na kwotę 3% wartości gruntu, a jeśli tak, to czy przyjęcie tej stawki było prawidłowe.

W pierwszej kolejności wyjaśnić jednak należy, że nieruchomość objęta sporem stanowiła własność Skarbu Państwa, którą początkowo gospodarowała Agencja Nieruchomości Rolnych w W., na podstawie art. 5 u.g.n.r., zaś w związku z ustawą z dnia 10 lutego 2017 roku o Krajowym Ośrodku (...) (Dz. U. z 2017 roku, poz. 623) od 1 września 2017 roku zadania te wykonuje Krajowy Ośrodek (...) w W..

Kolejno należy wskazać, że w odniesieniu do nieruchomości wchodzących w skład (...) Skarbu Państwa podstawą właściwą dla przeprowadzenia procedury do ustalenia nowej albo zmiany dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest art. 17b ust. 2a u.g.n.r., zgodnie, z którym o ustaleniu nowej albo zmianie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 1 tej ustawy, Prezes Agencji zawiadamia na piśmie użytkownika wieczystego. Do obu rodzajów zawiadomień stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Zakres odesłania przewidzianego w art. 17b ust. 2a u.g.n.r. obejmuje obowiązek stosowania przez Prezesa Agencji - w razie ustalenia nowej lub zmiany dotychczasowej wysokości opłaty jedynie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujących postępowanie zmierzające do zaktualizowania opłaty, a nie - równolegle - przepisów tej ustawy, stanowiących materialną podstawę dokonania aktualizacji (por. wyrok Sądu Najwyższego - z dnia 21 czerwca 2013 r. I CSK 741/12)

Z kolei w myśl art. 17b ust. 1 u.g.n.r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w odniesieniu do nieruchomości Zasobu wykorzystywanych:

1) na cele obronności państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej 0,1%,

2) na cele rolne 1%,

2a) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1%,

3) na inne cele 3%.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt analizowanego stanu faktycznego w pierwszej kolejności Sąd uznał, że wypowiedzenie datowane na dzień 8 grudnia 2015 roku przede wszystkim zawierało żądaną kwotę opłaty (71 516,46 zł), która wynikała zarówno ze zmiany wartości nieruchomości, jak i objęcia wolą właściciela gruntu (reprezentowanego przez (...)), by stawka obowiązująca w 2016 roku stanowiła 3% wartości nieruchomości. Posłużenie się sformułowaniem „przy dotychczasowej stawce 3% wartości nieruchomości” nie może być poczytywane jako wyłączenie zamiaru określenia w ramach nowej opłaty stawki na poziomie 3%, przy jednoczesnym przyjęciu stawki dotychczasowej. Niezasadne były w ocenie Sądu tezy strony powodowej, jakoby z wypowiedzenia tego mogło wynikać, że w wypadku gdyby okazało się, że dotychczasowa stawka wynosiła jednak 1%, to analizowane wypowiedzenie miało na celu pozostanie przy tej stawce. Po pierwsze, strona pozwana pozostaje przy swoim przekonaniu, że także dotychczasowa stawka wynosiła 3% (trwają w tym przedmiocie spory sądowe), po drugie, nowa wysokość opłaty została określona konkretną kwotą, odwołującą się do stawki 3%, po trzecie, przesłanki wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w Zasób nieruchomości rolnych Skarbu Państwa całkowicie abstrahują od poprzednio obowiązujących wysokości opłat, nakazując oceniać jedynie wykorzystywanie nieruchomości na dany cel w dniu dokonywania wypowiedzenia (o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia). Treść wypowiedzenia nie może więc nastręczać żadnych wątpliwości, że wolą właściciela nieruchomości było by w 2016 roku obowiązywała stawka w wymiarze 3% wartości nieruchomości. Posłużenie się zwrotem „przy dotychczasowej stawce” miało jedynie za cel podkreślić, że strona pozwana uważa, że dotychczas stawka ta wynosiła 3% i nie ulega ona zmianie. Nawet zatem ewentualne ustalenie w innych postepowaniach sądowych, że stawka ta w istocie mogłaby za lata wcześniejsze wynosić 1%, nie mogłoby prowadzić do wniosku, że od 2016 roku, zamiarem strony powodowej było pozostanie przy tej wcześniejszej niższej stawce. Powyższa ocena jest zbieżna z wyrażoną przez Sąd Najwyższy w cytowanym już wyroku z dnia 21 czerwca 2013 r. w sprawie o sygn. akt I CSK 741/12, zapadłym w analogicznym stanie faktycznym. Kolejno więc, także za poglądem wyrażonym w w/w judykacie Sąd uznał, że jest uprawniony do samodzielnego badania wystąpienia przesłanek do aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste począwszy od 1 stycznia 2016 roku, bez konieczności oczekiwania na wynik postepowań dotyczących ustalenia wysokości opłat za lata poprzednie. Kluczowe jest tu bowiem wykorzystywanie nieruchomości na dany cel w chwili aktualizacji opłaty.

Ustaliwszy, że wypowiedzeniem z dnia 8 grudnia 2015 roku, doszło do ustalenia nowej wartości nieruchomości oraz zaoferowania stawki 3% tej wartości, niezbędne było zbadanie, czy przyjęcie tej wartości gruntu jak i zaoferowanej stawki, było prawidłowe.

Odnośnie wartości gruntu, przyjętej przez stronę pozwaną na kwotę 2 383 882 zł, Sąd dokonał jej weryfikacji w oparciu o przeprowadzony dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. G. (2) i ustalił jej wartość na kwotę 1 907 984 zł.

Odnosząc się do przyjętej stawki zaznaczyć należy (na co nie zwróciła uwagi biegła), że w sprawie niniejszej nie znajduje zastosowania art. 73 ust 2 u.g.n. statuujący materialnoprawne przesłanki zmiany celu użytkowania wieczystego, lecz wyłączną materialnoprawną podstawą do określenia celu wykorzystywania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste stanowi 17b ust. 1 u.g.n.r. Nie jest tu więc istotna trwała zmiana sposobu korzystania nieruchomości prowadząca do zmiany celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Kluczowe jest jedynie „wykorzystywanie” nieruchomości na dany „cel” w danym momencie. Sąd w składzie niniejszym podziela w tym względzie argumentację przedstawioną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. akt I CSK 397/09, gdzie wskazano, że w rozpatrywanym wypadku „cel mieszkaniowy” można więc określić jako dążenie do wzniesienia budynków mieszkalnych, przeznaczonych do zasiedlenia, a wykorzystywanie na taki cel - to podjęcie czynności zmierzających do jego realizacji. Ponieważ jednak „wykorzystywanie” nawiązuje bezpośrednio do działań materialnie związanych z nieruchomością - nie spełnia kryteriów tego pojęcia uzyskanie pozwolenia na budowę, które wprawdzie jest niezbędne, aby legalnie rozpocząć prace budowlane, jednak nie powoduje przymusu ich wszczęcia. Zatem o wykorzystywaniu na cele mieszkaniowe można mówić najwcześniej od chwili rozpoczęcia prac budowlanych w oparciu o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego. Z tą chwilą określony jest cel mieszkaniowy i rozpoczyna się dążenie do jego osiągnięcia.”. Przenosząc powyższe rozważania na grunt ustalonego stanu faktycznego stwierdzić należało, że kluczowe z punktu widzenia ustalenia wysokości stawki opłaty, było wykazanie w jaki sposób nieruchomość była rzeczywiście wykorzystywana dnia 1 stycznia 2016 roku, a konkretnie, nawiązując do faktu, że wydane już wówczas zostało pozwolenie na budowę zabudowy hotelowej, czy w tym dniu doszło już do rozpoczęcia prac budowlanych, czy też teren ten leżał odłogiem, a może był wykorzystywany na inny cel, przykładowo rolniczy.

Zgodnie ze stosowanym tu odpowiednio przepisem proceduralnym tj. art. 78 ust. 3 u.g.n. ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie, czyli stronie pozwanej. Z powyższego wynika, że przyjmując stawkę opłaty na poziomie 3% strona pozwana zobowiązana była wykazać w niniejszym postepowaniu, że nieruchomość jest wykorzystywana na inne cele niż wskazane w art. 17b ust. 1 pkt 1 – 2a u.g.n.r.

Strona pozwana twierdziła, że nieruchomość była wykorzystywana na cele usług hotelarskich. Strona powodowa przedstawiła w tym zakresie stanowisko niejednoznaczne. W pozwie wskazano bowiem ogólnie, bez głębszego rozwinięcia, że począwszy od 1 stycznia 2009 roku strona powodowa wystąpiła o aktualizację stawki i przyjęcie jej na poziomie 1% wobec wykorzystywania nieruchomości na cele rolne (k. 47). Kolejno jednak w piśmie przygotowawczym datowanym na dzień 8 lipca 2018 roku, w ramach zarzutów do głównej opinii biegłej, strona powodowa podnosiła już, że nieruchomość miała niewątpliwie przeznaczenie pod usługi hotelowe. W rezultacie zarządzeniem z dnia 22 lipca 2020 roku Przewodniczący zobowiązał stronę powodową do zajęcia jednoznacznego stanowiska w przedmiocie przeznaczenia nieruchomości (k. 302v). W odpowiedzi na zobowiązanie w piśmie przygotowawczym datowanym na dzień 12 sierpnia 2020 roku strona powodowa wskazała jedynie, że ciężar wykazania przesłanek aktualizacji opłaty rocznej spoczywa na organie.

W rezultacie Sąd uznał, że brak jest twierdzeń strony powodowej na jaki cel wykorzystywana była nieruchomość dnia 1 stycznia 2016 roku. Jednocześnie jako nieudowodnione Sąd uznał twierdzenia strony pozwanej, jakoby miała być ona wykorzystywana na cele usług hotelarskich. Jak już to omówiono wcześniej w ramach oceny dowodu z opinii biegłej, strona pozwana nie przedłożyła na ten fakt wystarczającego dowodu rozpoczęcia w tej dacie robót budowlanych. Dysponując więc zgromadzonym w aktach materiałem dowodowym w postaci zdjęć oraz protokołem z oględzin nieruchomości dołączonym do prywatnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jak również opisem nieruchomości przedstawionym przez biegłą M. G. (2) w opinii sądowej, sporządzonym jedynie w oparciu o powszechnie dostępne dokumenty, Sąd uznał, że nieruchomość ta była w tej dacie nieużytkiem, zarośniętym przez trawę, krzewy i drzewa. Tym samym nie spełniała żadnego celu określonego w art. 17 ust. 1 pkt 1 – 2a u.g.n.r., a tym samym Sąd uznał, że była wykorzystywana na inne cele, w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r. W takim zaś przypadku zastosować należało stawkę 3%.

Tym samym, przyjęcie przez stronę pozwaną w wypowiedzeniu stawki opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie 3 % wartości nieruchomości, było zgodne z prawem.

Odnosząc się jeszcze finalnie do przedstawionej przez stronę pozwaną na końcowym etapie procesu tezy, jakoby nieważny był podział nieruchomości o nr ewidencyjnym 2/101, a w konsekwencji nie doszło do powstania nieruchomości o nr ewidencyjnym 2/245, Sąd uznał tezy te za niezasadne, w całości uwzględniając w tym zakresie argumentację przedstawioną przez stronę powodową w piśmie przygotowawczym datowanym na dzień 24 sierpnia 2021 roku. Co do zasady Sąd przychyla się do tezy prezentowanej przez Sąd Najwyższy, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r. w sprawie o sygn. III CZP 116/14, uchwała Sadu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2003 r., V CK 278/02, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, Przegląd Sądowy 2008, nr 11-12, s. 195 i n.). W ocenie Sądu nie ma jednak przeszkód by dysponując zgodą właściciela nieruchomości, użytkownik wieczysty mógł złożyć wniosek o wpis zmierzający do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (art. art. 626 ² § 5 k.p.c. w zw. z art. 626 ⁸ § 10 k.p.c.) i w ten sposób doprowadzić do podziału nieruchomości. Niewątpliwie zgodne wyrażenie woli przez właściciela i użytkownika wieczystego może doprowadzić do podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Przy czym, jeżeli ów podział jest realizowany przez Sądem, w ramach postępowania wieczystoksięgowego, dla sposobu wyrażenia tej woli nie jest zastrzeżona żadna szczególna forma. Możliwe było więc ustalenie tej zgodnej woli stron w oparciu o całokształt okoliczności. Te zaś wskazywały, że strona pozwana nie ma wątpliwości, co do skuteczności podziału nieruchomości. Po pierwsze, będąc stroną postępowania wieczystoksięgowego w którym doszło do założenia księgi wieczystej dla nowo wyodrębnionej, w wyniku podziału, nieruchomości, nie skorzystała z uprawnienia do wniesienia skargi na orzeczenie referendarza sądowego, po wtóre, dokonywała wypowiedzeń opłat z tytułu użytkowania wieczystego w stosunku do każdej z nowo powstałych nieruchomości z osobna, po trzecie, rozliczała opłaty w stosunku do każdej z nowo powstałych nieruchomości z osobna, w tym była stroną powodową w sprawach o zapłatę tych opłat.

Reasumując, wypowiedzenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w stosunku do nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) był skuteczne, prawidłowo ustalono w nim wysokość stawki na poziomie 3%, a jedynie w części niezasadnie określono wartość nieruchomości, zawyżając ją.

Przyjmując więc, iż wartość nieruchomości na dzień 1 stycznia 2016 roku wynosiła 1 907 984 zł, opłatę należało ustalić na kwotę 57 239,52 zł (3% x 1 907 984 zł). Powództwo zmierzające do ustalenia opłaty na niższym poziomie podlegało więc oddaleniu.

Kolejno zauważyć należy, że w sprawie niniejszej nie miał zastosowania art. 77 ust. 2a u.g.n., toteż tym bardziej zbędne było oczekiwanie na ostateczne ustalenie opłaty obowiązującej wcześniej.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c., obciążając nimi strony postępowania stosownie do zakresu przegrania sporu. Strona powodowa domagała się ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie 16 488,33 zł, zaś strona pozwana w kwocie 71 516,46 zł. Zakres różnicy stanowisk wynosił więc 55 068,13 zł

Sąd ustalił, iż należna opłata powinna wynosić kwotę 57 239,52 zł, czyli być o 40 791,19 zł wyższa niż ta o którą wnosiła strona powodowa (57 239,52 zł – 16 448,33 zł). Wartość ta stanowi około 74% zakresu, w takim więc udziale strona powodowa przegrała spór. Strona pozwana przegrała zatem spór w 26%.

Szczegółowe wyliczenie kosztów procesu Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu, stosownie do dyspozycji art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c., zaznaczając, że zwrot kosztów poniesionych w związku z ustanowieniem w sprawie pełnomocnika powinien sprowadzać się do pojedynczej stawki według norm przepisanych. W sprawie nie stwierdzono bowiem podstaw dla podwyższenia tej stawki z uwagi na jej skomplikowanie faktyczne lub prawne.

Mając na względzie powyższe, orzeczono jak w sentencji.

Z/ (...)