Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 30 lipca 2015 r. B. G. wniosła o udzielenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością położoną przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (...) w obrębie 1-01-08 uregulowaną w księdze wieczystej (...) polegającej na zawarciu przez B. G., M. K. i D. K. ze Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w W.: a) umowy dzierżawy na czas nieoznaczony gruntu o powierzchni około 5,4 m ², stanowiącego część działki ewidencyjnej o numerze (...), przylegającą do klatek schodowowych numer 2 i 3, w celu wybudowania szybów windowych, obsługujących klatki schodowe nr 2 i nr 3; b) czasowym użyczeniu gruntu o powierzchni 10,6 m ², stanowiącego część działki ewidencyjnej o numerze (...), przylegającą do klatek schodowych nr 2 i 3, w celu realizacji robót związanych z budową szybów windowych obsługujących klatki numer 2 i 3 oraz o udzielenie B. G. zezwolenia na ujawnienie w księdze wieczystej (...) prawa dzierżawy gruntu określonego w punkcie 1 a) oraz o zasądzenie od uczestniczek solidarnie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych, opłaty skarbowej, kopii dokumentów w kwocie 109,78 zł oraz odpisu elektronicznego księgi wieczystej w kwocie 30 zł.

Strony są współużytkownikami wieczystymi gruntu opisanego w księdze wieczystej (...), przy czym M. K. i D. K. stały się nimi jako następczynie prawne Z. P., zmarłego w dniu 27 lutego 2015 r. W skład tej nieruchomości wchodzi podwórko budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W., usytuowanego na działce (...) oraz budynek oficyny usytuowany na działce numer (...). Strony są ponadto właścicielami lokali położonych w budynku przy ul. (...) w W. i członkami Wspólnoty Mieszkaniowej powstałej w tym budynku wskutek wyodrębnienia lokali. Wspólnota podjęła decyzję o przystąpieniu do inwestycji polegającej na nadbudowie budynku. W punkcie 4. tej uchwały została przewidziana możliwość budowy wind przylegających do elewacji budynku. Uchwała ta nie została zaskarżona. W wykonaniu uchwały Wspólnota podpisała z firmą (...) umowę zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. W umowie tej przewidziano możliwość budowy wind przylegających do elewacji budynku. W tym celu Wspólnota zwróciła się do współużytkowników wieczystych nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) o zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod budowę szybów windowych. B. G. wyraziła zgodę, Z. P. odmówił wyrażenia zgody. Po jego śmierci sprzeciw podtrzymała M. K.. B. G. podpisała już umowę dzierżawy ze Wspólnotą, lecz wniosek o wpis prawa dzierżawy w księdze wieczystej został oddalony. Wnioskodawczyni powołała się na art. 199 k.c. Wskazała, że zarówno dzierżawa gruntu pod szyby windowe jak i jego czasowe użyczenia na potrzeby zaplecza budowy szybów są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Podniosła, że powierzchnia przeznaczona pod szyby windowe stanowi niewielką część podwórka, budowa wind przyczyni się do ułatwienia w korzystaniu z mieszkań usytuowanych przy dwóch klatkach schodowych. Zajęcie takiej niewielkiej części gruntu ułatwi korzystanie z mieszkań w lokalach zaś takie zajęcie nie narusza interesów współwłaścicieli gruntu, albowiem przestrzeń ta i tak jest przeznaczona do korzystania przez mieszkańców budynku i nie może być wykorzystywana w sposób odmienny.

(wniosek, k. 2 – 97)

M. K. wniosła o oddalenie wniosku, nie wyrażając zgody na dokonanie czynności w nim wyrażonych. Podniosła, że nie była informowana o szeregu czynności związanych z zarządem nieruchomością a dokonywanych przez B. G.. Podniosła, że winda ma zatrzymywać się na półpiętrach, więc jest zbędna dla mieszkańców parteru i pierwszego piętra budynku. Wskazała, że wymaga się od niej akceptacji nieznanych dokumentów i uzgodnień. Podniosła, że nie jest wiadomym, kto będzie wykonywał czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Podniosła, że nie uczestniczyła w zawarciu umowy dzierżawy z marca 2015 r. przez B. G., nie została poinformowana o wniosku i postanowieniu Sądu z dnia 23 kwietnia 2015 r. Uchwała właścicieli lokali numer (...) r. jest przedmiotem postępowania w sprawie III C 306/15 przed Sądem Okręgowym w Warszawie. Wskazała, że winda zewnętrzna z całą pewnością zasłoni jedyne okno „kawalerki” na parterze. Zarzuciła, że wniosek zmierza do udzielenia zezwolenia na dokonanie nieokreślonych czynności przekraczających zarząd zwykły. Gdyby wniosek obejmował zezwolenie na zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości z przeznaczeniem pod szyby, to nie wiadomo, kto miałby zawrzeć tę umowę i kto ze współwłaścicieli wykonywałby ją. Zakwestionowała możliwość uzyskania pozwolenia na budowę windy i podniosła, że wnioskodawczyni nie uzasadniła przyczyn udzielenie zgody na dzierżawę.

(pisma, k. 131 – 135, 138 – 144; protokół, k. 179)

D. K. nie sprzeciwiła się wnioskowi.

(protokół, k. 179)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności.

Nieruchomość położona przy ul. (...), oznaczona numerem ewidencyjnym (...) w obrębie 1-01-08 o powierzchni 410 m ² uregulowana jest w księdze wieczystej numer (...). Użytkownikami wieczystymi tej nieruchomości byli do dnia 27 lutego 2015 r. B. G. i Z. P.. Z. P. zmarł w dniu 27 lutego 2015 r. i powołał do spadku jako swoje spadkobierczynie córki: D. K. i M. K.. Działka ta wykorzystywana jest jako podwórko dla nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny, uregulowanej w księdze wieczystej (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej, k. 14 – 18, przesłuchanie świadka i stron; testament, k. 19 – 20; wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, k. 21 – 22; decyzja, k. 32 – 34; umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, k. 35 - 43)

W budynku położonym na nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...) wskutek wyodrębnienia lokali powstała wspólnota mieszkaniowa. Część budynku i położonego pod nim gruntu niezwiązana z odrębną własnością lokali, wynosząca (...) została, w realizacji roszczeń wynikających z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu (...), oddana w użytkowanie wieczyste B. G. i Z. P. w częściach równych. W tych częściach osoby te stały się również współwłaścicielami wyodrębnionych lokali.

(decyzja, k. 23 – 26; umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, k. 27 – 31)

W dniu 21 lutego 2014 r. zebranie właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...) podjęło uchwałę wyrażającą zgodę na nadbudowę i przebudowę części nieruchomości wspólnej – strychu poprzez wybudowanie samodzielnych lokali mieszkalnych; ustanowienie odrębnych własności lokali powstałych w wyniku przebudowy oraz sprzedaży lokali (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. za cenę wskazaną w uchwale; zmianę wysokości udziałów właścicieli lokali w następstwie powstania odrębnych lokali oraz udzieliło zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy, składania oświadczeń woli i podjęcia czynności prawnych i faktycznych koniecznych do realizacji celu uchwały. W uchwale przewidziano, że w przypadku możliwości wybudowania wind osobowych, w liczbie do trzech, których szyby będą przylegały do zewnętrznej elewacji budynku Spółka miała pokryć koszt ich wykonania.

(dowód: protokół, k. 46 – 60)

W wykonaniu tej uchwały Wspólnota reprezentowana przez członków zarządu: W. G., męża wnioskodawczyni i W. M. zawarła w dniu 23 czerwca 2014 r. umowę zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokali do dnia 31 grudnia 2016 r. Umowa ta została następnie zmieniona w dniu 4 marca 2015 r. w zakresie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność lokali, który został ustalony na 31 stycznia 2018 r. Spółka zobowiązała się wobec Wspólnoty do pokrycia kosztów budowy wind, kosztów uzyskania dokumentacji. Inwestor zobowiązał się wybudować szyby windowe w razie uzyskania przez Wspólnotę do dnia 31 marca 2016 r. tytułu do dysponowania gruntem podwórka budynku, wpisu w księdze wieczystej roszczeń Wspólnoty wynikających z umowy dzierżawy tego gruntu, uzyskania prawomocnej decyzji w przedmiocie zezwolenia na budowę wind, prawomocnej decyzji w przedmiocie pozwolenia na nadbudowę strychu, zawarcia przez strony umowy o pełnienie przez (...) Sp. z o.o. funkcji inwestora zastępczego. W dniu 15 maja 2015 r. B. G. zawarła ze (...) Sp. z o.o. umowę najmu m.in. działki numer (...) polegającego na zajęciu stałe oraz czasowe i komunikacyjne 34,15 % tej nieruchomości pod zaplecze budowlane nadbudowy budynku przy ul. (...), za łączny czynsz w kwocie 2.500 zł netto.

(dowód: umowa, k. 62 – 70; umowa najmu, 106 - 109)

Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się do współużytkowników nieruchomości opisanej w księdze (...) o wyrażenie zgody na dzierżawę części podwórka o wymiarach około 4 m ² pod budowę szybów windowych. Z. P. nie wyraził zgody na zawarcie umowy. B. G. wyraziła zgodę na zawarcie umowy.

(dowód: pisma, k. 72 – 75)

W związku z takim stanowiskiem współużytkowników wieczystych właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na zawarcie przez Wspólnotę Mieszkaniową umowy dzierżawy z B. G. części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (...) o powierzchni 5,4 m ² z przeznaczeniem pod szyby windowe i udzieliła zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności.

(dowód: uchwała, k. 77 – 80)

W dni 4 marca 2015 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a B. G. została zawarta umowa dzierżawy na czas nieoznaczony – na okres eksploatacji szybów windowych – części nieruchomości – działki ewidencyjnej o numerze (...) – o powierzchni około 5,4 m ² za czynsz w kwocie 100 zł miesięcznie. Dzierżawca zobowiązał się uiszczać podatki i ciężary związane z przedmiotem dzierżawy. Postanowieniem z dnia 23 kwietnia 2015 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W. oddalił wniosek o wpis prawa dzierżawy oparty na tej umowie.

(dowód: umowa, k. 81 – 90; postanowienie, k. 91 - 94)

Wedle zamierzeń inwestora szyb windowy ma być zlokalizowany na zewnątrz budynku i przylegać do elewacji, winda ma zatrzymywać się na półpiętrach budynku. Wybudowanie szybów windowych przy klatkach 2 i 3 wymaga zajęcia stałego łącznej powierzchni 5,4 m ², na której położone mają być fundamenty pod szyb. Po wybudowaniu fundament zostaną zakryte chodnikiem a na powierzchni pozostaną dwa filary pod szyb windowy, w sumie zajmujące nie więcej niż 1 m ². Organizacja zaplecza budowy tych szybów wymaga przestrzeni około 10 m ². Budowa szybów nie koliduje z zamierzeniami dotyczącymi wykorzystania podwórka. Warunki planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwalają na wzniesienie na działce numer (...) budynku ani na inne inwestycyjne jego wykorzystanie. Współużytkownicy nie czerpią innych zysków z podwórka niż te związane z najmem na cele zorganizowania zaplecza budowy w budynku. Czynsz symboliczny z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego działki numer (...), ustalony decyzją numer (...) z dnia 11 września 2014 r., wynosi 410 zł rocznie. Czynsz w wysokości 1200 zł netto rocznie przekraczałby trzykrotnie wartość obciążeń publicznych ciążących na użytkownikach nieruchomości. D. K. wyraża zgodę na zawarcie umowy dzierżawy oraz użyczenia nieruchomości. M. K. zgody takiej nie wyraża.

(dowód: zeznania świadka W. G., przesłuchanie D. K. i M. K. w charakterze uczestniczek, k. 178 – 184; umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, k. 37)

Ustalenia zostały poczynione na podstawie wyżej wskazanych źródeł dowodowych. Autentyczność i prawdziwość powołanych dokumentów nie została przez strony zakwestionowana. Składają się na nie dokumenty o charakterze urzędowym: akty notarialne, odpisy ksiąg wieczystych, decyzje i wypisy, korzystające z domniemania zgodności z prawdą przedstawionych w nich treści. Niekwestionowana była również autentyczność dokumentów prywatnych, wyrażających zamiary inwestycyjne Wspólnoty Mieszkaniowej oraz stanowisko współużytkowników wieczystych nieruchomości, której dotyczył wniosek. Sąd nie znalazł podstaw do odmówienia wiarygodności przedłożonym dokumentom. Ich treść znalazła odzwierciedlenie w zeznaniu świadka W. G. oraz przesłuchaniu uczestniczek.

Sąd zważył, co następuje.

Przyczyną złożenia wniosku był zamiar wnioskodawczyni dokonania czynności zarządu nieruchomością - działką numer (...), uregulowaną w księdze wieczystej (...) – stanowiącą przedmiot współużytkowania wieczystego, polegającej na: wydzierżawieniu Wspólnocie Mieszkaniowej części nieruchomości z przeznaczeniem pod szyby windowe, których realizacja miała zwiększać użyteczność nieruchomości - lokali położonych w budynku posadowionym na działce (...) oraz na użyczeniu nieruchomości pod zaplecze budowy szybów. Ponadto wnioskodawczyni prawo dzierżawy nieruchomości zamierzała ujawnić w księdze wieczystej. Sprzeciw jednej ze współużytkowniczek wieczystych stał na przeszkodzie realizacji tego zamiaru, wobec czego koniecznym stało się wystąpienie do Sądu na podstawie art. 199 k.p.c. o udzielenie zezwolenia na dokonanie takiej czynności.

W związku z tak określonym przedmiotem wniosku nasuwają się wstępnie następujące spostrzeżenia. Po pierwsze przepis art. 199 k.c., jakkolwiek umieszczony jest w dziale IV Księgi II zatytułowanym Współwłasność ma zastosowanie szersze, odnoszące się również wspólności innych praw niż prawo własności. Analogicznie stosowane przepisy o współwłasności pozwalają rozstrzygnąć konflikt interesów pomiędzy uprawnionymi z tytułów innych praw niż prawo własności, w tym z tytułu użytkowania wieczystego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 23 kwietnia 2009 r., I Sa/Wa (...)). W sprawie konflikt na tle określonych we wniosku aktów dyspozycji nieruchomością, a ściślej prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, rozgorzał między współużytkownikami wieczystymi i do jego usunięcia zastosować należy tryb określony w art. 199 k.c. Po drugie wskazane we wniosku czynności polegające na zawarciu umów należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Są one ściśle ze sobą powiązane, umowa dzierżawy nieruchomości pod szyby windowe pozwala uruchomić proces budowy tych szybów, w trakcie którego niezbędnym będzie zajęcie części nieruchomości pod plac budowy. Niewątpliwie główną zatem czynnością zarządu jest zawarcie umowy dzierżawy części nieruchomości, a pochodną w stosunku do niej umowa o użyczenie gruntu pod zaplecze budowy. Umowa dzierżawy, pomimo ściśle określonego zakresu przestrzennego, obejmującego plac o łącznej powierzchni około 5,4 m ² a zatem niewiele ponad 1 % powierzchni nieruchomości, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, przede wszystkim dlatego że obejmuje względnie trwałe oddanie tej części nieruchomości w dzierżawę. Posadowienie na tym gruncie szybów windowych jest inwestycją o nieokreślonym horyzoncie czasowym trwania, wiązać ją jednak należy z długim okresem wykorzystania nieruchomości w ten sposób, powodującym wyjęcie tej części działki z władztwa użytkowników wieczystych. Nie jest to inwestycja nieodwracalna, jej perspektywa czasowa jest jednak na tyle długa, że zasadnym jest uznanie, że zadysponowanie nią w sposób jaki zamierza to uczynić wnioskodawczyni jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co do której sprzeciw współuprawnionego wymaga rozstrzygnięcia w trybie art. 199 k.c. Analogicznie należy również potraktować czynność użyczenia nieruchomości pod plac budowy wind. Skoro wniosek został złożony przez współużytkownika dysponującego połową udziałów w prawie podlegał on badaniu pod względem wagi interesów stron. Po trzecie wniosek został, wbrew zarzutom uczestniczki M. K., prawidłowo sformułowany, określa bowiem w sposób wystarczająco precyzyjny czynności, o udzielenie zezwolenia na dokonanie których wnioskodawczyni wnosi. Nie jest zatem tak, że skutkiem udzielenia zezwolenia będzie oddanie nieruchomości w zarząd B. G., rozstrzygnięcie ogranicza się do określonych we wniosku dwóch czynności prawnych i jednej procesowej. Wniosek przeto nie mógł zostać oddalony ze względu na brak wymaganej precyzji w określeniu czynności zarządu, której dotyczył. Po czwarte skutkiem udzielenia zgody będzie kompetencja B. G. do samodzielnego zawarcia, na rachunek również pozostałych współużytkowników, umowy dzierżawy i umowy użyczenia nieruchomości. Nie wyłącza to kompetencji pozostałych użytkowników wieczystych do wykonywania czynności zarządu w odniesieniu do wykonywania tej umowy na podstawie art. 200 k.c. w zakresie, w jakim przysługuje im do tego kompetencja. Nie jest zatem tak, że udzielenie zezwolenia na zawarcie tych umów prowadzi do ich wyjęcia spod zakresu zarządu przez współużytkowników i przekazania nadzoru nad ich wykonywaniem wnioskodawczyni. Rozstrzygnięcie sprawy zmierza od usunięcia konfliktu na tle zasadności zawarcia tych umów a jego efektem będzie przyznanie samodzielnego uprawnienia do ich zawarcia wnioskodawczyni. Uprawnienie to nie oznacza jednak ani obowiązku ich zawarcia ani wyłączenia możliwości zarządzania tą nieruchomością, również w zakresie wykonywania umów, przez pozostałych współwłaścicieli. Po piąte dopuszczalną prawnie jest konstrukcja dzierżawy części nieruchomości. Skoro możliwe jest wydzierżawienie wyłącznie części nieruchomości, to bezpodstawne są obawy uczestniczki o sposób ujawnienia treści dzierżawy w księdze wieczystej. Paragraf 47 pkt 1) lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z 2013 r., poz. 1411 ze zm.) wymienia podrubrykę „Przedmiot wykonywania” jako właściwą do ujawnienia informacji o przestrzennym ograniczeniu wykonywania roszczenia. Ujawnienie informacji o zakresie dzierżawy jest zatem możliwe w księdze wieczystej. Zarzuty uczestniczki K. odnoszące się do tej płaszczyzny stosunków również okazały się bezzasadne i nie miały znaczenia dla oceny wniosku.

Stosownie do art. 199 k.c. Sąd rozstrzyga spór współwłaścicieli mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przesłanki oceny wniosku abstrahują od takich okoliczności jak ewentualna zdolność kontrahenta do zawarcia umowy, możliwość realizacji jego interesów w drodze zawarcia umowy, zakresu czynności koniecznych do przeprowadzenia przez tego kontrahenta celem zawarcia umowy oraz celem realizacji tego jego interesu, który przyświecał zawarciu tej umowy. Zauważyć należy, że część argumentacji uczestniczki M. K. odnosiła się do płaszczyzny stosunków występujących wewnątrz Wspólnoty Mieszkaniowej, procesu decyzyjnego w jej łonie, procesu budowlanego związanego z zamierzona inwestycją, do której potrzebna była dzierżawa. W ocenie Sądu kwestie te nie mogą rzutować na ocenę zasadności wniosku, który rozstrzygać ma spór współużytkowników co do zasadności zawarcia umowy a nie wszelkie kwestie związane z zawarciem umowy, a dotyczące wyłącznie kontrahenta współużytkowników, czy też możliwości i legalności procesu inwestycyjnego. Problem kompetencji członków zarządu Wspólnoty do zawarcia zamierzonych umów jest problemem wewnętrznym Wspólnoty, nie współużytkowników wieczystych. Postępowanie niniejsze nie może służyć wtórnej kontroli procesu decyzyjnego w ramach Wspólnoty, w szczególności ważności aktów podejmowanych przez właścicieli lokali, z obejściem trybu określonego w art. 25 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2015 r, poz. 1892 ze zm.). Zarzuty, które dotyczyły tego procesu decyzyjnego były dla rozstrzygnięcia sprawy irrelewantne. Do tej grupy należało w szczególności zaliczyć zarzuty dotyczące wpływu wybudowania wind na użytkowanie poszczególnych lokali, zwłaszcza tych nie stanowiących przedmiotu własności stron postępowania. Ochronę interesu tych właścicieli lokali zapewnia procedura przewidziana w art. 25 u.w.l. Skoro właściciele poszczególnych lokali nie mieli wątpliwości co do zasadności inwestycji w postaci wzniesienia wind, czego wyrazem był brak zaskarżenia uchwał numer (...) i (...), to użytkownicy wieczyści nie mogą jako argumentu we własnym wewnętrznym sporze powoływać okoliczności dotyczących wyłącznie interesów tych właśnie osób, a mianowicie użyteczności wind i uciążliwości tej inwestycji dla mieszkańców. Nawet jednak gdyby uchwały takie zostały zaskarżone, to okoliczność ta, z wymienionych wyżej względów nie mogła mieć znaczenia dla sprawy, albowiem ostatecznie zdolność Wspólnoty do zawarcia umowy nie ma wpływu na interesy współużytkowników wieczystych. Nie ma również kompetencji Sąd do rozważania kwestii możliwości uzyskania pozwolenia na budowę oraz legalności jej prowadzenia. Kwestie te są zastrzeżone do wyłącznej kompetencji organów administracji publicznej, wyłączone są spod kognicji sądów powszechnych a w odniesieniu do nich zachodzi niedopuszczalność drogi sądowej w zakresie wycinka sprawy cywilnej. Rozważanie jednak tych zagadnień było przede wszystkim zbyteczne ponieważ możliwość realizacji zamierzeń inwestycyjnych sama w sobie nie ma znaczenia dla oceny zasadności dokonania czynności prawnej zmierzającej do udostępnienia gruntu na cele tej inwestycji. Istotny jest tu sam cel udostępnienia gruntu, jeżeli ten jest sprzeczny z interesem współużytkowników to fakt, iż nie będzie mógł on zostać zrealizowany nie dostarcza żadnego dodatkowego argumentu na rzecz uwzględnienia wniosku. Z kolei w razie braku tej sprzeczności brak możliwości realizacji celu nie będzie mógł wpłynąć na pozytywną ocenę dopuszczalności zawarcia samej umowy. Wreszcie zauważyć należy, że uczestniczka kwestionując możliwość i legalność procesu budowy nie wskazała żadnych merytorycznych przyczyn swoich wątpliwości ograniczając się do sformułowania ogólnych tez. Nie wskazała, bo też układ faktyczny na nieruchomości dzierżawionej niewykorzystywanej przez strony takiego zarzutu nie uzasadniał, że budowa wpłynie w sposób negatywny na nieruchomość, czyniąc korzystanie z niej uciążliwe, względnie mniej użyteczne. Jedyny zarzut merytoryczny, odnoszący się do niebezpieczeństwa uschnięcia drzew okazał się ogólnikowy i gołosłowny, nie został bowiem w żaden sposób poparty. Omawiane zarzuty uczestniczki również okazały się nieistotne dla sprawy.

Celem zamierzonej czynności było udostępnienie nieruchomości na potrzeby wybudowania urządzenia zwiększającego użyteczność lokali położonych na nieruchomości sąsiedniej. Celowi temu w żaden sposób nie sprzeciwiał się układ stosunków na nieruchomości, mającej stanowić przedmiot dzierżawy. Nieruchomość ta wykorzystywana jest jako podwórko i praktyczną korzyść przynosi wyłącznie właścicielom lokali w budynku położonym na działce do niej przylegającej. Cel inwestycji w postaci wzniesienia wind, któremu służyć miałoby wydzierżawienie nieruchomości sprzyja zwiększeniu użyteczności budynku i nie wpływa w żaden dostrzegalny sposób na zamierzenia dotyczące wykorzystania nieruchomości wydzierżawianej. W praktyce wydzierżawienie 5,4 m ² gruntu pod szyby będzie niemal niezauważalne dla współużytkowników wieczystych działki numer (...) a przyniesie niewątpliwą korzyść właścicielom lokali w budynku, do których należą również strony postępowania. Korzyść tę starała się zdeprecjonować uczestniczka K. wskazując na fakt, że windy znajdują się na półpiętrach. Fakt, że windy nie zmienią zasadniczo sytuacji właścicieli lokali na 1 piętrze (na parterze windy nawet istniejące wewnątrz budynku sytuacji tej nie zmieniają) nie oznacza, że ogół właścicieli lokali na ich wzniesieniu nie zyska. Zyskają ci mieszkający wyżej a i właściciele lokali położonych na pierwszym piętrze mogą zyskać pewną korzyść – łatwiej zejść pół piętra niż wejść na taką samą wysokość.

Brak podstaw do przyjęcia, że wskutek zawarcia umowy dzierżawy ucierpią interesy współużytkowników. Nieruchomość jako taka nie przynosi im konkretnych korzyści finansowych, stąd możliwość czerpania zysku z czynszu dzierżawnego nie może uchybiać żadnym ich interesom, nawet jeżeli w niewielkim tylko stopniu przewyższać będzie dotychczasowe ciężary. Wydzierżawienie gruntu pod budowę szybów nie wpłynie na zakres faktycznego korzystania z nieruchomości, obecnie już i tak zaspokajającej wyłącznie potrzeby właścicieli lokali w budynku. Dzierżawa nie pociągnie za sobą nałożenia na właścicieli dodatkowych ciężarów. Szyb windowy, wbrew obawom uczestniczki, stanowić będzie część składową budynku, a zatem część nieruchomości budynkowej (art. 47 k.c.), stanowiącej przedmiot współwłasności przymusowej właścicieli lokali. To oni będą odpowiedzialni za jego utrzymanie, ponoszenie kosztów eksploatacji i innych ciężarów z nią związanych. Nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, że wskutek dzierżawy części gruntu zmieni się przeznaczenie nieruchomości, która to zmiana będzie prowadzić do podwyższenia czynszu symbolicznego za użytkowanie wieczyste działki numer (...). Wszystkie powyższe argumenty prowadzą do wniosku, że nie ma żadnych uzasadnionych podstaw do przyjęcia, iż wskutek dzierżawy ucierpi interes któregokolwiek ze współużytkowników wieczystych. W tym stanie rzeczy wniosek o zezwolenie na dokonanie tej czynności podlegał uwzględnieniu, czemu nie stał na przeszkodzie fakt uprzedniego zawarcia przez wnioskodawczynię, bez zezwolenia Sądu, umowy dzierżawy tego samego terenu w tym samym celu. Umowa ta, okazała się bezskuteczna ze względu na brak zgody współużytkownika, nie mogła zatem wywrzeć skutków prawnych (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 596/12), jej zawarcie było zatem faktem nie mającym dla oceny zasadności wniosku znaczenia.

Konsekwentnie uwzględnieniu podlegał wniosek wnioskodawczyni w zakresie udzielenia zezwolenia na zawarcie umowy użyczenia nieruchomości dla celów zaplecza budowy. Jak wskazano wyżej umowa ta była niezbędna dla osiągnięcia celu dzierżawy w postaci budowy wind. Niewielka powierzchnia potrzebna na te cele oraz wybitnie czasowy charakter zajęcia nieruchomości sprawia, że skutki tej czynności nie będą uciążliwe dla współużytkowników. Uczestniczka sprzeciwiająca się tej czynności nie powołała argumentów odnoszących się do uciążliwości budowy. Skoro tak nie istniały żadne interesy, stojące na przeszkodzie uwzględnieniu wniosku.

Oddaleniu natomiast podlegał wniosek o wyrażenie zgody na czynność w postaci ujawnienia dzierżawy na nieruchomości. W praktyce chodzi nie tyle o ujawnienie w księdze wieczystej prawa dzierżawy, ile o złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Wniosek o wpis w księdze wieczystej może złożyć każdy ze współużytkowników z osobna, nie występuje w tym zakresie współuczestnictwo czynne konieczne, brak zgody pozostałych współuczestników nie jest zaś przesłanką odmowy dokonania wpisu. Wniosek może złożyć również, z mocy art. 626 ² § 5 k.p.c., Wspólnota. W analizowanym zakresie nie występuje zatem konieczność usunięcia sprzeciwu uczestniczki co do złożenia wniosku o wpis, sam bowiem ten sprzeciw, przy legalności czynności stanowiących osnowę i przedmiot ujawnienia w księdze, nie będzie stał na przeszkodzie żądaniu dokonania wpisu złożonemu przez wnioskodawczynię samodzielnie.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 520 § 2 k.p.c. przyjmując, że interesy wnioskodawczyni i uczestniczki M. K. były sprzeczne. Uwzględnienie w zasadniczym, objętym sporem zakresie żądania wnioskodawczyni czyniło zasadnym, w oparciu o wskazaną podstawę żądanie zwrotu kosztów postępowania. Na koszty te składała się opłata o wniosku w kwocie 100 zł, opłata za czynności pełnomocnika określona na podstawie § 8 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.) w zw. z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800) w kwocie 240 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – łącznie 357 zł.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.