Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 9 lutego 2023 r.

Pozwem z dnia 5 marca 2021 r. (data stempla pocztowego) strona powodowa Fundacja (...) w W. wniosła o ustalenie nieistnienia zobowiązania strony powodowej jako właściciela lokalu użytkowego numer (...) przy ul. (...) w W. do ponoszenia na rzecz strony pozwanej Spółdzielni (...) w W. opłaty tytułem czynszu, a w szczególności stawki opłat eksploatacyjnych w wysokości przekraczającej wysokość stawki czynszu oraz opłaty eksploatacyjnej ustalonej dla lokali mieszkalnych. Ponadto strona powodowa wniosła o zasądzenie od strony pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Roszczenie strona powodowa wywodziła z nieusprawiedliwionego obciążania jej jako właściciela odrębnej własności lokalu użytkowego opłatami eksploatacyjnymi oraz opłatami na fundusz remontowy według stawek wyższych, niż stosowanych względem właścicieli lokali mieszkalnych w sytuacji, gdy nie zachodziły jakiekolwiek okoliczności wskazujące na to, że sposób korzystania z lokalu użytkowego przez stronę powodową odbiegał od dotychczasowego. Jednocześnie strona powodowa wskazała, że Uchwała Zarządu została wydana nie tylko z naruszeniem powszechnie obowiązującego prawa, ale również Statutu Spółdzielni (...) w W.. Strona powodowa wyjaśniła, że podmiotem uprawnionym do uchwalania planów finansowo-gospodarczych, remontowych i inwestycyjnych jest Rada Nadzorcza, nie zaś Zarząd. Ponadto powołała się na treść § 8 ust. 6 Statutu, wskazując, że strona pozwana nie uczyniła zadość powołanemu zapisowi, bowiem podjęła uchwałę bez jakiegokolwiek uzasadnienia podjętej decyzji. (pozew – k.1-3v.)

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu podniosła, że skonstruowane żądanie pozwu nie zasługuje na uwzględnienie albowiem strona powodowa, jako właściciel lokalu użytkowego, nie może nie być w ogóle zobowiązana do ponoszenia na rzecz strony pozwanej opłaty tytułem czynszu. Zaznaczyła przy tym, że stawka opłaty na fundusz remontowy jest tożsama dla lokali użytkowych i mieszkalnych, zaś różnica widnieje jedynie wysokości opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie strona pozwana wyjaśniła, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W taki sam sposób właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodniach, stąd żądanie strony powodowej w zakresie ustalenia nieistnienia jego zobowiązania, jako właściciela lokalu użytkowego, do ponoszenia na rzecz strony pozwanej opłaty tytułem czynszu jest niedopuszczalne. Odnosząc się do twierdzeń strony powodowej w zakresie naruszenia przepisów prawa i zapisów Statutu Spółdzielni strona pozwana wskazała, iż są one chybione. Wyjaśniła, że uchwała nr 2/2020 została podjęta w oparciu o art. 48 §2 w zw. z art. 46 a contrario Ustawy prawo spółdzielcze. W dalszej części strona pozwana powołała się na treść § 6 Statutu oraz wskazała, że zarząd był umocowany do podjęcia uchwały w sprawie wysokości opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe, bowiem kompetencja ta zarówno w ustawie jak i w statucie nie została zastrzeżona do działań Rady Nadzorczej. Odnosząc się do twierdzeń o podstawach faktycznych przemawiających ku zwiększeniu zobowiązania strony powodowej z tytułu czynszu, strona pozwana wskazała, że uchwała zarządu może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdujących pokrycia w pożytkach i innych przychodniach, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Kolejno podniosła, że strona powodowa wynajmuje swój lokal podmiotowi świadczącym usługi z dziedziny beauty. Wyjaśniła, że czynnikami zwiększenia obciążenia w takiej sytuacji jest wzmożony ruch klientów udających się do lokalu, a co się z tym wiąże zaśmiecanie i zużywania określonych elementów wspólne infrastruktury, zwiększenie ilości śmieci składowanych do wspólnych pojemników oraz większe zużycie wody i energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych. (odpowiedź na pozew – k.23-29)

W piśmie procesowym z dnia 22 listopada 2022 r. strona powodowa sprecyzowała żądanie zawarte w punkcie 1. pozwu w ten sposób, że wniosła o ustalenie, iż od dnia 24 lutego 2020 r. nie istnieje zobowiązanie strony powodowej, jako właściciela lokalu użytkowego o powierzchni 85,20 m2, położonego przy ul. (...) w W. do ponoszenia na rzecz strony pozwanej opłat eksploatacyjnych według stawek, których wysokość przekracza wysokość stawek ustalonych dla lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie strony pozwanej. (pismo procesowe – k.109)

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie. (protokół rozprawy – k.118-120)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Fundacja (...) w W. nabyła odrębną własność lokalu użytkowego o powierzchni 85,20 m ², położonego przy ul. (...) w W., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, znajdującego się w zasobach Spółdzielni (...) w W. na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 29 kwietnia 2013 r. za nr Rep. A 3319/2013. Ponadto Fundacja (...) w W. posiada odrębną własność lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w W., znajdującego się w zasobach Spółdzielni (...) w W..

( okoliczności bezsporne, a nadto dowody : zeznania świadka Z. Z. – k.101v. -102v.)

Lokal użytkowy zlokalizowany przy ul. (...) w W. do 2022 r. wykorzystywany był do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci salonu masażu. Następnie od stycznia 2022 r. w przedmiotowym lokalu prowadzona jest klinika psychiatrii i neurologii. Lokal usytuowany jest na parterze, urządzone jest odrębne wejście do lokalu, które prowadzi do lokalu z ulicy i nie wymaga przejścia po nieruchomości wspólnej. Codziennie odwiedza go średnio 2 klientów. Z prowadzoną w lokalu działalnością nie wiąże się emisja nadmiernego hałasu ani szczególnego rodzaju nieczystości. W związku z działalnością prowadzoną w lokalu w pomieszczeniach piwnicy w części wspólnej budynku zainstalowane zostały urządzenia klimatyzatora. Działalność urządzeń klimatyzatora nie wiąże się z ponoszeniem przez Spółdzielnię (...) w W. dodatkowych kosztów.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowody : zeznania świadka Z. Z. – k.101v. -102v., zeznania świadka E. N. – k.102v.-103, zeznania przesłuchanego w charakterze strony powodowej W. P. – k.118v. - 119)

Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2014 r. wydanym w sprawie o sygn. I C 2059/14 wszczętej z powództwa Fundacji (...) w W. skierowanego przeciwko Spółdzielni (...) w W. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W. ustalił, że nie istnieje od dnia 25 listopada 2014 r. zobowiązanie Fundacji (...) w W., jako właściciela lokalu użytkowego o powierzchni 85,20 m ² przy ul. (...)
w W., do ponoszenia na rzecz Spółdzielni (...) w W., opłaty tytułem stawki funduszu remontowego w wysokości przekraczającej wysokość stawki funduszu remontowego ustalonej dla lokali mieszkalnych określonej uchwałą nr 1 Rady Nadzorczej Spółdzielni (...) w W. z dnia 28 maja 2014 r.

Wyrok ten stał się prawomocny z dniem 17 marca 2015 r.

( dowód: wyrok - k. 27 akt sprawy o sygn. II C 1517/20)

Za podstawę tego wyroku przyjęto ustalenie, że określenie stawki funduszu remontowego w uchwale nr 1 z dnia 28 maja 2014 r. Rady Nadzorczej Spółdzielni dla lokali użytkowych w kwocie 16,91 zł/m kw., wyższej niż dla lokali mieszkalnych w kwocie 1,50 zł/m kw. okazało się nieprawidłowe. Nie zostało bowiem udowodnione, że sposób korzystania z lokalu użytkowego generuje wyższe koszty związane z utrzymaniem w należytym stanie części wspólnych budynku.

( dowód: uzasadnienie wyroku k. 27v.-33 akt sprawy o sygn. II C 1517/20)

Wyrokiem z dnia 23 października 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. I C 3444/16 wszczętej z powództwa Fundacji (...) w W. skierowanego przeciwko Spółdzielni (...) w W. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W. ustalił, że nie istnieje zobowiązanie Fundacji (...) w W., jako właściciela lokalu użytkowego o powierzchni 85,20 m ² przy ul. (...) w W., do ponoszenia na rzecz Spółdzielni (...) w W. opłaty tytułem czynszu, a w szczególności tytułem stawki opłat eksploatacyjnych oraz funduszu remontowego w wysokości przekraczającej wysokość stawki czynszu oraz opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego ustalonych dla lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie tej Spółdzielni, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

Wyrok ten stał się prawomocny z dniem 29 grudnia 2017 r.

( dowód: wyrok k. 34 akt sprawy o sygn. II C 1517/20)

Za podstawę tego wyroku przyjęto ustalenie, że brak było wystarczającej podstawy do przyjęcia, że zwiększenie obciążenia Fundacji (...) w W. jako właściciela lokalu użytkowego – zarówno w odniesieniu do opłaty eksploatacyjnej, jak i opłaty na fundusz remontowy, tak przyjęte w uchwale nr 1 Rady Nadzorczej Spółdzielni (...) w W. z dnia 28 maja 2014 r., jak i faktycznie stosowane przez Spółdzielnię względem właścicieli lokali użytkowych oraz właścicieli lokali mieszkalnych – znajdowało usprawiedliwienie w zwiększonych kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostających w związku ze sposobem korzystania z lokali użytkowych, w szczególności z lokalu użytkowego Fundacji (...) w W.. Ponadto brak było wystarczającej podstawy do przyjęcia, że zwiększenie takiego obciążenia było proporcjonalne.

( dowód: uzasadnienie wyroku k. 34v.-12. akt sprawy o sygn. II C 1517/20)

Uchwałą nr 01/2020 z dnia 24 lutego 2020 r. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowo – Budowlanej (...) w W. ustalił:

- stawkę opłat eksploatacyjnych dla lokali mieszkalnych, znajdujących się w zasobach spółdzielni na kwotę 4,10 zł/m ²;

- stawkę opłaty na fundusz remontowy na kwotę 1,50 zł/m ².

( okoliczności bezsporne, a ponadto dowód: uchwała nr 01/2020 – k.49 )

Uchwałą nr 02/2020 z dnia 24 lutego 2020 r. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowo – Budowlanej (...) w W. ustalił:

- stawkę opłat eksploatacyjnych dla lokali użytkowych, znajdujących się w zasobach spółdzielni na kwotę 11 zł/m ², z wyjątkiem lokali (...) Sp. z o.o. i B. S. P. T.;

- stawkę opłaty na fundusz remontowy na kwotę 1,50 zł/m ².

( okoliczności bezsporne, a ponadto dowód: uchwała nr 02/2020 – k.48 )

Uchwała ta nie została dotychczas zmieniona ani uchylona.

( okoliczność bezsporna )

W piśmie z dnia 15 kwietnia 2021 r. Fundacja (...) w W. wystąpiła do Spółdzielni (...) w W. z wnioskiem o umorzenie 50% kwoty faktury VAT za miesiąc kwiecień, dotyczącej lokalu usługowego znajdującego się przy ul. (...), z uwagi na trudną sytuację finansową osoby wynajmującej ww. lokal usługowy, spowodowaną restrykcjami obowiązującymi podczas epidemii koronawirusa.

Spółdzielnia (...) w W. w okresie od maja 2021 r. do listopada 2021 r. zastosowała 50% ulgę w zapłacie czynszu.

( dowody: wiadomość e-mail - k. 36, wniosek - k. 37, odpowiedź na wniosek - k. 38, kartoteka księgowa za okres 2021 – k.39-40, zeznania świadka Z. Z. – k.101v. -102v., zeznania przesłuchanego w charakterze strony pozwanej P. K. – k.119-119v. )

W 2021 r. Fundacja (...) w W. dokonała na rzecz Spółdzielni (...) w W. następujących płatności:

- w dniu 7 stycznia 2021 r. – 1.859,41 zł;

- w dniu 9 lutego 2021 r. – 1.859,41 zł;

- w dniu 10 marca 2021 r. – 1.859,41 zł;

- w dniu 9 kwietnia 2021 r. – 1.859,41 zł;

- w dniu 25 maja 2021 r. – 2.373,63 zł;

- w dniu 9 czerwca 2021 r. – 1.195,97 zł;

- w dniu 5 lipca 2021 r. – 2.373,08 zł;

- w dniu 11 sierpnia 2021 r. – 706,87 zł;

- w dniu 15 września 2021 r. – 1.195,97 zł;

- w dniu 15 października 2021 r. – 1.195,97 zł;

- w dniu 22 listopada 2021 r. – 1.850,94 zł;

- w dniu 15 grudnia 2021 r. – 1.850,94 zł.

Należności za wyżej wskazany lokal były uiszczane przez Fundację (...) w W. zgodnie z wysokością określoną w wystawianych fakturach VAT. Na koniec 2021 r. odnotowano nadpłatę w wysokości 9,05 zł.

( okoliczności bezsporne, a ponadto dowód: kartoteka księgowa za okres 2021 – k.39-40)

Pismem z dnia 19 kwietnia 2020 r. pełnomocnik Fundacji (...) w W. wezwał Spółdzielnię (...) w W. do uchylenia Uchwały Zarządu Spółdzielni nr (...)/2020 z dnia 24 lutego 2020 r. jako wydanej z naruszeniem prawa polegającego na określeniu stawek opłat eksploatacyjnych oraz opłat na fundusz remontowy w wysokościach przekraczających stawki dla lokali mieszkalnych – w terminie 14 dni od doręczenia wezwania.

( dowód: przedsądowe wezwanie - k. 41 akt sprawy o sygn. II C 1517/20)

Pismem z dnia 31 sierpnia 2021 r. Fundacja (...) w W. wystąpiła do Spółdzielni (...) w W. z prośbą o zwrot nadpłaty w wysokości 9.832,80 zł z tytułu nieuprawnionego podniesienia przez nią opłat za lokal użytkowy znajdujący się przy ul. (...) lok. U-3.

W odpowiedzi na ww. wniosek z dnia 26 października 2021 r. Spółdzielnia (...) w W. wskazała, że nie odnotowano nadpłaty. Jednocześnie wyjaśniono, że zgodnie z kartoteką lokalu (...) opłaty za przedmiotowy lokal w okresie styczeń - luty 2020 r. wynosiły 1.161,19 zł, zaś od marca 2020 r. do kwietnia 2021 r. wynosiły 1.852,49 zł. Spółdzielnia skonstatowała, że wzrost opłat nastąpił zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 02/2020, która nie była kwestionowana ani zaskarżona.

( dowody: wniosek - k. 41, odpowiedź na wniosek wraz z potwierdzeniem nadania - k. 43-46)

Podstawę poczynionych w sprawie ustaleń, niespornych pomiędzy stronami, stanowiły twierdzenia stron przyznane według art. 229 k.p.c., nie budzące wątpliwości w świetle przedstawionych przez strony dokumentów prywatnych i urzędowych oraz ich kopii, które nie były kwestionowane i co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności.

Wiarygodną podstawę ustaleń, gdy chodzi o sposób korzystania z lokalu użytkowego, stanowiły także zeznania świadków E. N., Z. Z. oraz reprezentantów stron, które również nie były kwestionowane i co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności.

W istocie okoliczności dotyczące sposobu korzystania z lokalu użytkowego okazały się niesporne, a spór dotyczył jedynie kwestii prawnej, polegającej na ocenie, czy okoliczności te usprawiedliwiały zwiększenie obciążania strony powodowej jako właściciela lokalu użytkowego z tytułu opłaty eksploatacyjnej oraz opłaty za fundusz remontowy względem właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie strona powodowa żądała ustalenia, że od dnia 24 lutego 2020 r. nie istnieje zobowiązanie strony powodowej, jako właściciela lokalu użytkowego o powierzchni 85,20 m ², położonego przy ul. (...) w W., do ponoszenia na rzecz strony pozwanej opłat eksploatacyjnych według stawek, których wysokość przekracza wysokość stawek ustalonych dla lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie strony pozwanej.

Zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 200 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U z 2018 r. poz. 845; dalej - „u.s.m”) członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Zaznaczyć przy tym należy, że jakkolwiek art. 4 ust. 8 u.s.m. wprost odnosi się tylko do kwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat, jednak niewątpliwie członek ma również prawo kwestionowania bezpośrednio na drodze sądowej ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tytułu opłat. Podobnie jak przed wejściem w życie wskazanego przepisu, uprawnienie to nie jest uzależnione od uprzedniego uzyskania wyroku uchylającego uchwałę rady nadzorczej określającą zmianę wysokości opłat lub ustalającą ich wysokość, a można je realizować zarówno w drodze zarzutu w sprawie wytoczonej przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jak i w sprawie wytoczonej spółdzielni przez uprawnionego o zasądzenie zwrotu już uiszczonej należności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2018r., VI ACa 1588/16 ).

Podstawę żądania ustalenia nieistnienia ww. zobowiązania strony powodowej do ponoszenia na rzecz strony pozwanej opłat eksploatacyjnych według stawek, których wysokość przekracza wysokość stawek ustalonych dla lokali mieszkalnych stanowi przepis art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny w rozumieniu tego przepisu zachodzi wtedy, gdy istnieje niepewność prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Co istotne, występuje on wówczas, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka. Natomiast brak interesu prawnego, zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie i akceptowanym w doktrynie poglądem ma miejsce wówczas, gdy stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa (np. o zasądzenie). Ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa jest wtedy jedną z przesłanek uwzględnia bądź oddalenia owego dalej idącego powództwa (zob.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 188/05).

W okolicznościach niniejszej sprawy, w sytuacji, gdy strona powodowa kwestionowała stosowanie wobec niej przez stronę pozwaną Uchwały Zarządu nr 02/2020 oraz wskazywała, że powinna płacić niższą stawkę przewidzianą w Uchwale Zarządu nr 01/2020, niewątpliwie ujawniła się niepewność co do tego, czy aktualny stan jest zgodny z prawem. W związku z powyższym, co do zasady interes prawny w uzyskaniu wyroku istniał. Niemniej zważyć należy, że w toku niniejszego postępowania zarówno strona powodowa, jak i strona pozwana jednogłośnie twierdziły, że przed wytoczeniem powództwa oraz w trakcie procesu powodowa Fundacja uiszczała należności za lokal użytkowy w wysokościach określonych w fakturach VAT, w stawce wyższej, wynikającej z Uchwały Zarządu nr 02/2020. W takiej sytuacji, mając na uwadze, że opłaty zostały uiszczone w pełnej wysokości, brak jest interesu prawnego w ustaleniu stosunku prawnego wstecz, bowiem w tym zakresie stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub nienależnych świadczeń.

Natomiast, jak wyżej podniesiono, sporne okoliczności dotyczące stosunku prawnego niewątpliwie wskazują na stan niepewności usprawiedliwiający przyjęcie u powoda interesu prawnego w żądanym ustaleniu nieistnienia spornego zobowiązania na przyszłość.

Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy, wskazać należy, że objęta sporem wysokość stawki opłaty eksploatacyjnej przyjęta zostały w Uchwale Zarządu pozwanej Spółdzielni nr (...)/2020 z dnia 24 lutego 2020 r.

Na podstawie art. 27 ust. 1 u.s.m. w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 tego przepisu, nieistotnych w sprawie niniejszej.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 737; dalej - „u.w.l.”) w drodze uchwały można ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych wydatkami i ciężarami związanymi
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Ustalenie zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie może być przy tym dowolne, zawsze musi uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływania takiego korzystania na nieruchomość wspólną. Podwyższenie stawki opłaty eksploatacyjnej musi zostać poparte rzetelną kalkulacją, pozwalającą akceptować dokonany poziom podwyżki opłaty jako merytorycznie uzasadniony. Zakres zwiększenia musi być proporcjonalny do wyższych kosztów, a nie ustalony arbitralnie. Nie można bowiem zwiększać obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania lokali na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli nie zostanie wykazane, że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi wpływają ona na zwrot kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 27 września 2012 r., I ACa 422/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 października 2013 r., I ACa 801/13).

Dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej konieczne jest przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych powoduje zwiększenie utrzymania nieruchomości wspólnej, a co się z tym wiąże, ustalenia, w jakim zakresie właściciele lokali użytkowych powinni być obciążeni obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat z tego tytułu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 października 2011 r., I ACa 568/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 7 listopada 2013 r., I ACa 513/13).

Wskazać należy, że ciężar udowodnienia zasadności kwestionowanej przez stronę powodową zmiany wysokości opłat spoczywał na pozwanej Spółdzielni (w myśl art. 4 ust. 8 zd. 3 u.s.m.). Zdaniem Sądu, ciężarowi temu strona pozwana nie sprostała. W okolicznościach sprawy niniejszej brak było bowiem wystarczającej podstawy do przyjęcia, że zwiększenie obciążenia strony powodowej, jako właściciela lokalu użytkowego, w odniesieniu do opłaty eksploatacyjnej znajdowało usprawiedliwienie w zwiększonych kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej pozostających w związku ze sposobem korzystania z lokali użytkowych, w szczególności z lokalu użytkowego strony powodowej. Ponadto brak było wystarczającej podstawy do przyjęcia, że zwiększenie takiego obciążenia było proporcjonalne. Udowodnienie zasadności zmiany wysokości opłat polegać powinno na wskazaniu i wykazaniu konkretnych okoliczności lub czynników, skutkujących konkretną zmianą wysokości opłat. Pozwana powinna zatem określić, jakie koszty uwzględniła w zmianie opłat.

W toku postępowania, zarówno przesłuchany w sprawie Zarządca nieruchomości jak i Prezes Zarządu pozwanej Spółdzielni wskazywali, że stawka 11 zł została przyjęta dla lokali użytkowych w oparciu o ustalenie, że lokale te powinny ponosić opłaty w wysokości trzykrotnie większej, w stosunku do lokali mieszkalnych. Jednocześnie pomimo, że dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej konieczne jest przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych powoduje zwiększenie utrzymania nieruchomości wspólnej, a co się z tym wiąże, ustalenia, w jakim zakresie właściciele lokali użytkowych powinni być obciążeni obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat z tego tytułu, strona pozwana nie przedłożyła żadnych wyliczeń w oparciu o które została ustalona sporna opłata. W szczególności strona pozwana nie przedstawiła dodatkowych kosztów, które miał generować lokal użytkowy strony powodowej, w porównaniu do lokali mieszkalnych ani nie wystąpiła ze stosownym wnioskiem o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. W konsekwencji pojedyncze twierdzenia Zarządcy nieruchomości oraz Prezesa Zarządu pozwanej Spółdzielni nie były wystarczające dla uznania zasadności podwyższenia stawki opłat dla lokalu strony powodowej.

Dostatecznego usprawiedliwienia nie stanowiły także okoliczności towarzyszące działalności gospodarczej w postaci kliniki neurologii i psychiatrii, do prowadzenia której lokal strony powodowej jest obecnie wykorzystywany. Lokal usytuowany jest na parterze, odrębne wejście do lokalu zostało urządzone tak, że eliminuje dodatkowe wykorzystanie windy lub przestrzeni wspólnych należących do pozwanej Spółdzielni. Ponadto przedmiotowy lokal odwiedza średnio 2 klientów dziennie. W zgromadzonym materiale dowodowym nie ujawniono także, aby z prowadzoną w lokalu działalnością wiązała się emisja nadmiernego hałasu ani szczególnego rodzaju nieczystości. Co więcej, powodowa Fundacja samodzielnie pokrywa wszelkie koszty związane ze zużyciem mediów, które wynikają ze wskazań liczników i odzwierciedlają rzeczywiste zużycie wody, czy energii elektrycznej.

Bez związku ze zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej pozostawała także okoliczność, że na nieruchomości wspólnej zlokalizowane zostały urządzenia klimatyzatora służącego lokalowi Fundacji (...) w W.. Z niekwestionowanych twierdzeń strony powodowej jednoznacznie wynikało, że pozwana nie ponosi bowiem kosztów energii elektrycznej w związku z tym, że urządzenia klimatyzatora zajmują część powierzchni nieruchomości wspólnej przeznaczonej na piwnice dla lokatorów.

Tak więc sposób zwiększenia przez stronę pozwaną opłat eksploatacyjnych, ustalonych w sposób arbitralny, bez uzależnienia ich wysokości od rzeczywistego wpływu prowadzonej w lokalu działalności na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, uznać należy za nieprawidłowy. W obecnym bowiem kształcie Uchwała Zarządu pozwanej Spółdzielni nr (...)/2020 powoduje, że obciążenie poszczególnych lokali nie ma żadnego odniesienia do generowanych przez nie kosztów utrzymania porządku. Jednocześnie strona pozwana nie przedstawiła racjonalnego i dającego się zweryfikować wyliczenia obrazującego w jakim stopniu lokal użytkowy przyczynia się do wyliczanych przez stronę pozwaną uciążliwości. Także zeznający w sprawie Zarządca nieruchomości oraz Prezes Zarządu Spółdzielni nie potrafili podać słusznych argumentów przemawiających za takim, a nie innym, sposobem ustalenia wyższych opłat eksploatacyjnych dla lokali użytkowych.

Mając na względzie powyższe, powództwo zasługiwało na uwzględnienie w zakresie żądania ustalenia, że od dnia 18 stycznia 2023 r., tj. od dnia zamknięcia rozprawy, nie istnieje zobowiązanie strony powodowej, jako właściciela lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w W., do ponoszenia na rzecz strony pozwanej opłat eksploatacyjnych według stawek, których wysokość przekracza wysokość stawek opłat eksploatacyjnych ustalonych dla lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie strony pozwanej. Natomiast w pozostałym zakresie żądanie strony powodowej dotyczące ustalenia nieistnienia ww. zobowiązania wstecz podlegało oddaleniu, z uwagi na brak istnienia interesu prawnego.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów, uznając, że każda ze stron wygrała proces w 50%. W takiej też proporcji koszty procesu powinny były zostać stosunkowo rozdzielone między stronami. W związku z powyższym, wobec tego, że obie strony poniosły taki dam koszt z tytułu zastępstwa procesowego, Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 250 zł tytułem zwrotu połowy opłaty sądowej od pozwu.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

W., 28 lutego 2023 r.