Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

Sygn. akt I C 2572/21

Uzasadnienie wyroku z dnia 18 września 2023 r.

W pozwie skierowanym przeciwko pozwanym (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. oraz (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. żądał usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie w Dziale III Księgi wieczystej nr (...) roszczenia powoda o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości, a ponadto wnosił o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Podstawę powództwa stanowiło zobowiązanie pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wynikające z zawartej z powodem w dniu 28 lutego 2018 r. umowy przedwstępnej sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości. Na podstawie tej umowy przedwstępnej roszczenie powoda ujawnione zostało w Dziale III Księgi wieczystej nr (...). Następnie zostało jednak wykreślone na podstawie oświadczenia złożonego przez tego pozwanego w dniu 23 lipca 2018 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. W ocenie powoda odstąpienie to nie było skuteczne, a wykreślenie roszczenia powoda było błędne. Pozwany ten zaprzestał bowiem współpracy z powodem, gdy chodzi o przeprowadzenie akceptowalnego przez powoda audytu nieruchomości. Powód wskazywał ponadto, że nie zostały spełnione przesłanki wykreślenia roszczenia z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

W odpowiedziach na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych, ostatecznie w podwójnej wysokości, wobec nakładu pracy pełnomocników pozwanych, niezbędnego do wyjaśnienia sprawy niniejszej. Wywodzili brak legitymacji po stronie powoda, powagę rzeczy osądzonej oraz okoliczność, że odstąpienie od umowy przedwstępnej było skuteczne, bowiem nastąpiło z przyczyn leżących po stronie powoda, który nie złożył do depozytu notarialnego umówionej ceny sprzedaży. Ponadto podnosili okoliczność potwierdzenia przez powoda wygaśnięcia umowy przedwstępnej, w tym ze względu na żądanie przez powoda zapłaty zadatku, wyrażenia zgody przez powoda na wykreślenie roszczenia, spełnienie przesłanek wykreślenia roszczenia z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a także zarzut przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz nadużycie uprawnień przez powoda.

Za podstawę wyroku Sąd Rejonowy przyjął następujące ustalenia i wnioski:

Brak było wystarczających podstaw do uwzględnienia powództwa.

W myśl § 4 ust. 1 pkt 5 umowy przedwstępnej sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej przez powoda z pozwanym (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 28 lutego 2018 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...), warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zastrzeżonym na korzyść powoda jako kupującego, był akceptowalny dla powoda wynik audytu nieruchomości.

Przez audyt nieruchomości, w myśl § 1 pkt 9 umowy przedwstępnej, strony rozumiały badanie stanu technicznego i prawnego nieruchomości oraz analizę formalno-prawną i możliwości inwestycyjnych na nieruchomości.

(...) nieruchomości, według § 8 ust. 3 umowy przedwstępnej, miał zostać przeprowadzony w takim zakresie, w jakim powód uznawał go za stosowny, a pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. miał obowiązek współpracować z powodem w powyższym zakresie.

Zgodnie z § 8 ust. 5 umowy przedwstępnej, gdyby analiza prawna i techniczna nieruchomości lub planowanego zamierzenia inwestycyjnego wykazała nieujawnione przez tego pozwanego okoliczności, zobowiązania lub ryzyka dla powoda w związku z planowaną transakcją, powodowi przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, z którego powód mógł skorzystać w razie spełnienia jednego z bliżej określonych warunków, w szczególności jeśli tytuł prawny do nieruchomości będzie kwestionowany lub nieruchomość będzie obciążona na jakiejkolwiek podstawie, w tym na skutek roszczeń zgłoszonych przez jej byłych właścicieli, użytkowników wieczystych lub innych podmiotów.

W myśl § 8 ust. 4 umowy przedwstępnej audyt nieruchomości miał zostać zakończony do dnia 2 kwietnia 2018 r. i do tego dnia w myśl § 8 ust. 5 umowy przedwstępnej powodowi przysługiwało powyższe prawo odstąpienia od umowy.

Pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako sprzedający zapewnił w § 2 ust. 2 pkt 6 umowy przedwstępnej, że nie toczą się żadne postępowania sądowe, administracyjne czy egzekucyjne, które mogłyby dotyczyć prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ani nieruchomości.

Cena sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości ustalona została na kwotę 24.108.000,00 zł, zgodnie z § 3 ust. 1 umowy przedwstępnej, a część ceny w kwocie 500.000,00 zł miała zostać przez powoda zapłacona temu pozwanemu tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego w wykonaniu § 5 ust. 5 umowy przedwstępnej. Zadatek podlegał zaliczeniu, w myśl § 5 ust. 7 umowy przedwstępnej, na poczet ceny w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z kolei według § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej powód jako kupujący zobowiązany był wpłacić do depozytu notarialnego, nie później niż na jeden dzień roboczy przed planowanym zawarciem umowy przyrzeczonej, kwotę 23.608.000,00 zł, z której miała zostać zapłacona reszta ceny.

Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy przedwstępnej przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 9 kwietnia 2018 r.

Następnie w umowie zawartej przez powoda z pozwanym (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 5 kwietnia 2018 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony przedłużyły do dnia 27 kwietnia 2018 r., a ponadto ustaliły, że audyt nieruchomości zostanie zakończony do dnia 23 kwietnia 2018 r., a prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej przysługiwać będzie powodowi do dnia 24 kwietnia 2018 r.

Z kolei w umowie zawartej przez powoda z pozwanym (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 24 kwietnia 2018 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony przedłużyły do dnia 8 czerwca 2018 r., a ponadto ustaliły, że audyt nieruchomości zostanie zakończony do dnia 30 maja 2018 r. i do tego dnia powodowi przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy.

W dniu 23 lipca 2018 r. pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. złożył w formie aktu notarialnego Rep. A nr 11562/2018 oświadczenie na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego o odstąpieniu od umowy przedwstępnej ze względu na niewykonanie tej umowy przez powoda.

Podstawę powyższych ustaleń stanowiły przedstawione przez strony dowody z dokumentów, których wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu Rejonowego i nie była kwestionowana przez strony.

Poza sporem pozostawała okoliczność, że część ceny w kwocie 500.000,00 zł została przez powoda zapłacona pozwanemu (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. tytułem zadatku w wykonaniu § 5 ust. 5 umowy przedwstępnej.

Ponadto poza sporem pozostawała okoliczność, że powód nie wykonał § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej i nie wpłacił do depozytu notarialnego kwoty 23.608.000,00 zł, która posłużyć miała do zapłaty reszty ceny.

Sporem w sprawie niniejszej objęta była natomiast skuteczność oświadczenia złożonego w dniu 23 lipca 2018 r. przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego o odstąpieniu od umowy przedwstępnej ze względu na niewykonanie tej umowy przez powoda. Oświadczenie to stało się następnie podstawą wykreślenia ujawnionego w Dziale III Księgi wieczystej nr (...) roszczenia powoda, wywodzonego z umowy przedwstępnej, o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 149 ze zm.) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W świetle tego przepisu nietrafny okazał się zarzut braku legitymacji po stronie powoda.

Skoro według twierdzeń powoda błędne było wykreślenie z księgi wieczystej wpisu obejmującego roszczenie powoda o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości, powód, jako osoba, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej, a która twierdzi, że wpisane być powinno, mógł żądać usunięcia niezgodności w tym zakresie. Odrębną kwestią pozostaje natomiast zasadność takiego żądania.

Nietrafny okazał się ponadto zarzut powagi rzeczy osądzonej.

W sprawie niniejszej o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie wystąpił stan powagi rzeczy osądzonej ze względu na wcześniejsze uprawomocnienie się wydanego w postępowaniu wieczystoksięgowym orzeczenia o wykreśleniu wpisu obejmującego roszczenie powoda o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego, gdzie podstawą wykreślenia było jedynie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, złożone w dniu 23 lipca 2018 r. przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W..

Zgodnie bowiem z art. 366 w zw. z art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego orzeczenie wydane w takim postępowaniu ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Innymi słowy, o wystąpieniu stanu powagi rzeczy osądzonej rozstrzyga nie tylko tożsamość stron, występujących w poprzednim postępowaniu w odmiennych rolach procesowych, ale równocześnie tożsamość podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia. Powaga rzeczy osądzonej nie zachodzi w sytuacji, gdy wprawdzie w obydwu sprawach występują te same strony (w odmiennych rolach procesowych), lecz przedmiotem żądania w pierwszej sprawie było dokonanie wpisu określonego prawa w księdze wieczystej, a w drugiej sprawie przedmiotem żądania ówczesnego uczestnika postępowania, będącego powodem w drugiej sprawie, jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie tego, w ocenie powoda bezzasadnie dokonanego, wpisu. Przy tym w myśl art. 626 ⁸ § 7 Kodeksu postępowania cywilnego przez wpis w księdze wieczystej rozumieć należy także wykreślenie. O tożsamości podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, a więc o tożsamości przedmiotu rozstrzygnięcia w związku z podstawą sporu nie może nawet przesądzać ewentualna tożsamość okoliczności prawnych i faktycznych będących przedmiotem badania w każdym z obu postępowań. W sprawie wszczętej powództwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) przedmiotem postępowania dowodowego jest ustalenie, czy istotnie zachodzi wskazana wyżej niezgodność, której wystąpienie uzasadnia jej usunięcie przez wykreślenie dokonanego wpisu albo przywrócenie wpisu wykreślonego. Prowadzone w takiej sprawie postępowanie dowodowe nie podlega w zasadzie żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego, w którym zgodnie z art. 626 ⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego sąd, rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Z tego względu odmienna jest podstawa faktyczna i prawna żądania wniosku wszczynającego postępowanie wieczystoksięgowe, w trybie nieprocesowym, a w konsekwencji wynik tego postępowania nie przesądza ostatecznie o zasadności żądania zgłoszonego w powództwie opartym na art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2007 r., I CSK 479/06, LEX nr 253401).

W sprawie niniejszej, jak wspomniano, wykreślenie wpisu, obejmującego roszczenie powoda o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego, nastąpiło w postępowaniu wieczystoksięgowym jedynie na podstawie oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, złożonego przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 23 lipca 2018 r.

Wprawdzie w myśl art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 626[8] § 7 Kodeksu postępowania cywilnego wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga dokumentu obejmującego zgodę uprawnionego na wykreślenie, a dokument zawierający zgodę powoda na wykreślenie przysługującego mu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej nie stanowił jednak podstawy wniosku o wykreślenie tego roszczenia złożonego w postępowaniu wieczystoksięgowym, co było poza sporem, niemniej w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie niniejszej wykreślenie roszczenia powoda o zawarcie umowy przyrzeczonej ostatecznie okazało się trafne.

Oświadczenie złożone przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 23 lipca 2018 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej okazało się bowiem skuteczne według art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, skoro w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie niniejszej zachodziła wystarczająca podstawa do ustalenia, że niewykonanie umowy przedwstępnej, gdy chodzi o zawarcie umowy przyrzeczonej, spowodowane było przyczynami, za które odpowiedzialność ponosił wyłącznie powód.

Według art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, co niespornie zachodziło w sprawie niniejszej, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Oświadczenie złożone przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 23 lipca 2018 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej nastąpiło ze względu na niewykonanie przez powoda umowy przedwstępnej w zakresie zobowiązania powoda przewidzianego w § 5 ust. 2 tej umowy, wobec niewpłacenia przez powoda do depozytu notarialnego w umówionym terminie kwoty 23.608.000,00 zł, która posłużyć miała do zapłaty ceny przyrzeczonej sprzedaży, pomniejszonej o zadatek. Za niewpłacenie tej kwoty do depozytu notarialnego w umówionym terminie odpowiedzialność ponosił zaś wyłącznie powód.

Zważywszy na ukształtowane w umowie przedwstępnej prawa i obowiązki jej stron, zapewnienie środków pozwalających na wpłacenie umówionej kwoty do depozytu notarialnego zależało wyłącznie od powoda i nawet jeśli, co wynikało z zeznań reprezentanta powoda W. C., k. 635 i nast., w tym zakresie wiarygodnych, miało się to odbyć na podstawie porozumienia z osobą trzecią, która zamierzała sfinansować transakcję, ale uzależniała swą decyzję od wyniku audytu nieruchomości, to okoliczność ta nie mogła obciążać pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., skoro nie przewidywały tego postanowienia umowy przedwstępnej.

Akceptowalny dla powoda wynik audytu nieruchomości był, w myśl § 4 ust. 1 pkt 5 umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży zastrzeżonym wyłącznie na korzyść powoda jako kupującego. Jak wspomniano, audyt nieruchomości miał zostać przeprowadzony w takim zakresie, w jakim powód uznawał go za stosowny, według § 8 ust. 3 umowy przedwstępnej, a pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. miał obowiązek współpracować z powodem w powyższym zakresie. (...) nieruchomości miał zostać zakończony do dnia 2 kwietnia 2018 r., w myśl § 8 ust. 4 umowy przedwstępnej, i do tego dnia, w myśl § 8 ust. 5 umowy przedwstępnej, powodowi przysługiwało prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej ze względu na wynik audytu nieruchomości, w razie wykrycia nieujawnionych przez tego pozwanego okoliczności, zobowiązań lub ryzyk dla powoda w związku z planowaną transakcją, szczegółowo określonych w § 8 ust. 5 umowy przedwstępnej.

Wspomniano także, że według ustaleń stron przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 9 kwietnia 2018 r., następnie termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony przedłużyły do dnia 27 kwietnia 2018 r., a ostatecznie - do dnia 8 czerwca 2018 r.

Przedłużając dwukrotnie termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony jednocześnie postanowiły, że audyt nieruchomości zostanie zakończony odpowiednio do dnia 23 kwietnia 2018 r., a następnie do dnia 30 maja 2018 r., natomiast prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej ze względu na wynik audytu nieruchomości przysługiwać będzie powodowi odpowiednio do dnia 24 kwietnia 2018 r., a ostatecznie do 30 maja 2018 r.

Jak wspomniano, pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., jako sprzedający, w § 2 ust. 2 pkt 6 umowy przedwstępnej złożył zapewnienie, że nie toczą się żadne postępowania sądowe, administracyjne czy egzekucyjne, które mogłyby dotyczyć prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ani nieruchomości. Jednocześnie w § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione było od wpłacenia przez powoda do depozytu notarialnego w umówionym terminie kwoty 23.608.000,00 zł, która posłużyć miała do zapłaty ceny przyrzeczonej sprzedaży, pomniejszonej o zadatek.

Rozkład ryzyk pomiędzy stronami, związanych z zawieraną umową przedwstępną oraz zamierzoną umową przyrzeczoną, polegał więc na tym, że powód liczył na akceptowalny wyniku audytu nieruchomości, a pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. spodziewał się gwarancji zapłaty ceny w postaci depozytu notarialnego. Oczekiwania te zostały zabezpieczone uprawnieniami obu stron do odstąpienia od umowy przedwstępnej - akceptowalny wynik audytu nieruchomości prawem odstąpienia przez powoda, a gwarancja zapłaty ceny w postaci depozytu notarialnego prawem odstąpienia przez pozwanego. Tak ukształtowany rozkład ryzyk pomiędzy stronami nie budził wątpliwości z punktu widzenia natury zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej.

Natomiast obarczenie pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. także ryzykiem nieakceptowalnego dla powoda wyniku audytu nieruchomości, do czego w istocie zmierzał powód, okazało się nieusprawiedliwione w świetle postanowień umowy przedwstępnej.

Zgromadzony w sprawie niniejszej materiał dowodowy nie wskazywał na to, aby pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w jakikolwiek sposób uchybiła swemu zobowiązaniu przewidzianemu w § 8 ust. 3 umowy przedwstępnej, polegającemu na współpracy z powodem w zakresie prowadzonego audytu nieruchomości. Potwierdzały to nie tylko zeznania reprezentanta powoda W. C., k. 635 i nast., ale także zeznania reprezentanta pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. T. S., k. 591 i nast. Co więcej, z wiarygodnych zeznań świadka L. E., k. 483 i nast. oraz zeznań reprezentanta tego pozwanego T. S., k. 591 i nast., jednoznacznie wynikało, że pozwany ten nie miał jakiegokolwiek interesu w utrudnianiu prowadzonego audytu nieruchomości. Wręcz przeciwnie, zależało mu na sprawnym zamknięciu transakcji sprzedaży i przeznaczeniu środków uzyskanych tytułem ceny na inne prowadzone wówczas przedsięwzięcia inwestycyjne, wymagające znacznych nakładów.

Gdyby natomiast pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. uchybił swemu zobowiązaniu przewidzianemu w § 8 ust. 3 umowy przedwstępnej, polegającemu na współpracy z powodem w zakresie prowadzonego audytu nieruchomości, i stawiał jakiekolwiek przeszkody w sprawnym ukończeniu audytu, wówczas temu pozwanemu można byłoby zasadnie postawić zarzut, że ze względu na nieuzyskanie akceptowalnego dla powoda wyniku audytu, niewykonanie umowy przedwstępnej, gdy chodzi o zawarcie umowy przyrzeczonej, nastąpiło także ze względu na okoliczności leżące po stronie tego pozwanego.

Tymczasem lojalność kontraktowa pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. względem powoda nie budziła jakichkolwiek wątpliwości. Pozwany ten dwukrotnie zgadzał się na przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, odpowiednio do dnia 27 kwietnia 2018 r., a ostatecznie - do dnia 8 czerwca 2018 r. oraz na ustalenie, że prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej ze względu na wynik audytu nieruchomości przysługiwać będzie powodowi odpowiednio do dnia 24 kwietnia 2018 r., a ostatecznie do 30 maja 2018 r. Natomiast ze względu na niewpłacenie przez powoda do depozytu notarialnego umówionej kwoty, pozwany ten miał prawo odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej po dniu 8 czerwca 2018 r., a ponadto miał prawo skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy przedwstępnej, i w związku z tym nie sposób winić go za to, że skorzystał ze swych uprawnień, realizując swój interes, a nie interes powoda. Co więcej, z wiarygodnych zeznań świadka L. E., k. 483 i nast. wynikało, że pozwany ten, pomimo upływu umówionego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej z dniem 8 czerwca 2018 r., nadal oczekiwał na spełnienie przez powoda zastrzeżonego w umowie przedwstępnej warunku polegającego na wpłacie do depozytu notarialnego umówionej kwoty, aż do 16 lipca 2018 r. Okoliczność ta znajdowała potwierdzenie w wiarygodnych zeznaniach reprezentanta tego pozwanego T. S., k. 591 i nast. oraz w treści korespondencji pochodzącej od L. E. z dnia 6 lipca 2018 r., k. 269 oraz z dnia 12 lipca 2018 r., k. 271, której wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana. W piśmie z dnia 20 sierpnia 2018 r., k. 279, pozwany ten odmówił wprawdzie zawarcia umowy na warunkach zaproponowanych w imieniu powoda przez W. C. oraz K. S. w piśmie z dnia 2 sierpnia 2018 r., niemniej nie wykluczył uzgodnienia nowych warunków w październiku 2018 r., po czym w piśmie z dnia 18 września 2018 r., k. 285 zaproponował spotkanie w tej sprawie w dniu 20 lub 24 września 2018 r. w odpowiedzi na ofertę złożoną w piśmie z dnia 6 września 2018 r., k 283-284 przez W. C. oraz K. S., tym razem w imieniu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.. W kolejnym piśmie, tym razem z dnia 24 września 2018 r., k. 288, wstępnie zaakceptował warunki podane w piśmie z dnia 20 września 2018 r. pochodzącym od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. i zgodził się na zawarcie porozumienia o zwrocie zadatku powodowi, pomimo tego że miał prawo zadatek ten zatrzymać. Przywołana korespondencja jednoznacznie potwierdzała lojalne zachowanie tego pozwanego względem powoda, a jej wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana.

Jak wspomniano, pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako sprzedający, w § 2 ust. 2 pkt 6 umowy przedwstępnej złożył zapewnienie, że nie toczą się żadne postępowania sądowe, administracyjne czy egzekucyjne, które mogłyby dotyczyć prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ani nieruchomości. W świetle zgromadzonego w sprawie niniejszej materiału dowodowego zapewnienie to ostatecznie okazało się wiarygodne w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu nr 1-02-09, będącej przedmiotem zawartej umowy przedwstępnej oraz zamierzonej umowy przyrzeczonej.

Jeśli wynik audytu nieruchomości nie był jednak akceptowalny dla powoda, niezależnie od przyczyny, w tym także wobec nieukończenia audytu w ustalonym terminie, okoliczność ta do dnia 30 maja 2018 r. mogła stanowić usprawiedliwioną podstawę skorzystania przez powoda z zastrzeżonego wyłącznie na jego korzyść z tego właśnie względu uprawnienia do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Niemniej powód nie skorzystał z tego uprawnienia. Ocena w zakresie akceptowalności audytu należała zaś wyłącznie do powoda, a pozwany pozbawiony był możliwości jej weryfikacji.

Okoliczność, że względem nieruchomości hipotecznej nr (...) (z której wyodrębniona została nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) z obrębu nr 1-02-09), toczyło się postępowanie w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy, rzeczywiście wynikała z wiarygodnego zaświadczenia z dnia 17 kwietnia 2018 r., k. 526, pochodzącego od Urzędu miasta stołecznego W., doręczonego pełnomocnikowi powoda w dniu 23 kwietnia 2018 r. (pełnomocnictwo, k. 257 udzielone zostało w dniu 1 marca 2018 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej).

Niemniej z wiarygodnego zaświadczenia z dnia 11 lipca 2018 r., k. 527, pochodzącego od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., doręczonego pełnomocnikowi powoda w dniu 20 lipca 2018 r., wynikało, że postępowanie względem nieruchomości hipotecznej nr (...) o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej zostało umorzone ze względu na cofnięcie wniosku.

Wobec powyższego według stanu rzeczy na dzień 23 lipca 2023 r., gdy pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, brak było wystarczających podstaw do przyjęcia, że nie polega na prawdzie zapewnienie tego pozwanego, jako sprzedającego, zawarte w § 2 ust. 2 pkt 6 umowy przedwstępnej, o tym, iż nie toczą się żadne postępowania sądowe, administracyjne czy egzekucyjne, które mogłyby dotyczyć prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ani nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu nr 1-02-09.

Co więcej, z wiarygodnego dokumentu pochodzącego od powoda z dnia 2 sierpnia 2018 r., k. 278, skierowanego do tego pozwanego, a obejmującego zaproszenie do zawarcia umowy sprzedaży i odwołującego się zarówno do umowy przedwstępnej z dnia 28 lutego 2018 r., jak i do odstąpienia od tej umowy przedwstępnej przez tego pozwanego, wynikało, że w świetle informacji uzyskanych przez powoda w dniu 20 lipca 2018 r. na podstawie wspomnianego zaświadczenia z dnia 11 lipca 2018 r. pochodzącego z Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., wynik audytu był dla powoda zadowalający. W piśmie tym powód wskazywał bowiem, że kwestia postępowań restytucyjnych, reprywatyzacyjnych lub innego rodzaju postępowań mających na celu przywrócenie utraconych praw do nieruchomości została rozstrzygnięta korzystnie dla powoda.

Zresztą już wcześniej, w korespondencji skierowanej przez W. C. do L. E. w dniu 16 lipca 2023 r., k. 272, W. C. wskazywał, że decyzja o nabyciu nieruchomości została już podjęta, niezależnie od braku możliwości szybkiego zamknięcia audytu, tyle że nabywcą będzie spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W..

Podobnie w korespondencji skierowanej przez W. C. do L. E. w dniu 10 lipca 2023 r., k. 270, W. C. wskazywał, że „męska” decyzja o dokonaniu zakupu nieruchomości została już podjęta, pomimo nieukończenia audytu.

Wobec tego bez znaczenia, z punktu widzenia decyzji powoda w zakresie akceptowalności audytu, okazała się okoliczność, że z zaświadczenia z dnia 13 września 2018 r., k. 528, pochodzącego od Urzędu miasta stołecznego W., wynikało, iż względem nieruchomości hipotecznej nr (...), z której wyodrębniona została nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) z obrębu nr 1-02-09, toczy się postępowanie w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

Niezależnie od tego, zaświadczenie to trudno uznać za wiarygodne, skoro powielało treść poprzedniego zaświadczenia z dnia 17 kwietnia 2018 r. i nie uwzględniało wspomnianego zaświadczenia z dnia 11 lipca 2018 r. pochodzącego z Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W..

Powyższe okoliczności niewątpliwie pozwalały na przyjęcie, że niewpłacenie przez powoda do depozytu notarialnego w umówionym terminie kwoty 23.608.000,00 zł, która posłużyć miała do zapłaty ceny przyrzeczonej sprzedaży, nie wynikało z braku akceptacji przez powoda wyniku audytu nieruchomości, ale stanowiło niewykonanie przez powoda umowy przedwstępnej z przyczyn leżących wyłącznie po stronie powoda. A zatem nie budziła wątpliwości skuteczność oświadczenia złożonego przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 23 lipca 2018 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, z której powód wywodził roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wpisane, a następnie wykreślone z Działu III Księgi wieczystej nr (...). Wobec skuteczności wspomnianego odstąpienia, wykreślenie to sprawiło, że w tym zakresie stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Na dodatek, powstały w wyniku tego wykreślenia stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej ostatecznie stał się zgodny z rzeczywistym stanem prawnym w świetle art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, według którego roszczenie o przeniesienie użytkowania wieczystego może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Wpis roszczenia powoda o zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpił bowiem ze skutkiem na dzień 24 kwietnia 2018 r., a poza sporem pozostawała okoliczność, że do dnia 24 kwietnia 2019 r. nie został złożony do księgi wieczystej wniosek o wpis użytkowania wieczystego na rzecz powoda.

Podstawę zasądzenia od powoda na rzecz pozwanych kwot po 25.000,00 zł tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty, stanowiły art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 oraz art. 99 Kodeksu postępowania cywilnego, według których strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), w tym wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego, a od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Podstawę ustalenia wysokości wynagrodzenia radców prawnych reprezentujących pozwanych stanowił zaś § 5 ust. 8 w zw. z § 2 pkt 9 oraz § 15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, przy przyjęciu podwójnej stawki, zważywszy na niezbędny nakład pracy radców prawnych, którego wymagała sprawa niniejsza, wartość przedmiotu sprawy niniejszej, wkład pracy radców prawnego w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej oraz rodzaj i zawiłość sprawy niniejszej.

Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji.

sędzia Robert Bełczącki

Zarządzenie: (...)

sędzia Robert Bełczącki