Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2012 r. S. M. i D. M. wnieśli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o uznania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (...) z obrębu (...) o powierzchni 805 m ², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) za nieuzasadnioną.

Podali, że ustalenie tej opłaty na kwotę 9.108,90 zł rocznie prowadzi do jej ponad dwukrotnego podwyższenia w stosunku do dotychczas obowiązując strony wartości. W ocenie wnioskodawców przyjęta przez organ wartość nieruchomości nie odzwierciedla jej realnej wartości rynkowej i jest znacząco zawyżona. Wskazali, że w pobliżu nieruchomości powstał kompleks biurowo usługowy, który cały czas się rozrasta. W sąsiedztwie działki powstało osiedle (...). Inwestycje te znacząco pogorszyły warunki zamieszkiwania na ulicy (...). Mała ulica stała się ciągiem komunikacyjnym. Wnioskodawcy wnieśli o pozostawienie opłaty na dotychczasowym poziomie.

(wniosek, k. 105 – 107)

Orzeczeniem z dnia 9 listopada 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uznało wypowiedzenie opłaty rocznej za bezskuteczne i ustaliło, że strony wiąże stawka procentowa za użytkowanie wieczyste gruntu w wysokości jak w 2011 r. Podstawą orzeczenia było uznanie, że wypowiedzenie zostało dokonane przez niewłaściwy organ: zarząd D. zamiast Prezydenta Miasta Stołecznego W..

(orzeczenie, k. 24 – 25)

Od tego orzeczenia organ reprezentujący właściciela nieruchomości wniósł sprzeciw. Podniósł, że osoby podpisane pod wypowiedzeniem umowy działały w imieniu Prezydenta Miasta Stołecznego W., co w wypowiedzeniu zostało ujawnione oraz dysponowały pełnomocnictwem Prezydenta do złożenia tego oświadczenia.

(sprzeciw, k. 3 – 16)

W toku postępowania przed Sądem strony, w tym powód i pozwany reprezentowani przez pełnomocników będących radcami prawnymi, podtrzymały swoje stanowiska, przy czym pozwany podtrzymał swoje twierdzenia co do wzrostu wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, będącego podstawą dokonanego w listopadzie 2011 r. wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tego tytułu.

(pismo, k. 134 – 137)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności.

Dla nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu 1-02-03, położonej przy ul. (...) w W., o powierzchni 805 m ² Tutejszy Sąd w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Na nieruchomości tej posadowiony jest budynek, w którym znajdują się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne o numerach (...). Dla lokali tych Tutejszy Sąd prowadzi księgi wieczyste o numerach odpowiednio: (...) i (...). Każdemu z właścicieli lokali przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą numer (...) wynoszący ½. Właścicielem tej nieruchomości jest Miasto S. W..

(dowód: wydruki ksiąg wieczystych, k. 138 – 166)

Współwłaścicielami lokalu numer (...) na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej są S. M. i D. M..

(dowód: wydruk księgi wieczystej, k. 157)

Współwłaścicielami lokalu numer (...) są w udziale do 13/16 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej S. M. i D. M. oraz w udziale 3/16 na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej małżeńskiej T. K. i E. K., którzy udział ten nabyli od D. I. na podstawie umowy dożywocia zawartej w dniu 3 stycznia 2013 r. przed notariuszem w W. A. M., za nr rep. A 19/2013. Na podstawie tej umowy w dziale III księgi wieczystej lokalu ujawniono prawo dożywocia przysługujące D. I.. W dniu 22 listopada 2011 r. D. I. była ujawniona w księdze wieczystej (...) współwłaścicielem nieruchomości do 3/16.

(dowód: wydruk księgi wieczystej, k. 138 – 150)

Dotychczasowa wartość opłaty rocznej z tytułu udziału związanego z lokalem numer (...) w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wynosiła od dnia 1 stycznia 2006 r. 4.729,50 zł. Pismem datowanym na dzień 22 listopada 2011 r. Z. S. i P. B., zastępcy burmistrza dzielnicy M., powołując się na pełnomocnictwa o numerach GP- (...) i GP- (...) z dnia 17 lutego 2011 r., wypowiedzieli S. M. i D. M. dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego ½ w nieruchomości, związanego z prawem własności lokalu numer (...) proponując od dnia 1 stycznia 2012 r. opłatę związaną z tym udziałem w wysokości 9.108,90 zł rocznie. Pismo zawierało wskazanie podstawy do ustalenia nowej wysokości opłaty, wskazanie stawki procentowej, sumy oszacowania wartości nieruchomości na kwotę 1.821.779,40 zł, wskazanie gdzie można się zapoznać z operatem, pouczenie o odwołaniu.

(dowód: pismo, k. 100, 41 – 42)

W dniu dokonania wypowiedzenia Z. S. i P. B. byli umocowani do składania w imieniu Prezydenta Miasta Stołecznego W. oświadczeń w zakresie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na terenie dzielnicy, przy czym oświadczenie w tym względzie powinni złożyć łącznie.

(dowód: pełnomocnictwa, k. 11 – 16)

W dniu 20 grudnia 2012 r. S. M. i D. M. złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o uznanie za nieuzasadnioną aktualizacji opłaty rocznej na kwotę 9.108,90 zł z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o numerze Kw (...), wynoszącego ½ a związanego z odrębną własnością lokalu numer (...).

(dowód: wniosek, k. 105 – 106)

Orzeczeniem z dnia 9 listopada 2012 r. SKO w W. uznało wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej za bezskuteczne i ustaliło, że strony wiąże stawka procentowa za udział wynoszący ½ w użytkowaniu wieczystym w dotychczasowej wysokości.

(dowód: orzeczenie, k. 24 – 25)

Od orzeczenia tego Miasto S. W. wniosło sprzeciw.

(dowód: sprzeciw, k. 3- 4)

Wartość udziału wynoszącego ½ nieruchomości na dzień 31 grudnia 2011 r. wynosiła 750.260 zł, wartość zaś nieruchomości 1.500.520 zł.

(dowód: opinia biegłego J. S., k. 217 – 232, 291 – 294)

Powyższe ustalenia zapadły na podstawie powołanych wyżej dokumentów oraz opinii biegłego sądowego. Autentyczność i prawdziwość przedstawionych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Podstawową kwestią sporną, należącą do sfery ustaleń faktycznych był problem wartości nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...), stanowiący podstawę obliczenia wartości udziału związanego z lokalem numer (...) wyodrębnionym w budynku położonym na tej nieruchomości. W celu dokonania ustaleń w tym przedmiocie Sąd sięgnął po opinię biegłego J. S..

W ocenie Sądu dowód ten spełnia wszelkie kryteria stanowiące o miarodajności wypowiedzi osoby dysponującej wiedzą specjalną na potrzeby sprawy cywilnej. Biegły zastosował przepis § 28 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wyselekcjonował odpowiednią grupę nieruchomości podobnych z uwzględnieniem ich wartości i stanu na dzień aktualizacji opłaty (§ 28 ust. 5 Rozporządzenia). Sporządzenie opinii poprzedziło naoczne zapoznanie się ze stanem nieruchomości. Biegły zgromadził zatem odpowiedni zasób danych na potrzeby sporządzenia opinii, z danych tych wywiódł jasne i sprawdzalne wniosku, które logicznie uzasadnił. Biegły w sposób rzetelny ustosunkował się do podniesionych przez strony zarzutów, poziom i sposób argumentacji ustnej biegłego, pozbawionej emocji, rzeczowej, trafnie odgadującej istotę stawianych zarzutów, wzmocniły ocenę Sądu o miarodajności wypowiedzi biegłego. Wszystkie te elementy pozwoliły stwierdzić, że, w świetle wiedzy powszechnej i zasad doświadczenia życiowego, przedłożona opinia spełnia wszystkie wymogi stawiane tego rodzaju dowodowi.

Bezzasadne okazały się zarzuty podniesione przez strony w stosunku do opinii. Powód kwestionował przydanie cesze lokalizacja oceny „dobra”. Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że operat sporządzony na potrzeby wyceny nieruchomości przy podejściu porównawczym opiera się na metodzie ekstrapolacji. Punktem odniesienia dla doboru i oceny wszystkich cech rynkowych nieruchomości nie jest zatem bezwzględna ocena tej czy innej cechy, lecz ocena ta relatywizowana do oceny tej samej cechy przyjętej przy nieruchomościach podobnych. Istotny jest zatem wyselekcjonowany układ odniesienia, nie zaś miara idealna. W tym właśnie układzie, wyznaczającym granice cenowe nieruchomości i wartość współczynników korekcyjnych, porusza się biegły, ocenę danej cechy odnosząc do układu. Jest to esencja metody porównawczej, która w istocie jest niczym innym jak odniesieniem cech wycenianej nieruchomości do swoistego tła porównawczego. Powód nie kwestionował owej wyselekcjonowanej grupy, twierdząc jedynie, że ocena tej cechy powinna oscylować w dolnych wartościach. Z tezą tą nie sposób się zgodzić, cecha lokalizacji opisuje położenie nieruchomości w ogólnym układzie urbanistycznym na planie miasta, w stosunku do innych porównywanych nieruchomości. W tym stanie rzeczy za trafną należy uznać uwagę biegłego, że na tle nieruchomości porównywanych opisywany czynnik cenotwórczy kształtuje się w odniesieniu do nieruchomości wycenianej na poziomie najwyższym. Niewątpliwie położenie nieruchomości na W. sprawia, że jest ona dogodniej umiejscowiona względem punktów centralnych miasta niż nieruchomość nad J. C.. Pamiętać należy przy tym, że cecha opisuje uogólnione preferencje rynkowe, nie zaś indywidualne. Akcentowane przez powoda cechy nieruchomości jak położenie w sąsiedztwie centrum biznesowego, wzmożony ruch na sąsiadującej ulicy są elementami cechy sąsiedztwo i uciążliwości. Tej biegły przydał wartość średnią, słusznie uznając, że sam wzmożony ruch w godzinach szczytu nie oznacza, iżby występowały ponadprzeciętne uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości. Podkreślić należy, że działka wyceniana nie jest położona przy wielopasmowej arterii, gdzie obok ruchu kołowego występuje również tramwajowy. Stąd bezpodstawnym jest zarzut odnośnie zawyżenia analizowanej cechy.

Nietrafne okazały się również zarzuty zgłoszone przez pozwanego. Biegły dokonał wyceny składnika gruntowego nieruchomości, zgodnie z § 28 ust. 4 w zw. z ust. 2 Rozporządzenia. To, że akt ten nakazuje do porównań dobierać transakcje nieruchomościami niezabudowanymi nie oznacza, że biegły powinien tworzyć fikcję stanu faktycznego na nieruchomości poprzez nieuwzględnienie, że jest ona zabudowana na potrzeby określania wartości cechy możliwości inwestycyjne. Paragraf 28 ust. 5 Rozporządzenia nakazuje biegłemu uwzględnić stan nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty, w tym też fakt, że jest ona zabudowana i, że w związku z tym dalsze inwestycje budowlane na niej są ograniczone. Ostatecznie nieistotne, po wyjaśnieniach biegłego, okazały się zarzuty dotyczące przyjęcia do wyceny działek, których przeznaczenie planistyczne zdaniem pozwanego kształtowało się odmiennie od przeznaczenia nieruchomości wycenianej. Biegły wyjaśnił, że działki położone w ulicy (...) są elementem szerszego planu inwestycyjnego powstającego tam osiedla, stąd szczegółowe przeznaczenie danych działek ewidencyjnych nie ma dla inwestora istotnego znaczenia pod względem kształtowania ceny. Uwaga ta, oceniana przez pryzmat wiedzy powszechnej, jest trafna. Ponadto nie jest tak, że całość działek (...) jest przeznaczona pod drogi (por. adnotację w protokole rozprawy z dnia 17 czerwca 2015 r. 00:16:03). W istocie w planie zagospodarowania tylko części tych działek wyznaczone są pod drogi, pozostała część dopuszcza zaś zabudowę mieszkaniową. W istocie mamy zatem do czynienia z pełnowartościowymi działkami ewidencyjnymi, tworzącymi samodzielne jednostki ewidencyjne na potrzeby procesu budowlanego. Pozwala to na przyjęcie, że jednostki te stanowią nieruchomości podobne i mogą być przyjęte jako podstawy wyceny.

W konkluzji należało przyjąć, że opinia biegłego J. S. stanowi miarodajny materiał źródłowy na potrzeby określenia wartości nieruchomości i wycenianego udziału.

Sąd zważył, co następuje.

Wniosek o uznanie za nieuzasadnione wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego ½ w nieruchomości należało uznać za częściowo zasadny, co prowadziło do ustalenia tej opłaty począwszy od 1 stycznia 2012 r. w mniejszej kwocie niż proponował pozwany.

Pierwszą kwestią wymagającą wyjaśnienia był problem zakresu wyżej wymienionego wniosku oraz konsekwentnie zakresu rozpoznania sprawy (art. 80 ust. 2 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.). Niewątpliwie wniosek ten dotyczył udziału w użytkowaniu wieczystym przynależnego w całości D. i S. M. na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej. Tak przedmiot ten określili sami powodowie we wniosku, załączając oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty obejmujące całość wynoszącą udział o wielkości ½. Tak też przedmiot swego rozstrzygnięcia określiło SKO. Problem w tym, że ani wypowiedzenie ani wniosek nie precyzowały, którego udziału dotyczą, a ściślej, udziału związanego z którym z dwóch lokali wyodrębnionych na nieruchomości. Przypomnieć należy, że w budynku wyodrębnionym na nieruchomości posadowione są dwa lokale, dla których prowadzone są księgi wieczyste o numerach (...). Z każdym z nich związany jest udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej wynoszący ½. Tylko jeden z nich jest jednak wyłącznym przedmiotem współwłasności majątkowej małżeńskiej powodów, jest to lokal o księdze wieczystej (...). Drugi z powołanych lokali był w dacie wypowiedzenia przedmiotem współwłasności powodów w udziale 13/16 na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej oraz D. I. w udziale 3/16. Skoro tylko jeden lokal jest przedmiotem wyłącznej własności małżeńskiej powodów, to wypowiedzenie skierowane do D. M. i S. M. jako jego wyłącznych współwłaścicieli dotyczyć musiało lokalu numer (...). Tak też przedmiot wypowiedzenia doprecyzował pozwany w piśmie z dnia 7 listopada 2014 r., czemu powodowie nie zaprzeczyli. Uznać zatem należało, że postępowanie niniejsze dotyczyło udziału wynoszącego ½ w użytkowaniu wieczystym, stanowiącego składnik prawa związanego z własnością lokalu, dla którego prowadzona była księga wieczysta o numerze (...).

Złożone wypowiedzenie zawierało wszystkie elementy określone w art. 78 ust. 1 u.g.n. W ocenie Sądu w sprawie nie występuje dostrzeżony przez SKO problem braku dokonania wypowiedzenia przez właściwy organ. W kwestii tej ujawnia się dwoistość charakteru użytkowania wieczystego nieruchomości jako prawa rzeczowego o charakterze prywatny i jednocześnie formie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną. Konstrukcja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wypowiedzenia jej wysokości (aktualizacji) należą do regulacji ściśle prywatnoprawnych. Wysokość opłaty rocznej jest bowiem kształtowana umownie (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 maja 2007 r., I CSK 30/07). W ten cywilnoprawny w swej istocie stosunek jest wkomponowana administracyjna procedura związana z aktualizacją opłaty. Ustawa używa pojęcia organ, jako podmiotu inicjującego aktualizację oraz odbierającego oświadczenie ją inicjujące (art. 78 u.g.n.). Stąd pojęcie właściwy organ rozumieć należy jako właściwy organ osoby prawnej inicjującej aktualizację opłaty (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyroku).

Oświadczenie aktualizacyjne stanowi ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości. Oferta jest zaś oświadczeniem woli zmierzającym do nawiązania lub przekształcenia stosunku prawnego o charakterze cywilnoprawny. Stąd oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty w zakresie jego wykładni podlega regulacji z art. 65 k.c. Niewątpliwie przedłożone oświadczenie zawiera oznaczenie organu osoby prawnej, w imieniu którego oświadczenie jest składane – jest nim Prezydent M. S. W.. Składający oświadczenie powołali się na pełnomocnictwa udzielone przez Prezydenta, jako organu Miasta S. W., które obejmowało uprawnienie do składania oświadczenia w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w zakresie nieruchomości położonych w dzielnicy, łącznie z innym członkiem zarządu dzielnicy M.. Generalnie zatem podstawą złożenia oświadczenia w imieniu Prezydenta było pełnomocnictwo, którego konstrukcja nie odbiega od konstrukcji pełnomocnictwa rodzajowego określonego w kodeksie cywilnym, z wyjątkiem wymogu łącznego współdziałania dwóch członków zarządu. W tym miejscu pełnomocnictwo ściśle cywilnoprawne łączy się ściśle z zagadnieniami ustrojowymi M. S. W., jako podmiotu prawa prywatnego. Ograniczenie to ma takie znaczenie, że nie wystarcza samo dysponowanie przez pełnomocnika „łącznego” pełnomocnictwem, konieczna jest jednocześnie jego dodatkowa kwalifikacja, jako członka organu – zarządu dzielnicy. W tym tylko sensie kwalifikacja ta ma istotne znaczenie dla skuteczności oświadczenia, albowiem umocowanie podpisanych pod wypowiedzeniem osób samo z siebie nie wynikało z ich członkostwa w organie jednostki pomocniczej umocowanej do składania oświadczeń, lecz z samodzielnego pełnomocnictwa, ograniczonego wszakże wymogiem łączności (art. 107 k.c.) oraz członkostwem w organie. Ta ostatnia kwalifikacja była bezsporna, obaj podpisani w chwili składania oświadczenia o wypowiedzeniu byli członkami zarządu dzielnicy M.. Oświadczenie przeto zostało złożone łącznie przez osoby dysponujące pełnomocnictwem do jego złożenia i odpowiednią kwalifikacją członka zarządu dzielnicy. Z tych przyczyn okazały się skuteczne.

W tym stanie rzeczy do rozstrzygnięcia pozostała wyłącznie kwestia zasadności wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty za udział wynoszący 1/2 w użytkowaniu wieczystym, związany z własnością lokalu numer (...), a ściślej kwestia, w jakiej wysokości opłata powinna wiązać strony od 2012 r. Ustalenia w tym względzie wskazują, że wartość nieruchomości wynosiła na dzień 1 stycznia 2012 r. 1.500.520. Była zatem wyższa od tej stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości i jednocześnie niższa od wysokości zaproponowanej przez organ. Z tych przyczyn wysokość opłaty za wyżej wymieniony udział w użytkowaniu wieczystym należało ustalić na kwotę 7.502,60 zł (1.864 zł x 805 m ² x 0,5 x 1 x 0,01 – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 maja 2014 r., I ACa 162/14). W pozostałym zakresie wniosek zastępujący pozew należało oddalić jako bezzasadny.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. Zakres interesów stron wyznaczała różnica pomiędzy dotychczasową opłatą a opłatą zaproponowaną przez Miasto, wynosząca 4.729,50 zł (9.108,90 – 4.379,40). Interes pozwanego Sąd uwzględnił do kwoty 3.123,20 zł (7.502,60 – 4.379.40), co stanowi 66 % wyżej wskazanej różnicy. Powód poniósł koszty wynoszące 617 zł na ustanowienie pełnomocnika; pozwany z tego samego tytułu koszt w wysokości 600 zł oraz 1.000 zł zaliczki na poczet opinii biegłego (k. 252). Łącznie koszty wyniosły 2.217 zł, z czego pozwany powinien ponieść jedynie 753,58 zł (0,34 x 2.217). Skoro poniósł 1.600 zł pozostaje do zwrotu od powodów solidarnie kwota 846,42 zł, którą Sąd zasądził.

W toku procesu Skarb Państwa poniósł wydatki w łącznej kwocie 956,84 zł, które powinny zostać rozliczone zgodnie z rozkładem uwzględnionego w wyroku interesu stron (art. 83 w zw. z art. 113 u.k.s.c.). Powodowie powinni zatem zwrócić kwotę 631,51 zł, pozwany zaś 325,33 zł, o czym orzeczono w punkcie 4. wyroku.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji.