Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

Sygn. akt I C 1123/20

Uzasadnienie wyroku z dnia 28 kwietnia 2023 r.

We wniosku z dnia 19 stycznia 2017 r., który na etapie postępowania sądowego zastępował pozew skierowany przeciwko pozwanemu miastu stołecznemu W., powód (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. żądał ustalenia, że nie jest uzasadnione wypowiedzenie z dniem 31 grudnia 2016 r. wysokości opłaty rocznej z tytułu udziału 0, (...) w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o pow. 2 381,00 m kw. z obrębu 1-05-30, objętej Księgą wieczystą nr (...), ewentualnie że jest uzasadnione, ale w niższej wysokości.

W odpowiedzi miasto stołeczne W. żądało oddalenia wniosku.

Orzeczeniem z dnia 18 czerwca 2019 r. w sprawie o sygn. KOX/1887/Po/17 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oddaliło wniosek.

Orzeczenie to utraciło jednak moc w wyniku sprzeciwu wniesionego przez (...) Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w W., co spowodowało przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu.

Za podstawę wyroku Sąd Rejonowy przyjął następujące ustalenia i wnioski.

Pismem z dnia 22 grudnia 2016 r., doręczonym w dniu 23 grudnia 2016 r., pozwany miasto stołeczne W. wypowiedział powodowi (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. z dniem 31 grudnia 2016 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału 0, (...) w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o pow. 2 381,00 m kw. z obrębu 1-05-30, objętej Księgą wieczystą nr (...), za podstawę wypowiedzenia przyjmując ustalenie, że wartość tej nieruchomości odpowiada kwocie 2 913,64 zł/metr kw. i według tej wartości, przyjmując stawkę opłaty 1%, określił opłatę roczną odpowiednio:

a) od dnia 1 stycznia 2017 r. w kwocie 24 348,56 zł,

b) od dnia 1 stycznia 2018 r. w kwocie 31 968,63 zł,

c) od dnia 1 stycznia 2019 r. w kwocie 39 588,70 zł.

(dowód: wypowiedzenie k. 16, zpo k. 17)

Wartość wymienionej nieruchomości według stanu na dzień 31 grudnia 2016 r. odpowiadała natomiast kwocie 2 032,00 zł/metr kw.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego J. S. – podstawowa k. 109 i nast., uzupełniająca k. 159 i nast.)

Podstawę ustaleń, gdy chodzi o okoliczności złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu oraz jego treści, a następnie doręczenia tego oświadczenia powodowi stanowiły dokumenty przedstawione przez strony.

Powód kwestionował skuteczność dokonanego wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym na podstawie pisemnego oświadczenia z dnia 22 grudnia 2016 r., podnosząc, iż zostało ono podpisane przez Zastępców Burmistrza D. M. m. st. W., a nie przez Prezydenta m. st. W., do którego kompetencji należy aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Powód wskazał, że do przedmiotowego pisma nie dołączono udzielonych przez Prezydenta m. st. W. pełnomocnictw, a zatem Zastępcy Burmistrza D. M. m. st. W. nie wykazali swojego umocowania, wobec czego oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej było nieważne.

Według art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zgodnie zaś z art. 4 pkt 9 tej ustawy przez właściwy organ należy rozumieć starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa.

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 1817) stolica Rzeczypospolitej Polskiej miasto stołeczne W. jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu.

Według art. 26 ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. 2022 poz. 559) w miastach powyżej 100 000 mieszkańców organem wykonawczym jest prezydent miasta.

Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jednolity Dz. U. 2022 poz. 528) funkcje organów powiatu w miastach na prawach powiatu sprawuje rada miasta oraz prezydent miasta.

Zarzut powoda nie był zasadny. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Wnosząc odpowiedź na pozew pozwany przedstawił dokumenty pełnomocnictw z dnia 15 listopada 2016 r., które wskazują, że Prezydent m. st. W. upoważnił zarówno Zastępcę Burmistrza D. M. m. st. W. M. K., jak i Zastępcę Burmistrza D. M. m. st. W. J. O., do określania lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w zakresie nieruchomości położonych na terenie D. M. m. st. W. (§ 1 pkt 2a pełnomocnictw – k. 74-79). W dniu 22 grudnia 2016 r., a zatem w dniu złożenia powodowi przez Zastępcę Burmistrza D. M. m. st. W. M. K. oraz Zastępcę Burmistrza D. M. m. st. W. J. O. pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego osoby te były zatem upoważnione do takiego działania.

Kodeks cywilny nie zawiera uregulowania stanowiącego odpowiednik art. 68 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który wymagałby przedłożenia podmiotowi, któremu składane jest oświadczenie woli przez pełnomocnika, wraz z tym oświadczeniem dokumentu udzielonego pełnomocnictwa, niezależnie od żądania tego podmiotu. W związku z tym należy uznać, że w niniejszej sprawie doszło do skutecznego wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, bowiem oświadczenie woli zostało złożone przez podmiot do tego upoważniony w formie przewidzianej przepisami prawa.

Z kolei podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowiła opinia biegłego sądowego z zakresu (...). W opinii swej biegły sądowy w sposób jasny i rzeczowy odpowiedział na postawione mu pytania, przedstawił logiczny wywód, w oparciu o który sformułował weryfikowalne i kategoryczne wnioski, niebudzące wątpliwości z punktu widzenia praktyki rynku obrotu nieruchomościami.

Biegły sądowy J. S. w przekonywający sposób wyjaśnił okoliczności uprawniające do zastosowania przyjętych za podstawę wyceny podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Przy wyborze transakcji służących ustaleniu wartości rynkowej biegły sądowy trafnie przyjął ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych. Metodyka ta okazuje się w pełni zgodna z § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 555), według których to przepisów w celu ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu tej wartości stosuje się – z zastrzeżeniem § 27, nieznajdującego zastosowania w sprawie niniejszej – ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Wycenie nie podlegał usytuowany na działce budynek, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podobnie przekonywająco biegły sądowy wyjaśnił wybór transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, który posłużył do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem sprawy. Skoro w okresie badania rynku obejmującym lata 2015-2016 na obszarze M. dolnego i górnego miała miejsce wystarczająca ilość transakcji dotyczących praw własności niezabudowanych nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym wielorodzinnym, tj. takim jak nieruchomości wycenianej, nie zachodziła potrzeba uwzględniania transakcji mających za przedmiot prawa własności tego rodzaju nieruchomości położonych poza tymi terenami. Trafnie zatem biegły sądowy, stosując podejście porównawcze, określił właściwy dla wyceny obszar rynku nieruchomości.

Jeżeli chodzi o podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania, charakteryzowały się one tą wspólną cechą, którą wyznaczał § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a mianowicie celem, na który nieruchomości zostały oddane w użytkowanie wieczyste, polegającym na realizacji zabudowy wielorodzinnej. Stanowiło to determinantę spójnego i miarodajnego rynku nieruchomości przyjętego przez biegłego za podstawę opinii w sprawie niniejszej. Różnice, gdy chodzi o możliwości inwestycyjne, lokalizację, dostęp do infrastruktury, dojazd, kształt działki oraz powierzchnię gruntu, zostały natomiast uwzględnione przez biegłego przy zastosowaniu korekty wartości rynkowej, co jasno wynikało z tabeli zawartej w opinii na stronie 16 (k. 124). Ustawodawca różnice tego rodzaju przewidział w art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), według którego podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Jeżeli chodzi o datę transakcji, to wobec braku przepisów prawa, które wskazywałyby z jakiego okresu muszą pochodzić dane transakcyjne, jedynym elementem wiążącym biegłego sądowego była data, według której miał zostać uwzględniony stan nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, co oznacza, że ceny nieruchomości musiały zostać sprowadzone do poziomu aktualnego w tej dacie, a metoda działania musiała pozostać taka sama zarówno dla dat wcześniejszych, jak i późniejszych.

Nie budziło wątpliwości przyjęcie przez biegłego sądowego dla nieruchomości wycenianej przeciętnej oceny lokalizacji nieruchomości, dobrych ocen, gdy chodzi o dostęp do infrastruktury, dojazd, kształt działki, a ponadto małych możliwości inwestycyjnych.

W odniesieniu do możliwości inwestycyjnych biegły sądowy w sposób przekonywający w opinii uzupełniającej umotywował konieczność uwzględnienia stanu zagospodarowania, w tym stanu zabudowy wycenianej nieruchomości, niewątpliwie wpływający na jej możliwości inwestycyjne.

Cechy powyższe pozwoliły w drodze dokonanej korekty przyjąć dla nieruchomości wycenianej wartość niższą (2 032,00 zł/metr kw.) niż średnia dla rynku porównawczego (2 623,00 zł/metr kw.).

Z tych względów dowód z opinii biegłego sądowego J. S. należało uznać za wiarygodną podstawę ustaleń.

Na podstawie art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej – z zastrzeżeniem ust. 2 nieznajdującego zastosowania w sprawie niniejszej – podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Według art. 77 ust. 3 tej ustawy aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W sprawie niniejszej z wiarygodnej opinii biegłego sądowego z zakresu (...) wynikało, że wartość wymienionej nieruchomości według stanu na chwilę skuteczności wypowiedzenia odpowiadała kwocie 2 032,00 zł/metr kw.

Istniała zatem podstawa do przyjęcia, że wartość nieruchomości uległa zmianie.

Natomiast wypowiedzenie przez pozwanego opłaty rocznej z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2016 r., wskazujące na zmianę wartości nieruchomości i jej określenie na kwotę 2 913,64 zł/metr kw., a więc na kwotę wyższą, niż ustalona w toku postępowania sądowego, okazało się skuteczne jedynie w tym zakresie, w jakim przyjmowało za podstawę ustalenie tej wartości na kwotę 2 032,00 zł/metr kw.

W świetle powyższych okoliczności zachodziła wystarczająca podstawa do ustalenia opłaty rocznej z tytułu udziału 0, (...) w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o pow. 2 381,00 m kw. z obrębu 1-05-30, objętej Księgą wieczystą nr (...), odpowiednio:

a) od dnia 1 stycznia 2017 r. w kwocie 24 348,56 zł,

b) od dnia 1 stycznia 2018 r. w kwocie 25 979,05 zł,

c) od dnia 1 stycznia 2019 r. w kwocie 27 609,53 zł.

Skoro dotychczasowa opłata roczna wynosiła 12 174,28 zł, a zaktualizowana opłata roczna wynosić powinna 27 609,53 zł, zachodziła podstawa do ustalenia w sprawie niniejszej należnych opłat według art. 77 ust. 2a wspomnianej ustawy.

Według tego przepisu w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Wobec powyższego nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie ustalenia, że nie jest uzasadnione wypowiedzenie z dniem 31 grudnia 2016 r. wysokości opłaty rocznej z tytułu udziału 0, (...) w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o pow. 2 381,00 m kw. z obrębu 1-05-30, objętej Księgą wieczystą nr (...). Zasługiwało natomiast na uwzględnienie żądanie ustalenia, że wypowiedzenie to jest uzasadnione, ale w zakresie, w jakim przyjmowało za podstawę ustalenie wartości tej nieruchomości na kwotę 2 032,00 zł/metr kw.

Podstawę orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu stanowił art. 100 zd. pierwsze k.p.c., według którego w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione.

Z kolei podstawę obciążenia stron na rzecz Skarbu Państwa kwotami po 473,57 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, na które składały się wypłacone tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa wynagrodzenia i wydatki biegłego sądowego nie znajdujące pokrycia w zaliczkach uiszczonych przez strony, stanowił art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 1125), z uwzględnieniem wyniku sprawy niniejszej.

Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji.

Sędzia Robert Bełczącki