Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 22 grudnia 2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...)w W. wniosła o nakazanie P. K. wydania części nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) na V kondygnacji o powierzchni 46 m kwadratowych, stanowiącej część nieruchomości opisanej w księdze wieczystej numer (...) wskazanej na załączonym do pozwu rzucie kondygnacji literami A – I i przekazanie kluczy do znajdujących się drzwi.

Wyjaśniła, że w dniu 24 marca 2010 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) o powierzchni użytkowej 46 m kwadratowych. Przedmiotem transakcji był lokal określony w paragrafie 3 i opisany szczegółowo w zaświadczeniu o samodzielności lokalu wraz z załącznikiem graficznym. Powód powoływał się na paragraf 2. ust. 1 pkt 1 – 8 umowy sprzedaży, w tym punkt 6., z którego wynikało, że lokal składa się z jednego pokoju, kuchni z jadalnią, łazienki i gabinetu. Umowa przedwstępna oraz wycena powierzchni wspólnej przeznaczonej do sprzedaży obejmowała łącznie 46 m ² a nie 92 m ².

(pozew, k. 1 – 50)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenia kosztów procesu. Powoływał się na sformułowanie, że powierzchnia liczona po podłodze obejmowała 92 m ² oraz na rzut piętra budynku, na którym zostały oznaczone granice lokalu pozwanego. Suszarnia obejmowała pomieszczenie, które nie zostało ujęte w granicach rzutu piętra stąd oferta pozwanego nie dotyczyła części, którą powód uważa za swoją własność bezpodstawnie zajętą przez pozwanego. Tłumaczył, że zasadnicza powierzchnia pomieszczeń – użytkowa wynosi 46 m ², zaś łącznie ze skosami powierzchnia ta wynosi 92 m ². Wskazał, w odniesieniu do oświadczenia A. C. (1), że w postępowaniu toczącym się z powództwa windykacyjnego nie może być kwestionowana podstawa nabycia nieruchomości. Jeżeli zaś doszło do zbycia 92 m ² pod wpływem błędu, to umowa zawierała oświadczenie o przeniesieniu skosów. Powoływał się na brak legitymacji czynnej wywodzony z braku uchwały o wyrażeniu zgody na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, koniecznej zawsze w przypadku występowania wspólnoty przeciwko członkowi.

(odpowiedź na pozew, k. 83 – 91)

Na rozprawie w dniu 27 września 2016 r. powód ograniczył powództwo do żądania wydania przestrzeni objętej oznaczeniem A ¹ – K – J – I – H – G – F – E – D – A ¹ na załączniku stanowiącym rzut lokalu na karcie 121 akt sprawy.

(protokół skrócony, k. 131)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności

W budynku przy ul. (...) w W. znajdowało się pomieszczenie tzw. belwederki. Pomieszczenie to było umieszczone nad trzecią kondygnacją z dostępem z klatki schodowej. Posadzka strychu była betonowa, w pomieszczeniu wyprowadzone były odpowietrzenia instalacji kanalizacyjnej i przewody kominowe. Sufit pomieszczenia znajdował się na wysokości około 5 m, okna oświetlające belwederkę znajdowały się na wysokości około 2 m. Pomieszczenie było odgrodzone trwałymi ścianami od reszty przestrzeni na kondygnacji. Ściana belwederki odgradzała ją od strony północnej i wschodniej od reszty przestrzeni kondygnacji, znajdującej się pod skosami dachu.

(dowód: zeznania świadka C., przesłuchanie pozwanego, operat szacunkowy, k. 38 – 41)

P. K. w 2004 r. zgłosił chęć nabycia pomieszczenia belwederki. W dniu 16 kwietnia 2004 r. Wspólnota podjęła uchwałę numer (...) udzielająca zgodę zarządowi Wspólnoty na zmianę przeznaczenia części wspólnej stanowiącej część poddasza o powierzchni około 42 m ², co stanowiło około 46 m ² powierzchni użytkowej, usytuowanej na IV piętrze budynku w V klatce schodowej. Zmiana polegać miała na ustanowieniu samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali i przeniesieniu na P. K. własności tego lokalu. W dniu 22 lipca 2004 r. Wspólnota, w imieniu której działał zarząd wykonujący rzeczoną uchwałę oraz P. K. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży tak orientacyjnie określonego lokalu. Na podstawie tej umowy P. K. zobowiązał się dokonać na własny koszt adaptacji poddasza, w tym: ekspertyzy jego stanu technicznego, wykonania projektu budowlanego, uzyskania pozwoleń na budowę, wykonania kompletnej dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę. Adaptacja miała zostać dokonana zgodnie z zatwierdzonym projektem technicznym, przepisami budowlanymi, zasadami BHP i bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Kupujący zobowiązał się zapewnić mieszkańcom budynku dostęp do suszarni. Strony uzgodniły termin zakończenia prac, pod którym zarząd Wspólnoty miał dokonać odbioru wykonanych prac adaptacyjnych w formie protokołu zdawczo – odbiorczego. Ponadto przeprowadzony miał zostać obmiar lokalu w celu określenia jego powierzchni użytkowej. Protokół ten stanowić miał następnie podstawę do wystąpienia przez Zarząd z wnioskiem do organów w celu uzyskania zaświadczenia o spełnieniu wymogów samodzielności lokalu, a także wyliczenia wielkości udziałów kupującego i pozostałych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży lokalu powstałego wskutek adaptacji w terminie 30 dni od dnia uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu, lecz nie później niż do dnia 31 stycznia 2007 r. W umowie tej określona miała zostać wysokość udziału kupującego w nieruchomości wspólnej, w tym w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz dokonana zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej dla pozostałych członków wspólnoty, wynikającej ze zmniejszenia powierzchni nieruchomości wspólnej i zwiększenia powierzchni użytkowej w budynku Wspólnoty. Strony określiły cenę sprzedaży na kwotę 36.800 zł na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez R. C. w maju 2004 r.

(umowa, k. 5 – 9 akt postępowania administracyjnego)

Rzeczony operat szacunkowy dotyczył określenia wartości rynkowej pomieszczenia strychowego w budynku mieszkalnym. Powierzchni pomieszczenia ujęta w operacie wynosiła 46 m ².

(dowód: operat szacunkowy, k. 38 – 41)

W styczniu 2005 r. na zlecenie P. K. R. C. opracował rzut – szkic koncepcyjny adaptacji poddasza. Powierzchnię całkowitą poddasza określono na 44,20 m ² zaś użytkową na 36,20 m ². Na powierzchnię całkowitą lokalu składały się: pokój dzienny, łazienka, jadalnia i kuchnia. W dniu 25 kwietnia 2005 r. P. K. uzyskał decyzję numer (...) o warunkach zabudowy ustalającą warunki i zasady zagospodarowania oraz zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania części poddasza o powierzchni około 45 m ² na lokal mieszkalny. Decyzja została wydana na skutek wniosku P. K. o przekształcenie części poddasza o powierzchni około 45 m ² na lokal mieszkalny.

( dowód: decyzja i szkic, k. 1 - 4 aktach administracyjnych)

W październiku 2006 r. P. K. złożył zgłoszenie wykonania robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę, polegających na remoncie istniejącego pomieszczenia na poddaszu oraz zmiany sposobu jego użytkowania na mieszkalne oraz odebrał zaświadczenie o przyjęciu zgłoszenia robót budowlanych.

( dowód: zgłoszenie, zaświadczenie, k. 12 - 14 akt postępowania administracyjnego)

Po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych wyłącznie w zakresie belwederki w dniu 23 maja 2007 r. Zarząd Wspólnoty wystąpił o zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego numer (...) upoważniając P. K. do odbioru tego zaświadczenia. Na wniosku P. K. zaznaczył, że lokal powstał w wyniku zmiany sposobu użytkowania na podstawie zgłoszenia. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu sporządził J. P. dysponujący uprawnieniami budowlanymi. Rzut ten obejmował lokal o łącznej powierzchni 37,22 m ², zawierający: pokój o powierzchni 15,9m ², łazienkę o powierzchni 7,9m ², kuchnio-jadalnię o powierzchni 13,42 m ² – łącznie 37,22 m ². W dniu 6 czerwca 2007 r. zostało wydane zaświadczenie o tym, że lokal numer (...) położony na poddaszu budynku mieszkalnego przy ul. (...) spełnia wymogi samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Wymieniony rzut stanowił podstawę i jednocześnie załącznik zaświadczenia, które ponadto oparto na zaświadczeniu o przyjęciu zgłoszenia robót budowlanych.

(dowód: zaświadczenie, rzut, k. 21 - 25 akt postępowania administracyjnego)

W toku wykonywania prac członkowie zarządu Wspólnoty, w tym A. C. (1) bywali w adaptowanym lokalu, który składał się wyłącznie z pomieszczenia belwederki i nie był połączony z okalającą go przestrzenią suszarni i skosów. W trakcie wizji pomieszczenia okalające belwederkę nie były wizytowane, nie było również mowy o ich sprzedaży i wyodrębnieniu jako odrębnego przedmiotu własności.

(zeznania świadka A. C. (1), k. 135)

Umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu numer (...) została zawarta w dniu 24 marca 2010 r. Zawierając umowę strony okazały:

- odpis uchwały nr 5/2004 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) z dnia 16 kwietnia 2004 r. wyrażającej zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – strychu z oknem, o szacunkowej powierzchni 42 m ² oraz jej adaptację i przebudowę na cele mieszkalne oraz zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, udzielono zarządowi pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty we wszystkich czynnościach niezbędnych do sprzedaży powierzchni strychu; zobowiązano P. K. do przeprowadzenia na własny koszt wymaganych ekspertyz, pozwoleń i wycen oraz zaadaptowania pomieszczenia na suszarnię dla lokatorów na klatce V;

- odpis umowy przyrzeczenia sprzedaży z dnia 22 lipca 2004 r., z której treści wynika, że Wspólnota udostępniła K. część nieruchomości na czwartym piętrze w klatce V o powierzchni około 46 m ² w celu przeprowadzenia adaptacji na samodzielny lokal mieszkalny; cena sprzedaży została ustalona na 36.800 zł;

- zaświadczenie nr (...)( (...))/2007 wydane z upoważnienia Prezydenta m. st. W. z dnia 6 czerwca 2007 r. z treści którego wynika, że lokal mieszkalny numer (...) położony na poddaszu budynku mieszkalnego przy ul. (...) spełnia wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego stosownie do ustawy;

- rzut czwartego piętra z zaznaczonymi lokalami, m in. lokalem (...);

- rzut lokalu numer (...), z którego wynika, że lokal ten składa się z jednego pokoju, kuchni z jadalnią, łazienki oraz gabinetu, o łącznej powierzchni użytkowej 46 m ²;

- wykaz zmian udziałów w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W-wie według stanu na dzień 12 maja 2009 r., z treści którego wynika, że powierzchnia lokalu numer (...) wynosi 46 m ², udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi 4.600/322.093 a w budynku znajdują się 73 lokale;

- wypis z kartoteki lokali wydany z upoważnienia Prezydenta m. st. W. dnia 10 marca 2009 r. z treści którego wynika, że powierzchnia lokalu numer (...) wynosi 46 m ²;

- wypis z kartoteki budynków z którego wynika, że na działce (...) usytuowany jest budynek oznaczony numerem porządkowym Racławicka 29a oraz że lokal numer (...) nie został wyodrębniony;

- wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Prezydenta m. st. W. według stanu na dzień 29 maja 2009 r., z treści którego wynika, że obszar i oznaczenie działki nr (...) nie uległy zmianie;

(dowód: załączniki do aktu notarialnego, k. 99 – 108 akt księgi wieczystej WA2M/00047050/7)

Strony oświadczyły, że lokal (...) usytuowany jest na piątej kondygnacji nadziemnej budynku przy ul. (...) w W-wie i składa się z jednego pokoju, kuchni z jadalnią, łazienki oraz gabinetu o łącznej powierzchni użytkowej 46 m ² (zaś o powierzchni liczonej po podłodze wynoszącej 92 m ²).

Strony, stosownie do art. 4 ust. 2 i art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) ustanowiły odrębną własność lokalu stanowiącego lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 46 m ², usytuowanego na V kondygnacji nadziemnej budynku. Wspólnota sprzedała ten lokal P. K. za cenę określoną w § 5 umowy. Ponadto strony ustaliły, że wielkość udziału, że wielkość udziału przypadającego każdoczesnemu właścicielowi lokalu we współwłasności części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz we współużytkowaniu wieczystym gruntu wynosić będzie 4.600/322.093.

(dowód: umowa, k. 88 – 98 akt księgi wieczystej)

Rzut lokalu oraz rzut kondygnacji zostały sporządzone na zlecenie P. K. przez J. B., pracownika I. zarządzanie i administrowanie nieruchomościami, w którym to podmiocie zatrudniony był również P. K.. Rzut lokalu różnił się od dotychczasowej dokumentacji technicznej lokalu tylko w ten sposób, że ujawniał gabinet jako dodatkowe pomieszczenie o powierzchni 8,78 m ² położone na antresoli. Nie obejmował przestrzeni oznaczonej jako „przestrzeń gospodarcza”. Rzut kondygnacji obejmował natomiast przestrzenie gospodarcze jako część lokalu. W trakcie zawierania umowy A. C. (1) nie otrzymał do wglądu powyższych rzutów. Oświadczenie o powierzchni liczonej po podłodze wynoszącej 92m ² zostało złożone na prośbę P. K., który umotywował to tym, że chce zbudować antresolę w obszarze wyznaczonym ścianami belwederki.

( zeznania A. C. (1), k. 135)

Do wniosku o wyodrębnienie lokalu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej zawartego w akcie notarialnym dołączono: zaświadczenie o samodzielności lokalu, wypis z kartoteki lokali, rzut kondygnacji, wypis z rejestru gruntów, wykaz zmian udziałów. Wpisem z dnia 11 czerwca 2010 r. Tutejszy Sąd dokonał wyodrębnienia lokalu numer (...) do księgi wieczystej o numerze (...). Oznaczył lokal jako obejmujący pokój, kuchnię z jadalnią, łazienkę i gabinet, zawierający powierzchni 46 m ². Jako podstawy wpisu powołano: wypis z kartoteki lokali, umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz wypis z rejestru gruntów.

(dowód: zawiadomienie o wpisie w aktach KW WA2M/00484083/2)

W dniu 1 października 2015 r. Wspólnota wezwała K. o wydanie kluczy i pomieszczeń określonych na „załączonym planie”. Wskazała, że pozostała ponad 46 m2 powierzchnia kondygnacji stanowi własność wspólnoty. Powołała się na obowiązek urządzenia suszarni. P. K. odmówił wydania pomieszczeń.

(dowód: pisma, k. 30 – 32)

W piśmie z dnia 6 maja 2010 r. A. C. (2) pełniący funkcję członka zarządu wspólnoty, reprezentujący wspólnotę podczas zawierania umowy, zwrócił się do U. B. o udostępnienie do wglądu dokumentów dotyczących strychu. Wyraził przypuszczenie, że został wprowadzony w błąd przez K. co do powierzchni lokalu.

(pismo, k. 36)

W dniu 22 października 2010 r. P. K. zgłosił chęć wykupu pomieszczenia suszarni w klatce V, bezpośrednio przylegającego do jego mieszkania.

(dowód: pismo, k. 47)

W 2011 r. toczyło się postępowanie karne w przedmiocie nieprawidłowości związanych z wyodrębnieniem lokalu numer (...), w toku którego miało dojść do wprowadzenia w błąd Wspólnoty. P. K. zwrócił się do zarządu Wspólnoty o złożenie oświadczenia wskazujące na dobrą wolę i dobrą wiarę osób uczestniczących w czynności wyodrębnienia. W dniu 13 stycznia 2011 r. byli członkowie zarządu Wspólnoty, m. in. A. C. (2) oświadczyli, że zobowiązali się do możliwości adaptacji w późniejszym terminie przyległych pomieszczeń skosów, które nie były przeznaczone na sprzedaż. Intencją tego oświadczenia było wskazanie, że P. K. nie miał zamiaru wprowadzenia w błąd Wspólnoty co do obmiaru lokalu i zajęcia powierzchni pod skosami.

(dowód: zeznania świadka A. C. (1) oraz oświadczenie, k. 88)

Dowody zostały poczynione na podstawie dokumentów oraz zeznań świadka C.. Sąd uznał zeznania świadka za wiarygodne albowiem korespondują z dokumentacją w sprawie dając pełny obraz jej wymowy, wynikający nie tylko z jej treści ale również okoliczności, w których dokumenty były sporządzane. Konsekwentnie Sąd odmówił wiarygodności wersji podawanej przez P. K., co do tego, że przedmiotem wyodrębnienia jako skutku umowy sprzedaży lokalu były również pomieszczenia oznaczone jako przestrzeń gospodarcza na dokumentach sporządzanych w toku adaptacji strychu oraz dołączonych do umowy sprzedaży. Niekwestionowany przez pozwanego obecny oraz poprzedzający wszczęcie procedury wyodrębnienia lokalu jego stan fizyczny, odzwierciedlony następnie w kolejno sporządzanych dokumentach obrazujących jego przekształcenia techniczne na żadnym etapie poprzedzającym zawarcie umowy stanowczej nie dawał podstawy do przyjęcia, że przedmiotem adaptacji, a w konsekwencji i wyodrębnienia, są również pomieszczenia skosów.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo okazało się zasadne, w zakresie w jakim powód podtrzymał żądanie pozwu przed zamknięciem rozprawy.

Przedmiotem sporu w sprawie było żądanie opuszczenia i wydania przez pozwanego powodowi przestrzeni okalających lokal (...), określonych jako: suszarnia, przestrzeń gospodarcza czy też skosy, ujednoznacznionych rzutem lokalu. W ocenie powoda przestrzeń ta stanowiła część nieruchomości wspólnej stanowiącej przedmiot współwłasności przymusowej wspólnoty. Pozwany stanowisko to kwestionował twierdząc, że przestrzeń jest elementem wyodrębnionego lokalu numer (...) i jako taka stanowi przedmiot jego własności. Kwestionował również legitymację czynną wspólnoty wywodząc jej brak z braku uchwały upoważniającej wspólnotę do występowania z powództwem windykacyjnym przeciw właścicielowi.

Odnosząc się do tej ostatniej kwestii należy rozróżnić dwa problemy – zdolności prawnej wspólnoty oraz upoważnienia zarządu do działania w jej imieniu w takim układzie faktycznym. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l). Z przepisów tych wynika, że właściciele lokali wyodrębnionych są współwłaścicielami części nieruchomości, nieprzeznaczonej do wyłącznego użytku właścicieli innych lokali. Jako tacy tworzą osobę korporacyjną – Wspólnotę mieszkaniową, które celem i racją istnienia jest zarządzanie nieruchomością stanowiącą przedmiot wyżej wzmiankowanej przymusowej współwłasności. (...) obejmuje kompleks czynności zmierzających do ochrony, utrwalenia i ulepszenia przedmiotu zarządu. W doktrynie do tradycyjnych czynności zarządu zaliczane jest zbieranie pożytków z nieruchomości, regulowanie należności związanych z jej bieżącym funkcjonowanie. Odróżnia się od nich niekiedy czynności zachowawcze, zmierzające do ochrony prawa, aczkolwiek orzecznictwo w tym względzie nie jest konsekwentne. W orzecznictwie definiuje się zarząd jako permanentny cykl zachowań i działań współwłaścicieli w procesie gospodarowania rzeczą wspólną, którego istotą jest podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą w warunkach zwykłych i ekstremalnych, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy (SA w K. wyrok z dnia 15.10.2015 r., I ACa 895/15). Niezależnie od tego czy żądanie zwrotu części nieruchomości wspólnej traktować się będzie jako czynność zarządu nieruchomością wspólną, czy też niebędącą taką czynnością czynność zachowawczą, opowiedzieć się należy za taką wykładnią art. 6 u.w.l., z której wynika uprawnienie wspólnoty do dochodzenia na swoją rzecz roszczenia windykacyjnego w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, również w stosunku do współwłaściciela, który zagarniając część tej nieruchomości na wyłączność korzysta z niej w sposób nieuprawniony w rozumieniu art. 206 k.c. Konstrukcja relacji wspólnoty i poszczególnych właścicieli zawiera, odnośnie przedmiotu zarządu, cechy zarządu powierzonego, w którym do zarządzania wspólnym mieniem powołana zostaje z mocy prawa osoba trzecia względem samych współwłaścicieli. To ona stanowi emanację interesu wspólnego współwłaścicieli, równoważy i łagodzi sprzeczności wynikające ze sprzecznych interesów indywidualnych współwłaścicieli. W ramach tego interesu pozostaje, aby nieruchomość wspólna była we władaniu wszystkich współwłaścicieli. Skoro do pilnowania tego interesu powołana jest Wspólnota to brak podstaw do przyjęcia, że jego realizacja miałaby spoczywać każdocześnie na poszczególnych właścicielach. (...) uzgodnienia tego interesu pozostaje Wspólnota i to ona powinna dysponować legitymacją do podejmowania działań zmierzających do ochrony prawa, którym ma zarządzać. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wypowiedziano pogląd, że wspólnocie przysługuje legitymacja do występowania z roszczeniami uzupełniającymi z art. 224 k.c. (uchwała Tego Sądu z dnia 6 czerwca 2012 r., III CZP 25/12). Skoro Wspólnota upoważniona jest do dochodzenia roszczeń uzupełniających a zatem idących dalej nawet niż windykacja własności to oznacza, że jest również upoważniona do dochodzenia roszczeń podstawowych – windykacyjnych, w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.

Co do zarzutu braku umocowania zarządu do występowania z takim powództwem należy wskazać, że generalnie, oprócz roszczenia z art. 16 u.w.l., wystąpienie z powództwem chroniącym interes wspólnoty (wspólny interes właścicieli wynikający z zarządu nieruchomością wspólną) nie należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Występowanie przed organami administracji oraz przed sądami przez Wspólnotę stanowi zwykłe instrumentarium w kompleksie działań określonych jako czynności zarządu. Celem działania Wspólnoty jest niejako wyręczenie właścicieli w konieczności podejmowania przy każdej tego typu czynności decyzji, co do tego czy i jakie stosowne działanie ochronne podjąć. Pełna demokratyzacja działalności wspólnoty, przekształcająca ją w forum nieustających obrad, celowi temu przeczy. Stąd czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zauważyć należy, że uchwała nie jest wymagana także w przypadku gdy to wspólnota występuje w procesie jako powód i dochodzi roszczeń od swego członka z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (tak Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 11 marca 2015 r., I ACa 875/14). Pogląd ten Sąd orzekający w sprawie podziela z wyżej wyłożonych przyczyn. Nie istnieją istotne racje przemawiające za różnym podejściem, z perspektywy czynności zarządu nieruchomością wspólną, do kwestii dochodzenia roszczeń pieniężnych związanych z eksploatacją lokali oraz dochodzeniem roszczenia windykacyjnego od właściciela władającego na wyłączność, a zatem w sposób nieuprawniony w świetle art. 206 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l., przedmiotem współwłasności przymusowej. Istnieje natomiast istotna cecha różnicująca żądanie windykacyjne oraz żądanie nakazania sprzedaży lokalu. To ostatnie wykracza przedmiotowo poza zakres funkcjonowania wspólnoty, wiąże się bowiem z własnością indywidualnego lokalu i zmierza w istocie do wykluczenia dotkniętego takim roszczeniem współwłaściciela ze Wspólnoty. Istotność ingerencji w prawo własności sprawiła, że czynność upoważniająca zarząd do wystąpienia z powództwem z art. 16 u.w.l. została obwarowana koniecznością uzyskania woli i poparcia większości współwłaścicieli. Omawiany zarzut okazał się bezzasadny.

Przejść zatem należało do kwestii zasadniczej – oceny zasadności roszczenia windykacyjnego. Jak wyżej wskazano roszczenie to jest również aktualne w stosunkach między współwłaścicielami (przez pryzmat reprezentacji interesów pozostałych współwłaścicieli należy postrzegać w tym układzie stosunków Wspólnotę), z których jeden zagarnia dla siebie przedmiot współwłasności wyzuwając z posiadania pozostałych. Taki stan rzeczy uzasadnia wystąpienie przez wyzutych współwłaścicieli z roszczeniem windykacyjnym ( vindicatio partis). Interes wspólny wyzutych współwłaścicieli uosabia Wspólnota. Jest to charakterystyczny układ stosunków dla nieruchomości wspólnej, obrazują go zarzuty pozwanego powołujące się nie tyle na prawo współwłaściciela do posiadania rzeczy wspólnej ile na prawo wyłącznego właściciela do posiadania rzeczy własnej. W sprawie w istocie chodzi zatem o rozstrzygnięcie, czy przestrzeń, której wydania żąda powódka stanowi nieruchomość wspólną czy też przedmiot współwłasności przymusowej.

Strony w tym względzie powoływały się na dwa różne dokumenty załączone do umowy: rzut lokalu i rzut kondygnacji, oba o sprzecznej wymowie. Pozwany wskazywał ponadto na określenie przedmiotu własności jako lokalu o przestrzeni 92 m ² liczonej po podłodze. Powód natomiast wskazywał, że w procesie adaptacji i wyodrębnienia w sensie technicznym lokal obejmujący przestrzenie okalające nigdy nie występował jako potencjalny przedmiot sprzedaży i wyodrębnienia.

Konfrontacja powołanych wyżej dokumentów załączonych do aktu notarialnego istotnie daje podstawę do stwierdzenia, że mają one sprzeczną wymowę. Wbrew stanowisku pozwanego nie sposób bowiem przyjąć, że rzut lokalu sporządzony przez J. B. odzwierciedlał zaliczenie do powierzchni lokalu, który miał być wyodrębniony przestrzeni zakreślonej i opisanej jako przestrzeń gospodarcza. W swej warstwie graficznej dokument ten powielał oznaczenie tej przestrzeni podane w rzucie stanowiącym podstawę opisu lokalu na potrzeby wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W rzucie tym powierzchnia lokalu oznaczona była jako biała, niezakreskowana przestrzeń, opisana co do rodzaju i powierzchni pomieszczeń i w opozycji do niej zakreślona pozostawała przestrzeń oznaczona jako gospodarcza. Powierzchnię lokalu tworzyły wyłącznie pokoje umieszczone na niezakreślonej przestrzeni. Nie ma żadnego połączenia pomiędzy lokalem a przestrzenią gospodarczą. Rysunek ten nie ujawniał w żaden sposób, aby lokal współtworzyła przestrzeń gospodarcza. Ten schemat powielał rzut lokalu dołączony do aktu notarialnego, tym różniący się tylko od podstawy zaświadczenia o samodzielności, że ujawniał jako część lokalu dodatkowe pomieszczenie – gabinet o powierzchni 8,78 m ², w żaden sposób nie dało się z niego wywnioskować, iżby doszło do powiększenia lokalu o przestrzeń gospodarczą. W konsekwencji dokument ten niewątpliwie pozostaje w sprzeczności z rzutem kondygnacji, również dołączonym do aktu notarialnego.

Sprzeczności tych dokumentów nie sposób rozwiązywać w ten sposób, jak postuluje pozwany, iżby rozstrzygającą o zakresie powierzchni lokalu moc przyznawać rzutowi kondygnacji. W szczególności nie można dokumentu tego poczytywać za jedyny i wyłączny dowód powierzchni i rozkładu lokalu mieszkalnego (domniemanie prawne usuwalne wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) lub nawet domniemanie prawne, obejmujące konieczność przyjęcia, w razie niewykazania okoliczności przeciwnej, że powierzchnia i wielkość lokalu są zgodne z treścią tego dokumentu. Istotnie art. 2 ust. 5 u.w.l. określa, że lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. Niewątpliwie celem wprowadzenia tej regulacji było określenie w sposób maksymalnie precyzyjny, z czego składa się wyodrębniony lokal i gdzie przebiegają granice własności. Z takiej cechy tego dokumentu nie płynie jednak ani jego konstytutywny dla określenia przedmiotu odrębnej własności walor ani cecha wyłączności dowodzenia określonych w tym dokumencie okoliczności ani szczególnego rodzaju walor dowodowy. Jest tak z kilku przyczyn. Po pierwsze brak załączenia tego dokumentu nie stanowi przyczyny nieważności umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego. Sąd orzekający podziela pogląd E. K., że przepis art. 2 ust. 6 u.w.l. nie jest sformułowany kategorycznie, a art. 58 k.c. przewiduje taką sankcję w przypadku sprzeczności czynności prawnej z ustawą, z zasadami współżycia społecznego albo gdy czynność ma na celu obejście ustawy, co w przypadku braku tych załączników nie zachodzi (E. Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 2 ustawy o własności lokali, System informacji prawnej LEX, stan prawny na 1 stycznia 2012 r., uwaga 2.1.4.). Skoro brak tego dokumentu nie stanowi przyczyny nieważności umowy, to oznacza, że mogą funkcjonować w obrocie lokale pozbawione oznaczenia w analizowanym dokumencie. Ich cechy fizyczne i granice mogą być zatem ustalone na podstawie innych dokumentów bądź opisu zawartego w akcie notarialnym. Po wtóre: z tak daleko idącą funkcją rzutu kondygnacji nie korelują zasady dotyczące ich sporządzania. Konstytutywny charakter dokumentu, jego wyłączna wartość dowodowa bądź przysługiwanie cechy domniemania zgodności z prawdą są cechami dokumentów urzędowych, powstających w toku regulowanej prawem procedury, zawierających pewne nieodzowne elementy intelektualne, sporządzanych przez wyposażoną w kompetencje do ich przygotowania grupę osób. Podzielając pogląd przywołany również przez pozwanego, że zawarte w przepisie art. 2 ust. 6 u.w.l. odesłanie do wymogów Prawa budowlanego w dokonywaniu zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, gdy nie ma dokumentacji technicznej budynku, odnosi się do technicznego sposobu wykonania zaznaczenia na rzucie kondygnacji lokalu wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami, który stosuje się przy sporządzaniu rysunków obiektów budowlanych, a nie jest wymogiem posiadania uprawnień budowlanych ani nie oznacza właściwości organu nadzoru budowlanego (tak Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. w postanowieniu z dnia 10 lipca 2008 r., SKO (...)) zauważyć należy, że jego trafność odejmuje analizowanemu dokumentowi znaczenia jakie zdaje się mu przypisywać pozwany. Skoro bowiem w istocie dokument ten może sporządzić każdy, byle zachował cechy intelektualne właściwe dokumentacji technicznej, to należałoby dopuścić możliwość przydania charakteru konstytutywnego dokumentowi prywatnemu, co w istotny sposób obniżałoby pewność obrotu. Niejasnym aksjologicznie byłoby to rozwiązanie w sytuacji sprzeczności owego dokumentu chociażby z podstawą wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu (tak jak ma to miejsce w sprawie niniejszej), czyli dokumentacją urzędową. Po trzecie: przepisy określające podstawę oznaczenia lokalu w księdze wieczystej pomijają tego typu dokument. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 790 ze zm.) podstawą oznaczenia lokalu są dane z katastru nieruchomości. Zgodnie z § 29 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 r., Nr 102, poz. 1122 ze zm.) lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Wbrew brzmieniu § 29 Rozporządzenia a stosownie do treści ustawy pierwszoplanowe znaczenie dla określenia lokalu mają dokumenty z katastru nieruchomości – wypisy z kartotek i rejestrów lokali. Ustawa oraz rozporządzenie nie wymieniają natomiast rzutu kondygnacji, który, przy założeniu jego kluczowego znaczenia dla odtworzenia wielkości, położenia i rodzaju lokalu, powinien stanowić samodzielną podstawę oznaczenia tej nieruchomości w księdze wieczystej. Tak się nie dzieje. W doktrynie trafnie zauważono, że „ Niestety ustawodawca poprzestał na wprowadzeniu tego zapisu, w żaden sposób nie wiążąc go z jakimikolwiek innymi przepisami regulującymi oznaczenia lokali. Do pojęcia rzutu nie odwołuje się ani ustawa o księgach wieczystych, ani rozporządzenia wykonawcze do niej wydane, jak również przepisy Prawa budowlanego, na które wskazuje brzmienie art. 2 ust. 6 u.w.l., zgodnie z którym w braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń - o których mowa w ust. 5 art. 2 u.w.l. - dokonuje się zgodnie z wymogami przepisów Prawa budowlanego na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, jeżeli strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. W tej sytuacji nie zostało wyjaśnione, jaki jest charakter tego dokumentu ani do kogo należy jego sporządzenie. Jedynie art. 174 ust. 3a pkt 4 u.g.n. wskazuje, że oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali może dokonywać rzeczoznawca majątkowy. Opierając się na wykładni celowościowej, trzeba przyjąć, że rzut jako załącznik aktu (przez akt ustanawiający odrębną własność lokalu należy rozumieć każdą czynność, o której mowa w art. 2 u.w.l., a więc także i orzeczenie sądu) pełni funkcję swoistej mapy określającej granice lokalu. W odniesieniu do aktu notarialnego rzut powinien nie tylko zostać załączony do oryginału aktu notarialnego, ale również do wypisu przesyłanego przez notariusza wraz z wnioskiem wieczystoksięgowym po myśli art. 92 § 4 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.). Z chwilą załączenia do aktu dokument ten staje się integralną częścią czynności notarialnej - przestaje samodzielnie istnieć w obrocie, nie jest dokumentem załączonym do wniosku w rozumieniu art. 626 ⁸ § 2. k.p.c., ale częścią aktu notarialnego zawierającego wniosek. Z uwagi na powyższe, rzut nie stanowi odrębnej od aktu podstawy dokonania wpisu (tak P. Siciński [w:] J. Ignaczewski (red.) Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, System informacji prawnej LEX numer 198155, Rodział 5. podrozdział 3.7.2.). Jeżeli rzut nie stanowi odrębnej od aktu podstawy wpisu, to w istocie wpływ na oznaczenie lokalu ma treść całego aktu, w tym oświadczenia składane przez strony oraz inne dokumenty do aktu załączone. Brak samodzielności omawianego dokumentu jako podstawy wpisu nakazuje go traktować jako część aktu notarialnego, podlegającą wykładni na zasadach dotyczących aktu notarialnego.

W tym stanie rzeczy należało przyjąć, że kwestia powierzchni i rozkładu lokalu, stanowiącego przedmiot czynności prawnej podlega wykładni na zasadach określonych w art. 65 § 2 k.c., a zatem przez odwołanie do tekstu dokumentu, językowych reguł znaczeniowych, przy uwzględnieniu kontekstu, w tym także związków treściowych występujących między zawartymi w tekście postanowieniami, okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście bądź zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95). Pojęcie okoliczności złożenia oświadczenia woli obejmuje natomiast faktyczne okoliczności jego złożenia, okoliczności dotyczące osoby składającego, bądź odbierającego oświadczenie w aspekcie podmiotowo-prawnym, kontakty stron poprzedzające złożenie interpretowanego oświadczenia, np. przebieg negocjacji (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 16 września 2015 r., I ACa 735/15).

W sprawie zawarcie umowy o wyodrębnienie lokalu poprzedził 6 letni okres przygotowawczy. Niebagatelne znaczenie dla określenia zamiarów stron był przebieg działań przygotowawczych do procesu wyodrębnienia. Pozwany powoływał się na ten okres wskazując, że jego zamiarem było zakupienie przestrzeni gospodarczych w celu doświetlenia belwederki. Podnosił, że zamiar stron można wyinterpretować z praktyki sąsiednich Wspólnot. Zauważyć należy ogólnie, że żywione przez jedną stronę intencje o tyle mogą składać się na wspólny zamiar stron umowy o ile wobec tej drugiej strony zostaną ujawnione. Niedopuszczalne jest przydawanie umowie treści stanowiącej przedmiot swoistego reservatio mentalis jednej strony, nieujawnione zamiary i intencje nie mogą być podstawą oznaczenia wspólnego zamiaru stron. Ustalenia w sprawie nie dają podstawy do przyjęcia, że nawet podjęty przez P. K. zamiar wykorzystania przestrzeni gospodarczych na doświetlenie lokalu został kiedykolwiek ujawniony pozwanemu. Lokal od zarania procesu adaptacji był oddzielnym w sensie technicznym pomieszczeniem od skosów. To właśnie pomieszczenie było przedmiotem oględzin, umowy przedwstępnej, operatu szacunkowego. W żadnym z tych dokumentów nie wskazano się, iżby pomieszczenie strychowe składało się z kilku odrębnych przestrzeni, które dla stworzenia lokalu wymagają połączenia. Dokonując fizycznych adaptacji lokalu pozwany nie połączył pomieszczeń w taki sposób, żeby jego zamiar stworzenia lokalu z przestrzeni większej niż belwederka mógł być odczytany przez Wspólnotę z faktów które tworzy. Konsekwentnie wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności dotyczył przestrzeni zamkniętej ścianami wewnątrz poddasza, co obrazuje rysunek J. P.. Zaświadczenie utwierdzało zatem Wspólnotę w przekonaniu o tym, że zamiarem stron jest zbycia wnętrza strychu. Brak dowodu, że w okresie trzech lat dzielących wydanie zaświadczenia od zawarcia umowy przekonanie to mogło ulec zmianie na podstawie zachowań pozwanego. Jeżeli nawet nosił się on z zamiarem zaadaptowania w przyszłości skosów, to koniecznym było manifestowanie tego zamiaru powodowi. Manifestacja ta nastąpiła dopiero poprzez przedłożenie rzutu lokalu i, co należy podkreślić, jest to jedyny dokument, z którego można wywieść wolę stron połączenia lokalu z przestrzenią gospodarczą. Zauważyć jednak należy, że sam akt notarialny zawiera oświadczenia odwołujące się do lokalu jako powierzchni składającej się z 46 metrów dzielącej się na określone pomieszczenia, wśród których brak jest przestrzeni gospodarczej. Jak wynika z ustaleń w sprawie oświadczenie o powierzchni liczonej po podłodze dotyczyło całkowicie innej kwestii – zabudowania lokalu antresolą, na co pozwalały jego specyficzne warunki konstrukcyjne. Wypis z kartoteki lokali również odwołuje się do trzech izb. Powierzchnię lokalu stanowiącą podstawę obliczenia udziału określono stosownie do pola powierzchni użytkowej izb. W żadnym dokumencie towarzyszącym aktowi albo wydaniu zaświadczenia nie występowała jakakolwiek dodatkowa powierzchnia ponad powierzchnię użytkową. Nie ma zatem żadnych podstaw do przyjęcia, że zamiarem stron było wyodrębnienie lokalu wraz z przestrzenią gospodarczą.

Również zachowanie stron po zawarciu umowy wyklucza przyjęcie, że doszło do takiego wyodrębnienia. Okoliczności złożenia oświadczenia przez członków zarządu Wspólnoty ze stycznia 2011 r. precyzują jego niejasną treść. Wynika z nich, że pozwany potrzebował dowodu, z którego wynikałoby, że nie zamierzał nabyć ze szkodą dla Wspólnoty tzw. skosów, że strony rozumiały, że przestrzeń ta nie będzie przedmiotem sprzedaży lecz uregulowania stosunków na innych zasadach (przestrzeń niesprzedażowa). Gdyby wolą powoda była również sprzedaż skosów złożenie tego oświadczenia byłoby zbyteczne, wystarczyło bowiem potwierdzenie, że przestrzeń ta była przedmiotem umowy zgodnie z wolą Wspólnoty.

W świetle tych okoliczności należy przyjąć, że przedmiotem wyodrębnienia była wyłącznie przestrzeń oznaczona w rzucie lokalu oraz jego opisie w akcie notarialnym z pominięciem przestrzeni gospodarczych. Argumentem na rzecz tezy przeciwnej nie może być praktyka w pozostałych Wspólnotach, którą powód nie może być związany. Niezależnie od tego pozwany nie wykazał jak ta praktyka się kształtowała, co uniemożliwia czynienie z tej okoliczności argumentu na rzecz którejkolwiek z wersji wykładni umowy. Nie jest również argumentem fakt braku dostatecznego doświetlenia lokalu. O tej jego obiektywnie dostrzegalnej cesze pozwany wiedział i podjął decyzję o jego zakupie a skoro taki a nie inny lokal został wyodrębniony zgodnie z wolą stron to jego obiektywnie istniejące niedostatki techniczne nie mogą powodować zmiany przedmiotu wyodrębnienia.

W świetle tych uwag powództwo podlegało uwzględnieniu na podstawie art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 206 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l. w kształcie jaki został określony na rozprawie przed jej zamknięciem.

W zakresie żądania udostępnienia powierzchni pozostałej postępowanie podlegało umorzeniu na podstawie art. 355 § 1 k.c. wobec skutecznego cofnięcia pozwu przez powódkę.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. przy przyjęciu, że stopień uwzględnienia powództwa uzasadnia żądanie zwrotu całości kosztów procesu przez powoda. Składają się na nie opłata od pozwu: 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w stawce określonej na podstawie § 10 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Skoro trzymiesięczny czynsz wyniósł 11.000 zł, to wartość czynszu półrocznego wyniosła kwotę 22.000 zł a zatem podstawę określenia wartości wynagrodzenia stanowiła stawka określona w § 6 pkt 5 rozporządzenia – 2.400 zł. Łącznie koszty wyniosły 2.617 zł i podlegały zasądzeniu na rzecz powoda w całości.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.