Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 grudnia 2014 r. (data nadania w placówce pocztowej) powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego A. W. kwoty 5.523,25 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że ww. kwoty dochodzi z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z należącej do niej nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 30 listopada 2014 r. Na dochodzoną przez nią kwotę składają się: należność główna - 5.288,48 zł oraz skapitalizowane odsetki - 234,77 zł liczone za okres od czerwca 2014 r. do 30 listopada 2014 r. (pozew – k. 2-5).

W dniu 10 lutego 2015 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. w sprawie o sygn. akt II Nc 170/15 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodny z żądaniem pozwu (nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym – k. 61).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty A. W. wniósł o oddalenie powództwa, wskazując, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) złamała warunki umowy najmu, uniemożliwiając mu korzystanie z wynajętych pomieszczeń zgodnie z ich przeznaczeniem, poprzez usunięcie sprzed wejścia do lokalu znaku zakazującego tam parkowania i utworzenie przed nim ogólnodostępnego parkingu. Pozwany podniósł również, że powódka w sposób nieprawidłowy naliczyła należności z tytułu podatku gruntowego i zużycia wody (sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 68-69).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 28 grudnia 2009 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W., dalej SM (...) oraz A. W. zawarli umowę najmu na mocy, której Sm (...) wynajęła mu pomieszczenie gospodarcze znajdujące się w piwnicy budynku położonego w W. przy ul. (...) składające się z pomieszczeń o łącznej powierzchni 34,34 m ² wyposażone w instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną (§ 1 ust. 1 umowy). Umowa ta została zawarta na czas nieokreślony począwszy od dnia 1 stycznia 2010 r. (§ 2 ust. 2 umowy). Najemca zobowiązał się wykorzystywać przedmiot najmu wyłącznie na cele magazynowe, zaś zmiana sposobu korzystania z przedmiotu umowy wymagała pisemnej zgody wynajmującego pod rygorem rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (§ 3 ust. 1 i 2 umowy). Czynsz najmu wynosił 10 zł za każdy m ² powierzchni użytkowej, tj. 343,40 zł netto, ponadto najemca zobowiązany był wnosić miesięczne opłaty z tytułu podatku od nieruchomości (1,66 zł za m ², tj. 57 zł), podatku od gruntu (0,12 zł za m ², tj. 4,12 zł), wieczystego użytkowania gruntu (1,76 zł za m ², tj. 60,44 zł), zryczałtowanych kosztów wody (15,20 zł za 2 m ³), wywozu nieczystości (1,05 zł za m ², tj. 36,06 zł). Łącznie czynsz najmu i ww. opłaty wynosiły 516,22 zł i nie obejmowały podatku VAT. Zmiana stawek czynszu dokonywana miała być do dnia 1-go stycznia każdego roku biorąc za podstawę wskaźnik wzrostu cen towarów konsumpcyjnych i usług ogłaszanych przez GUS za rok poprzedni (§4 ust. 2 umowy). O zmianie opłat stawek eksploatacyjnych wynajmujący miał informować najemcę na bieżąco w przypadku zmiany stawki będącej podstawą ich ustalenia (§ 4 ust. 3 umowy). Czynsz i opłaty eksploatacyjne miały być powiększane o obowiązującą stawkę podatku VAT (§ 4 ust. 4 umowy). Zmiana wysokości czynszu oraz opłat eksploatacyjnych według ww. zasad nie stanowiła zmiany umowy i dla swej ważności wymagała jednostronnego oświadczenia wynajmującego skierowanego na piśmie do najemcy (§ 4 ust. 5 umowy). Wynajmujący mógł rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku gdy najemca będzie zalegał z opłatami określonymi w § 4 ust. 1 umowy (§ 9 ust. pkt 5 umowy) (umowa najmu – k. 14-17).

W dniu 30 kwietnia 2012 r. SM (...) i A. W. podpisali aneks do ww. umowy w którym ustaliły, nowe stawki czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Nowy czynsz najmu wynosił 10,70 zł za każdy m ² powierzchni użytkowej, tj. 367,44 zł netto, ponadto najemca zobowiązany był wnosić miesięczne opłaty z tytułu podatku od nieruchomości (1,83 zł za m ², tj. 62,84 zł), podatku od gruntu (0,14 zł za m ², tj. 4,81 zł), wieczystego użytkowania gruntu (1,84 zł za m ², tj. 63,9/19 zł), wywozu nieczystości (1,05 zł za m ², tj. 36,06 zł). Łącznie czynsz najmu i ww. opłaty wynosiły 534,34 zł i nie obejmowały podatku VAT. Ponadto najemca zobowiązał się pokrywać należności za zużycie wody i odprowadzanie ścieków zgodnie z odczytem licznika głównego MPWiK proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanego lokalu w okresach miesięcznych (aneks nr (...) – k. 18-19).

Pismem z dnia 1 lutego 2013 r. SM (...) poinformowała A. W. o, związanej ze zmianą wskaźnika wzrostu cen towarów konsumpcyjnych i usług ogłoszonego przez GUS za rok 2012, zmianie wysokości czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, które od 1 lutego 2013 r. miały wynosić:

- za wywóz nieczystości – 80,29 zł brutto

- podatek od gruntu – 38,94 zł brutto

- podatek od nieruchomości – 80,26 zł brutto

- użytkowanie wieczyste – 77,72 zł brutto

- czynsz - 468,84 zł brutto;

łącznie 671,68 zł brutto (informacja o wysokości opłat – k. 25).

W związku z tym, że A. W. zalegał z opłatami za wynajem lokalu SM (...) wypowiedziała mu pismem z dnia 10 maja 2013 r. umowę najmu i wezwała do zadnia lokalu do dnia 30 czerwca 2013 r. (wypowiedzenie umowy – k. 146).

A. W. nie zdał lokalu i w dalszym ciągu z niego korzystał, w związku z czym SM (...) wystawiała jemu w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 30 listopada 2014 r. noty obciążeniowe na kwotę 671,68 zł miesięcznie (noty obciążeniowe – k. 48).

Tytułem czynszu za lokal A. W. wpłacił następujące kwoty:

- 600 zł za styczeń 2014 r.;

- 400 zł za luty 2014 r.;

- 600 zł za kwiecień 2014 r.;

- 200 zł i 300 zł za sierpień 2014 r.;

(zestawienie wpłat – k. 148).

Pismem z dnia 9 grudnia 2014 r. A. W. został wezwany do zapłaty kwoty 5.523,25 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 8).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie ww. dowodów, w szczególności umowy najmu łączącej strony niniejszego postępowania, aneksu do niej oraz informacji o zmianie wysokości opłat eksploatacyjnych i czynszu. Bezspornym między stronami był fakt, że po wypowiedzeniu umowy najmu przez powódkę, powód w dalszym ciągu zajmował lokal użytkowy przy ul. (...).

Ustalając stan faktyczny niniejszej sprawy Sąd nie oparł się na dokumentach przedstawionych przez pozwanego w postaci zdjęć, pism do Administracji Osiedla (...), faktury VAT z 4 lutego 2013 r., bowiem nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zaznaczyć trzeba, że przedmiotowa sprawa dotyczy bezumownego korzystania z nieruchomości przez pozwanego a nie stosunku najmu jaki łączył strony, a który został rozwiązany na skutek wypowiedzenia przez powódkę umowy z dniem 30 czerwca 2013 r.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, że bez znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy była podnoszona prze pozwanego kwestia usunięcia znaku zakazującego parkowania i utworzenie przed najmowanym przez niego lokalem parkingu ogólnodostępnego, ponieważ sprawa niniejsza nie jest związana ze stosunkiem najmu, który łączył strony niniejszego postępowania, ale z faktem bezumownego korzystania z lokalu przez pozwanego, po wypowiedzeniu umowy najmu.

Wytoczonym powództwem powódka dochodzi zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie zaś zapłaty czynszu najmu. Zatem roszczenie powoda oparte jest o treść art. 675§ 1 kc w zw. z art. 471 k.c. Zgodnie z treścią pierwszego z tych przepisów po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, drugi zaś stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W przedmiotowej sprawie wydanie lokalu bezpośrednio po zakończeniu stosunku najmu zależało wyłącznie od woli pozwanego, zaniechanie wydania rzeczy stanowi nienależyte wykonanie umowy. Szkoda jaką poniósł powód, równa jest nieuzyskanym dochodom czynszu, jaki powód by uzyskał gdyby mógł dysponować przedmiotem po ustaniu stosunku najmu a wydaniem rzeczy przez pozwanego.

W tym stanie rzeczy roszczenie powódki o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 30 listopada 2014 r. jest zasadne.

Co do wysokości wynagrodzenia Sąd tak Sąd Najwyższy (zob. Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów - zasada prawna z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84)

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkaniowego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu. Zatem wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Wynagrodzenie to jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000, LEX nr 52680, Ciszewski Jerzy (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, LexisNexis 2014).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy uznać należało, że wynagrodzeniem powódki za bezumowne korzystanie z należącej do niej nieruchomości przez pozwanego będzie wynagrodzenie odpowiadające czynszowi najmu i opłat eksploatacyjnych, które pozwany zobowiązany był uiszczać do czasu wypowiedzenia umowy. Skoro bowiem strony zgodnie określiły w drodze umowy wysokość czynszu, przyjąć należy na podstawie domniemania faktycznego (art. 231 kpc), że wysokość ta stanowi odpowiednik stawki wolnorynkowej, którą powód mógłby uzyskać, gdyby pozwany wydał przedmiotowym lokal bezzwłocznie po zakończeniu stosunku najmu. Domniemanie to w niniejszym postępowania nie zostało przez pozwanego obalone.

Na wynagrodzenie składały się zatem następujące kwoty, których wysokość wynikała z informacji o wysokości opłat przedstawionej pozwanemu pismem z dnia 1 lutego 2013 r. (k. 25):

- za wywóz nieczystości – 80,29 zł brutto

- podatek od gruntu – 38,94 zł brutto

- podatek od nieruchomości – 80,26 zł brutto

- użytkowanie wieczyste – 77,72 zł brutto

- czynsz - 468,84 zł brutto;

łącznie 671,68 zł brutto.

Podatek gruntowy naliczony przez powódkę został obliczony w sposób prawidłowy, dotyczył bowiem jedynie powierzchni wynajmowanego lokalu, tj. 34,34 m ², a nie jak twierdzi pozwany również powierzchni obejmującej parking. Na marginesie wskazać należy, że powódka nie dochodzi wynagrodzenia z tytułu opłat za zżycie wody, więc bez znaczenia są zarzuty pozwanego związane z tą kwestią.

W związku z tym z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 30 listopada 2014 r. pozwany powinien na rzecz powódki zapłacić kwotę 7.388,48 zł (11 x 671,68 zł). Jednakże z kwoty tej uregulował jedynie 2.100 zł. Pozostała więc do zapłaty kwota 5.288,48 zł.

Powyższą kwotę należało powiększyć o skapitalizowane przez powódkę odsetki, w kwocie 234,77 zł, liczone od czerwca 2014 r. do dnia 30 listopada 2014 r. Odsetki te były liczone od dnia wymagalność roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za poszczególne miesiące do dnia poszczególnych częściowych wpłat z tego tytułu. Na dzień wniesienia pozwu wynosiły one 234.77 zł.

W związku z tym należało zasądzić od pozwanego na rzecz powódki kwotę 5.523,25 zł.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie odsetek od kwoty głównej znajduje oparcie w przepisach art. 476 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i 2 k.c., nie ulega bowiem wątpliwości, że w dacie wniesienia pozwu w niniejszej sprawie, tj. 16 grudnia 2014 r., pozwany pozostawał w opóźnieniu z zapłatą należności z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 k.p.c.). Jako że pozwany przegrał niniejszą sprawę w całości, należało od niego zasądzić na rzecz powódki koszty procesu, na które złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 277 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.200 zł (§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu). Ostatecznie więc Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.494 zł tytułem kosztów postępowania.