Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 listopada 2022 r. S. M. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego J. R. (1) kwoty w wysokości 12.400 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi:

- od kwoty 3.700 zł od dnia 11 września 2022 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 4.350 zł od dnia 11 października 2020 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 4.350 zł od dnia 11 listopada 2020 r. do dnia zapłaty.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że 1 grudnia 2019 r. zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W.. Umowa została zawarta na czas określony do 31 stycznia 2023 r. Zgodnie z umowa pozwany zobowiązany był do zapłaty czynsz w wysokości 4.350 zł miesięcznie. Powód zgłosił roszczenie o zapłatę czynszu najmu za miesiące wrzesień, październik i listopad roku 2020.

(pozew k.3-4v)

Nakazem zapłaty z dnia 4 marca 2021 r. wydanym przez referendarza sądowego w tut. Sądzie, w sprawie o sygn. akt II Nc 2921/21 uwzględnił w całości roszczenie powoda.

(nakaz zapłaty k.13)

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu w podwójnej wysokości.

W uzasadnieniu pozwany potwierdził, że zawarł z powodem umowę najmu lokalu mieszkalnego, która miała obowiązywać do 31 stycznia 2023 r. Pozwany wskazał jednak, że umowa w § 8 ust 7 przewidywała możliwość jej wypowiedzenia z miesięcznym okresem wypowiedzenia. W dniu 25 czerwca 2020 r. pozwany wypowiedział umowę wysyłając wiadomość e-mail. Następnie w dniu 31 lipca 2020 r. pozwany wraz z rodziną opuścił przedmiotowy lokal. Pozwany wskazał, że umowa została skutecznie wypowiedziana, jeśli zaś – jak chce powód – przyjąć, że zapis dotyczący wypowiedzenia umowy jest nieważny, pociągałoby to za sobą nieważność całej umowy i musiało skutkować oddaleniem powództwa.

(sprzeciw k.30-33)

W piśmie procesowym z dnia 22 kwietnia 2022 r. powód zakwestionował skuteczność wypowiedzenia złożonego przez pozwanego, wskazując że wypowiedzenie nie spełniało formy zastrzeżonej w umowie. Powód podkreślił także, że to pozwany zaproponował kształt umowy najmu, zaś powód i jego żona podpisali umowę bez wprowadzania zmian. W ocenie powoda, zapis w § 8 ust 7 umowy jest nieważny, przy zachowaniu ważności pozostałych postanowień umowy.

(pismo procesowe powoda k. 65-67v)

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymywały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

J. R. (1) wraz z żoną i synem poszukiwali mieszkania na wynajem w dzielnicy U. w W.. W dniu 1 grudnia 2019 r. M. i S. M. jako wynajmujący i S. M. J. R. (1) jako najemca zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zlokalizowanego w W. przy ul. (...).

Umowa została zwarta na czas określony od dnia 1 lutego 2020 r. do dnia 31 stycznia 2023 r. (§ 2 ust. 1 umowy). Zgodnie z § 3 ust. 1 strony ustaliły wysokość czynszu najmu na kwotę 4350 zł, z miesięcznym okresem rozliczeniowym. Czynsz miał być płatny z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca na rachunek wynajmującego (§ 3 ust. 2 umowy). Stosowanie do § 4 ust. 3 umowy, oprócz czynszu płaconego na rzecz wynajmującego, najemca był zobowiązany do uiszczenia opłat eksploatacyjnych, niezależnych od wynajmującego, związanych z używaniem przedmiotu najmu przez okres obowiązywania umowy. Strony ustaliły kaucję zwrotna w wysokości 5000 zł. (§ 6 ust. 1 umowy). Zgodnie z § 8 ust. 1 umowy wynajmujący miał prawo wypowiedzieć umowę, nie później niż na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w następujących przypadkach: gdy najemca pomimo pisemnego upomnienia, używa przedmiotu lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkody, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub gdy najemca opóźnienia się o jeden miesiąc z zapłatą jakiekolwiek części czynsz najmu i/ lub innych należności wynikających z umowy lub gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania przedmiotem najmu lub cześć bez wymaganej piśmiennej zgody wynajmującego.

W § 8 ust. 7 umowy zawarto klauzulę, zgodnie z którą najemca miał prawdo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. W treści umowy nie wskazano, jakie powody uzasadniać mogą jej wypowiedzenie przez najemcę.

(dowód: umowa najmu lokalu k.6-8, zeznania powoda k.91-92, zeznania pozwanego k.91v-92, zeznania świadka J. R. (2) k.95-65v)

To J. R. (1) zaproponował wzór umowy najmu. Wcześniej wynajmował mieszkanie na podstawie umowy zawartej na podstawie tego samego wzoru i nie wiedział, że klauzula dotycząca wypowiedzenia umowy może być uważana za nieważną. Z uwagi na błędne przekonanie, że umowa może zostać wypowiedziana w sposób określony w umowie, powód zdecydował się na zawarcie umowy najmu na wyjątkowo długi, jak na realia umowy najmu na czas określony – to jest nieomal trzy lata. Pozwany uważał, że w razie dostrzeżenia cech lokalu, które sprawią, że mieszkanie tam stanie się dla niego i jego rodziny trudne będzie mógł umowę wypowiedzieć, dlatego przed podpisaniem umowy nie sprawdził dokładnie właściwości lokalu, takich jak docierający do niego poziom hałasu z przebiegającej obok ulicy. Strony nie omawiały między sobą tej klauzuli.

(przesłuchanie J. R. (1))

Po wprowadzeniu się do mieszkania J. R. (1) oraz jego rodzina oświadomili sobie, że mieszkanie nie całkiem im odpowiada z uwagi na dobiegający do niego hałas z przebiegającej nieopodal hałas z ruchliwej ulicy. Uciążliwości nasiliły się po wprowadzeniu restrykcji w poruszaniu się związanych z zapobieganiem rozprzestrzenianiu się wirusa (...), gdy pozwany oraz jego żona zaczęli pracować zdalnie z domu a ich syn odbywał w domu zdalne lekcje. Rodzina skarżyła się na hałas spowodowany ruchem samochodów, który zaczynał się już od wczesnych godzin porannych.

Pozostając w przekonaniu, że umowa najmu umożliwia jej rozwiązanie bez podania przyczyny, J. R. (1) w dniu 26 czerwca 2020 roku wysłał do pozwanego wiadomość email zawierającą oświadczenie o rozwiązaniu umowy.

(dowód: zeznania pozwanego k.91v-92, zeznania świadka J. R. (2) k.95-65v, wiadomość e-mail k.38)

M. M. (2), prowadząc korespondencję z J. R. (1) i jego żoną, poprosiła ich o pomoc w znalezieniu najemcy. Pomoc miałaby polegać na pokazywaniu mieszkania osobom zainteresowanym najmem jeszcze przed opuszczeniem przez nich lokalu. J. R. (1) zgodził się na to i współpracował z pozwanym w poszukiwaniu nowego najemcy, który miałby wynająć mieszkanie niedługo po wyprowadzce pozwanego i jego rodziny.

(dowód: wiadomości sms k.40)

J. R. (1) wraz z żoną i synem opuścili mieszkanie przy ul. (...) nr 19 w W. pod koniec lipca 2020 roku.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 21 sierpnia 2020 r. skierowanym do M. i S. M., J. R. (1) potwierdził wypowiedzenie umowy na piśmie z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Pismo zostało nadane w dniu 27 sierpnia 2020 r.

(dowód: pismo pozwanego wraz potwierdzeniem nadania k.47-48)

Pismem z dnia 24 sierpnia 2020 r. J. R. (3) wezwał M. i S. M. do niezwłocznego odbioru mieszkania i zawrotu całości wpłaconej kaucji. Powód odebrał pismo w dniu 11 września 2020 r.

(dowód: pismo pozwanego wraz potwierdzeniem nadania i odbioru k.51-54)

Pismem z dnia 11 września 2020 r. S. M. wezwał J. R. (1) do zapłaty kwoty w wysokości 3.700 zł tytułem niezapłaconego czynszu za miesiąc wrzesień w terminie 2 dni od dnia otrzymania wezwania.

(dowód: wezwanie do zapłaty k.9)

Pismem z dnia 28 października 2020 r. S. M. wezwał J. R. (1) do zapłaty kwoty w wysokości 12.400 zł tytułem niezapłaconego czynszu za miesiąc wrzesień, październik i listopad w terminie 2 dni od dnia otrzymania wezwania.

(dowód: wezwanie do zapłaty k.10)

Podstawę powyższych poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych stanowiły zgromadzone w aktach sprawy dowody z dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron niniejszego postępowania i co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności. Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd uwzględnił również twierdzenia, którym strony nie zaprzeczyły oraz fakty przyznane wprost przez stronę przeciwną - w trybie art. 229 i 230 k.p.c.

Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania powoda i pozwanego, gdyż były one spójne i logiczne. Także zeznania świadka J. R. (4) Sąd uznał za w pełni wiarygodne nie znajdując żadnej podstawy do podważania ich wiarygodności.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Na wstępie stwierdzić należy, że Sąd w pełni przyznaje rację powodowi w zakresie jego twierdzenia, że w umowie najmu na czas określony nie można skutecznie zamieścić klauzuli umożliwiającą wypowiedzenie jej bez doprecyzowania, choćby ogólnego, z jakich powodów umowa taka może zostać wypowiedziana. Wskazuje na to już chociażby językowa wykładnia treści art. 673 § 3 k.c. , zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, który jednoznacznie nakazuje, aby klauzula umożliwiająca rozwiązanie umowy przed czasem zawierała co najmniej ogólne określenie, w jakim wypadku może ono nastąpić. Uregulowanie to jest w pełni logiczne i spójne z pozostałymi regulacjami dotyczącymi umowy najmu zawartymi w kodeksie cywilnym. Oczywistym jest, że intencją ustawodawcy było rozróżnienie umów najmu zawieranych na czas określonych oraz tych zawieranych na czas nieokreślony. Istnienie umów najmu na czas określony mijałoby się z jakimkolwiek celem gdyby ich trwałość nie była w okresie, na jaki zostały zawarte, nawet minimalnie większa niż trwałość umów najmu zawartych na czas nieokreślony.

Jak wynika z powyższego dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym – jak wskazuje się w judykaturze – wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela przy tym stanowisko Sądu Apelacyjnego w Gdańsku zaprezentowane w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 września 2013 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 402/13, w którym Sąd ten stwierdził, iż art. 673 § 3 k.c. rozumieć należy jako zakaz wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Tego typu postanowienie (zezwalające na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony) jest sprzeczne bowiem zarówno z naturą takiego stosunku, jak też z przepisem ustawy.

Jak zatem wskazano powyżej, zawarta w umowie klauzula dotycząca możliwości wypowiedzenia umowy najmu jest sprzeczna z ustawą. Konsekwencje prawne tego stwierdzenia określa art. 58 k.c., a konkretnie jego par. 3, zgodnie z którym jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Wobec powyższego kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest ustalenie, czy przedmiotowa umowa zostałaby zawarta, gdyby obie strony miały świadomość braku możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę. W ocenie Sądu analiza całokształtu okoliczności ustalonych w sprawie prowadzi do jednoznacznie negatywnego wniosku.

Podkreślić należy, że umowa zawiera szereg sytuacji, w których do jej rozwiązania uprawniony jest wynajmujący, po pozbawieniu zaś jej spornej klauzuli brak w niej możliwości wypowiedzenia jej przez najemcę. Doświadczenie życiowe i zasady logiki wskazują, że mało realne jest, aby najemca zgodził się zawrzeć tak asymetryczną i niekorzystną dla siebie umowę, zwłaszcza, że trudno tu mówić o tym, aby uiszczany przez niego czynsz był wyraźnie niższy niż czynsz rynkowy lub żeby w zamian otrzymywał jakąkolwiek inną korzyść.

Wskazać też należy na to, na jak długi okres omowa została zawarta – trzy lata. Przypomnieć w tym miejscu należy, że w mieszkaniu tym mieszkała rodzina z małym dzieckiem. W obecnych czasach, charakteryzujących się wielką mobilnością społeczną, trzy lata to okres bardzo długi i trudno uznać, żeby ktokolwiek podejmując decyzje przyjął założenie, że w takim okresie żaden z członków rodziny nie zmieni pracy lub szkoły w sposób wymuszający zmianę miejsca zamieszkania. Taka zmiana, nawiasem mówiąc, poniekąd nastąpiła wraz z wprowadzeniem pracy i nauki zdalnej. Pozwany uważał, że zabezpieczył swoje interesy na wypadek zmiany swojej sytuacji życiowej wprowadzając do umowy zakwestionowaną klauzulę. W ocenie Sądu nie jest prawdopodobne, aby przeciętny, rozsądnie rozumujący obywatel zgodził się zawrzeć umowę na tak długi czas nie zastanawiając się nad tym, czy w ciągu tak długiego okresu jego sytuacja życiowa nie ulegnie zmianie.

W ocenie Sądu oczywistym i logicznym jest też, że rozsądnie rozumujący obywatel nie zawarłby umowy lokalu na tak długi okres czasu bez możliwości jej wypowiedzenia bez upewnienia się, że lokal nie zawiera wad które uczynią uciążliwym mieszkanie w nim. W niniejszej sprawie zresztą niedogodność istniejąca w mieszkaniu (poziom hałasu) została ujawniona w trakcie mieszkania w nim rodziny pozwanego. Tu również uznać należy, że pozwany zgodził się na tak długi okres najmu i brak możliwości wypowiedzenia pozostając w mylnym przekonaniu, że jego interesy są chronione przez możliwość wypowiedzenie umowy i że prawdopodobieństwo, że zgodziłby się na zobowiązanie do wynajmowania lokalu przez tak długi okres bez możliwości dokładnego zbadania jego właściwości (np. podczas umowy najmu zawartej na krótszy okres czasu) uznać należy za znikome.

Wobec powyższych Sąd uznał, że łącząca strony umowy najmu od samego początku była nieważna. Pozwany zajmował lokal bez ważnej umowy i uiszczał na rzecz powoda wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niego. Ponieważ bezspornym jest, że w okresie, za jaki zapłaty dochodzi powód pozwany nie korzystał z lokalu oraz ponieważ z powodów przedstawionych powyżej Sąd uznał, że łącząca strony umowa najmu była nieważna Sąd oddalił powództwo, nie znajdując podstawy do jego uwzględnienia.

Zgodnie z art. 98 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązania jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). W świetle powyższego należało uznać stronę powodową za przegrywającego sprawę w całości. W realiach niniejszej sprawy, Sąd zdecydował się jednak zastosować dyspozycję art. 102 k.p.c. stanowiąca, że w przypadku szczególnie uzasadnionym Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Wskazany przepis urzeczywistnia zasadę słuszności i – jako wyjątkowy – stanowi wyłom w wyżej przywołanej zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu. Nie może zatem podlegać wykładni rozszerzającej. Do kręgu okoliczności, które powinny być brane pod uwagę przez sąd przy ocenie przesłanek z art. 102 k.p.c., należą przede wszystkim fakty związane z samym przebiegiem procesu, tj. podstawa oddalenia żądania, zgodność zamiarów stron w sprawach dotyczących stosunku prawnego, który może być ukształtowany tylko wyrokiem, szczególna zawiłość lub precedensowy charakter sprawy albo subiektywne przekonanie powoda, co do zasadności zgłoszonego roszczenia, będące dodatkowo trudne do zweryfikowania a limine, a ponadto sposób prowadzenia procesu przez stronę przegrywającą albo niesumienne lub oczywiście niewłaściwe postępowanie strony wygrywającej, która w ten sposób wywołała proces i koszty połączone z jego prowadzeniem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2011 roku, sygn. akt II CZ 105/11, LEX nr 1102858).

W niniejszej sprawie w ocenie Sądu wystąpił właśnie tego typu wypadek szczególnie uzasadniony, przemawiający tym samym za nieobciążaniem w całości strony powodowej kosztami procesu uznając, że przemawia za tym całokształt stosunków pomiędzy stronami. Wszelkie komplikacje w relacjach pomiędzy powodem i pozwanym były wynikiem niejasności i błędów w umowie najmu, która sporządzona została wedle wzorca zaproponowanego przez pozwanego. W ocenie Sądu niesprawiedliwym by było aby to powód ponosił konsekwencje trudności w interpretacji niejasno napisanej umowy, skoro to nie z jego inicjatywy zamieszczono w niej nieważną klauzulę.

Z tych też względów Sąd odstąpił od obciążania strony powodowej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz strony pozwanej.

z/ odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.