Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

Sygn. akt I C 1303/23

Uzasadnienie wyroku z dnia 1 grudnia 2023 r.

W pozwie z dnia 19 czerwca 2023 r. powód K. K. (...) i Radcowie Prawni spółka partnerska z siedzibą w W., reprezentowany przez pełnomocnika będącego adwokatem, domagał się od pozwanej W. M. (...) w W. przywrócenia naruszonego posiadania części wspólnej nieruchomości tej Wspólnoty, stanowiącej ogrodzenie, poprzez nakazanie ponownego montażu na furtkach wejściowych i bramach prowadzących na teren tej Wspólnoty, dwóch od strony ul (...) oraz dwóch od strony ul. (...), łącznie czterech tabliczek informujących o prowadzeniu przez powoda kancelarii prawnej w lokalu nr (...) w budynku tej Wspólnoty, a ponadto nakazania zaniechania dalszych naruszeń posiadania w terminie 7 dni od dnia wydania wyroku, któremu przy wydaniu nadano rygor natychmiastowej wykonalności, ewentualnie w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku. Powód wniósł ponadto o upoważnienie go do ponownego montażu na koszt pozwanej na furtkach wejściowych i bramach prowadzących na teren tej W., dwóch od strony ul. (...) oraz dwóch od strony ul. (...), łącznie czterech tabliczek informujących o prowadzeniu przez powoda kancelarii prawnej w lokalu nr (...) w budynku tej W., w razie niewykonania przez pozwaną tych obowiązków zgodnie z wyrokiem. Powód żądał również zasądzenia od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że wynajmuje lokal usługowy nr (...) w budynku W. M. (...) położonym przy ul. (...) w W.. Najemca jednego z lokali tego budynku, w porozumieniu z powodem, latem 2020 r., dokonał montażu na furtkach i bramach wejściowych prowadzących do tej W. czterech tabliczek informujących o wykonywaniu w lokalu nr (...) zawodu adwokata i radcy prawnego – dwie tabliczki zamontowano przy ul. (...) oraz dwie przy ul. (...). Natomiast w dniu 26 maja 2023 r. powód powziął informację o demontażu tabliczek z części wspólnych nieruchomości tej W.. Wezwał pozwaną do przywrócenia stanu poprzedniego przez zamontowanie tabliczek. Pozwana jednak tego nie uczyniła (pozew – k. 1-3).

W odpowiedzi na pozew pozwana W. M. (...) w W., reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana wskazała, że powód nie uzyskał zgody pozwanej na korzystanie z części nieruchomości wspólnej przez wywieszenie tablic na ogrodzeniu, ale korzysta z niej samowolnie i w tym zakresie nie jest jej posiadaczem. Pozwana podniosła również, iż powód miał możliwość umieszczenia oznaczeń kancelarii zgodnie z regułami przyjętymi w uchwale właścicieli lokali pozwanej W. M. jednak z możliwości tej nie skorzystał (odpowiedź na pozew – k. 39-41).

W piśmie z dnia 1 grudnia 2023 r. powód zmienił powództwo w ten sposób, że wniósł o przewrócenie posiadania części wspólnej nieruchomości pozwanej Wspólnoty, stanowiącej ogrodzenie, poprzez nakazanie pozwanej ponownego montażu na zewnętrznej, patrząc od strony ulicy, stronie skrzydeł bramy i przęsła ogrodzenia, w taki sposób, aby dolna krawędź tablicy znajdowała się co najmniej w odległości 140 cm i nie więcej niż 200 cm, liczonych od powierzchni gruntu, czterech tabliczek informujących o prowadzeniu przez powoda kancelarii prawnej w lokalu numer (...) w budynku pozwanej Wspólnoty oraz nakazanie pozwanej zaniechania dalszych naruszeń posiadania w terminie 7 dni od dnia wydania wyroku, któremu przy wydaniu zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, ewentualnie w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku, a ponadto o upoważnienie powoda w wyroku do ponownego montażu na koszt pozwanej, na zewnętrznej, patrząc od strony ulicy, stronie skrzydeł bramy i przęsła ogrodzenia w taki sposób, aby dolna krawędź tablicy znajdowała się co najmniej w odległości 140 cm i nie więcej niż 200 cm, liczonych od powierzchni gruntu, czterech tabliczek informujących o prowadzeniu przez powoda kancelarii prawnej w lokalu numer (...) w budynku pozwanejW. w razie niewykonania przez pozwaną tego obowiązku zgodnie z wyrokiem. Zmianę powództwa powód uzasadnił celowym nienależytym wykonaniem przez pozwaną obowiązku nałożonego postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 12 lipca 2023 r., udzielającym zabezpieczenia roszczenia (pismo – k. 96-97).

Pozwana zrzekła się odpowiedzi na zmienione powództwo ( k. 110v).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

K. K. (...) i Radcowie Prawni spółka partnerska z siedzibą w W. wynajmuje lokal usługowy nr (...) w budynku W. M. (...) położonym przy ul. (...) w W. (okoliczność bezsporna).

W. M. (...) w W. udzieliła K. K. (...) i Radcowie Prawni spółce partnerskiej z siedzibą w W. zgody na wykonanie oznaczeń tego lokalu poprzez umieszczenie proponowanego tekstu na tablicy informacyjnej budynku (W. Q. Plan) od strony ul. (...) oraz na szklanej tablicy na klatce D (dowód: wiadomość wysłana pocztą elektroniczną – k. 54 i nast.).

Latem 2020 r. K. K. (...) i Radcowie Prawni spółka partnerska z siedzibą w W., w porozumieniu z najemcą innego lokalu usytuowanego na parterze budynku W. M. (...) w W., dokonała montażu na furtkach i bramach wejściowych prowadzących na teren tej Wspólnoty, czterech tabliczek informujących o wykonywaniu w lokalu nr (...) zawodu adwokata i radcy prawnego – dwie tabliczki zamontowano przy ul. (...) oraz dwie przy ul. (...). K. K. (...) i Radcowie Prawni spółka partnerska z siedzibą w W. nie uzyskała jednak na to zgody tej W. (okoliczność bezsporna, ponadto dowód: zdjęcia – k. 12 i n.).

W dniu 10 maja 2023 r. J. S., działając w imieniu i rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., umieścił w skrzynce pocztowej K. K. (...) i Radcowie Prawni spółki partnerskiej z siedzibą w W. pismo, w którym wezwał tę spółkę do usunięcia wspomnianych tabliczek z furtek i bram wejściowych prowadzących na teren tej Wspólnoty (okoliczność bezsporna, ponadto dowód: zeznania świadka J. S. – k. 109-110).

W dniu 26 maja 2023 r. J. S., działając w imieniu i na rzecz W. M. (...) w W., dokonał demontażu czterech tabliczek informujących o wykonywaniu w lokalu nr (...) zawodu adwokata i radcy prawnego, znajdujących się na furtkach i bramach wejściowych prowadzących na teren tej Wspólnoty – dwóch tabliczek znajdujących się przy ul. (...) oraz dwóch tabliczek znajdujących się przy ul. (...) (okoliczność bezsporna, ponadto dowód: zeznania świadka J. S. – k. 109-110).

W dniu 26 maja 2023 r. partnerzy K. K. (...) i Radcowie Prawni spółki partnerskiej z siedzibą w W. dowiedzieli się od klientów prowadzonej kancelarii prawnej o demontażu z furtek i bram wejściowych prowadzących na teren tej Wspólnoty tabliczek informujących o wykonywaniu w lokalu nr (...) zawodu adwokata i radcy prawnego (okoliczność bezsporna).

W dniu 26 maja 2023 r. D. K., będący partnerem K. K. (...) i Radcowie Prawni spółki partnerskiej z siedzibą w W., skierował do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., pocztą elektroniczną, wiadomość, w której wezwał do przywrócenia poprzedniego stanu, czyli zamontowania tabliczek informujących o wykonywaniu w lokalu nr (...) zawodu adwokata i radcy prawnego na furtkach i bramach wejściowych prowadzących na teren tej Wspólnoty, do dnia 26 maja 2023 r. do godziny 17:00 (dowód: wiadomość wysłana pocztą elektroniczną – k. 10).

Powyższe okoliczności pozostawały poza sporem, a ich prawdziwość nie budziła wątpliwości w świetle dokumentów przedstawionych przez strony oraz korespondujących z nimi zeznań świadka J. S. (k. 109-110), które były jasne, logiczne i niekwestionowane przez strony. Spór dotyczył natomiast oceny prawnej powyższych działań pozwanej Wspólnoty, polegających na demontażu tabliczek informacyjnych z furtek i bram wejściowych prowadzących na jej teren, jako naruszenia posiadania powoda.

Sąd Rejonowy zważył, co nastepuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w zakresie przywrócenia naruszonego posiadania przysługującego K. K. (...) i Radcowie Prawni spółce partnerskiej z siedzibą w W. względemW. M. (...) w W. poprzez nakazanie tejW.ponownego montażu na furtkach wejściowych i bramach prowadzących na jej teren przy ul. (...) w W., na ich zewnętrznej stronie, nie niżej niż 140 cm i nie wyżej niż 200 cm od powierzchni gruntu, czterech tabliczek, dwóch od strony ul. (...) oraz dwóch od strony ul. (...), informujących o prowadzeniu przez tę spółkę kancelarii prawnej w lokalu nr (...) w budynku tej W., w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia wyroku, a w razie niewykonania tego zobowiązania w wyznaczonym terminie, udziela tej spółce umocowania do wykonania tego zobowiązania na koszt tej W. Ponadto na uwzględnienie zasługiwało żądanie zakazania dalszych naruszeń posiadania w powyższym zakresie.

Według art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Wymaga podkreślenia, że posiadanie jest stanem faktycznym, który może nie wynikać z żadnego skutecznego tytułu prawnego, takiego jak własność czy inne prawa rzeczowe, bądź prawa obligacyjne. Posiadanie stanowi faktyczne władztwo nad rzeczą, z którym związana jest wola władania rzeczą dla siebie.

W sprawie niniejszej nie ulegało wątpliwości, że umieszczenie przez powoda na furtkach wejściowych i bramach prowadzących na teren pozwanej Wspólnoty wspomnianych tabliczek informacyjnych, a następnie utrzymanie tego stanu rzeczy przez blisko trzy lata, ze świadomością, że uprawnienie do korzystania z tych części nieruchomości pozwanej Wspólnoty stanowi umowa zawarta z najemcą jednego z lokali w budynku tej Wspólnoty, kwalifikowało powoda jako posiadacza zależnego tych części ogrodzenia, na których zamontowane zostały te tabliczki.

Brak skutecznego względem pozwanej W. tytułu prawnego do korzystania z tych części nieruchomości pozwanej nie stanowił zaś przeszkody do udzielenia powodowi sądowej ochrony posiadania, która przysługuje także posiadaczowi zależnemu.

Podstawę prawną wyroku stanowił art. 344 Kodeksu cywilnego.

Według § 1 tego przepisu przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

W myśl § 2 tego przepisu roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Na podstawie art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego.

Naruszeniem posiadania jest fizyczna ingerencja w sferę cudzego władztwa, polegająca nie tylko na całkowitym czy częściowym pozbawieniu takiego władztwa, ale także na zakłóceniu takiego władztwa.

Samowolne naruszenie posiadania polega zaś na bezprawnym wkroczeniu w sferę władztwa faktycznego posiadacza.

Kwalifikacja naruszenia posiadania jako samowolnego wymaga więc ustalenia, że osoba dokonująca naruszenia nie była do tego uprawniona, niezależnie od tego, czy pozostawała w dobrej wierze.

Naruszenie posiadania tylko wtedy nie będzie samowolne, gdy istnieje podstawa prawna usprawiedliwiająca wkroczenie w zakres cudzego posiadania. Podstawą taką może być wyraźny przepis prawa, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna, a także zgoda samego posiadacza.

Niewątpliwie w sprawie niniejszej usunięcie przez pozwaną tabliczek informujących o prowadzeniu kancelarii prawnej przez powoda, zamontowanych przez powoda na furtkach wejściowych i bramach prowadzących na teren pozwanej, po upływie blisko trzech lat od ich zamontowania, kwalifikowało się jako samowolne naruszenie posiadania powoda przez pozwaną.

Nic nie wskazywało na to, aby pozwana dysponowała podstawą prawną usprawiedliwiająca wkroczenie w zakres posiadania powoda.

Brak było bowiem przepisu prawa, orzeczenia sądowego, decyzji administracyjnej lub zgody powoda jako posiadacza zależnego, upoważniających pozwaną do usunięcia wspomnianych tabliczek zamontowanych i utrzymywanych przez powoda.

Oceny tej nie zmieniała okoliczność, że furtki wejściowe i bramy prowadzące na teren pozwanej, na których powód zamontował i utrzymywał wspomniane tablicznki, wchodziły w zakres nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Po upływie blisko trzech lat od zamontowania przez powoda wspomnianych tabliczek pozwana nie była bowiem uprawniona do podejmowania działań skutkujących naruszeniem posiadania powoda jako posiadacza zależnego władającego częścią nieruchomości wspólnej, nawet jeśli powód wszedł w swe posiadanie nie legitymując się skutecznym względem pozwanej tytułem prawnym, wobec niespełnienia warunków określonych w stosowanej uchwale właścicieli lokali pozwanej oraz niezawarcia porozumienia z pozwaną.

Wprawdzie na podstawie art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni, z tym że nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób, niemniej pozwana nie skorzystała z tego uprawnienia „niezwłocznie”, skoro usunięcie wspomnianych tabliczek dopiero po upływie blisko trzech lat od ich zamontowania z pewnością nie kwalifikowało się jako niezwłoczne.

Skuteczność żądania sądowej ochrony naruszonego posiadania jest niezależna od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Od tej reguły art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje tylko jeden wyjątek, tj. stwierdzenie prawomocnym orzeczeniem sądu lub innego organu państwowego, powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Wyjątek taki w sprawie niniejszej nie wystąpił.

Zachowanie terminu rocznego od chwili naruszenia posiadania powoda, warunkującego skuteczność żądania sądowej ochrony naruszonego posiadania, nie budziło wątpliwości, skoro pozew został wniesiony przez powoda w dniu 19 czerwca 2023 r., a do naruszenia posiadania powoda doszło w dniu 26 maja 2023 r.

Wobec powyższego powodowi jako posiadaczowi zależnemu przysługiwała, na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, sądowa ochrona posiadania przeciwko pozwanej, która samowolnie naruszyła posiadanie powoda.

Nie oznacza to, że pozwana pozbawiona została możliwości ochrony swoich praw, jeśli powód wszedł w swe posiadanie nie legitymując się skutecznym względem pozwanej tytułem prawnym, wobec niespełnienia warunków określonych w stosowanej uchwale właścicieli lokali pozwanej oraz niezawarcia porozumienia z pozwaną. W tym celu pozwanej przysługują jednak środki sądowej ochrony petytoryjnej, a nie posesoryjnej.

W ocenie Sądu Rejonowego właściwym terminem do przywrócenia przez pozwaną stanu poprzedniego poprzez ponowny montaż tabliczek w sposób wskazany w sentencji wyroku był termin 14 dni. Żądany przez powoda termin 7 dni okazał się zbyt krótki, uwzględniając normalny tok funkcjonowania pozwanej jako Wspólnoty.

Podstawę umocowania powoda do wykonania obciążających pozwaną czynności polegających na ponownym montażu tabliczek w sposób wskazany w sentencji wyroku, w razie ich niewykonania przez pozwaną w wyznaczonym terminie, stanowił art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.

Istniejący pomiędzy stronami konflikt, którego wyrazem był demontaż przez pozwaną tabliczek powoda, jak również fakt wykonania przez pozwaną zabezpieczenia roszczenia powoda w sposób, który nie przywracał wiernie stanu poprzedniego, sprawiały, że zachodziło ryzyko dalszego naruszania posiadania powoda przez pozwaną, co z kolei usprawiedliwiało orzeczenie względem pozwanej zakazu dokonywania dalszych naruszeń posiadania powoda w zakresie wskazanym w sentencji wyroku.

Podstawę nadania wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności stanowił art. 333 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym sąd może nadać wyrokowi przy jego wydaniu rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli uwzględnia powództwo o naruszenie posiadania.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowił zaś art. 100 Kodeksu postępowania cywilnego, w myśl którego w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone, jednak sąd może włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

W niniejszej sprawie powód przegrał proces jedynie w zakresie określenia terminu, w którym pozwana została zobowiązana do przywrócenia stanu poprzedniego, wobec czego zasadnym było zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda całości poniesionych przez niego kosztów procesu.

Według art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 Kodeksu postępowania cywilnego przegrywający sprawę powinien zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, w tym wynagrodzenie reprezentującego stronę pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym.

Za celowe koszty procesu poniesione przez powoda należało uznać opłatę sądową uiszczoną od pozwu w kwocie 200,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 320,00 zł ustalonej na podstawie § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, z uwzględnieniem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł – łącznie 537,00 zł.

W myśl art. 98 § 1 ¹ Kodeksu postępowania cywilnego od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji.

Sędzia Robert Bełczącki

(...)

Sędzia Robert Bełczącki